恆大昨晚爆雷了，中國人都知道許家印捅了大窟窿，但沒有想到他膽大妄為的把天花板都給捅下來了：兩年怒虧8000億，負債2.4萬億。另外，恆大集團還面臨著土地被收回導致的虧損、金融資產減值損失以及其他非經營性虧損，合計達到了1,802.0億元人民幣。所得稅抵免額為126.8億元人民幣，最終導致恆大集團的凈虧損總額達到了驚人的6,862.2億元人民幣。這是過去十五年利潤總和的四倍，有網友戲言：許大老闆巨額虧損也要為人民群眾蓋房，這是什麼精神！但對於還沒有收到交房鑰匙的業主來說，我們希望許老闆不要撂挑子不幹跑路！
之前坊間傳說恆大負債2萬億了，看來許家印真的比人們的想像力還說少了，兩年里虧損超過了八千億，這是什麼概念？平均1天怒虧11億啊！！！如果你沒辦法感受八千億這個數字，這樣你就理解了，這些錢差不多是阿里、騰訊賺好多年的錢了，這些各種網際網路龍頭各種茅，在恆大面前，簡直是不堪一擊。
這個巨額負債怎麼還？當然你我答不出來答案，帳上只有四十多億的恆大或許還在想該怎麼還呢？資產是不用想了，去年年底，恆大說它資產總值有1.84萬億，這些資產大多也是持有的土地，恆大還在持有2.1億平方米的土地儲備，要較前年是少了五千多億，為啥少了，可能是被債主拿去賣掉了，還可能是一直沒有開發被充公了，即便是把地都賣了，可能也來不及還錢。優質土地儲備是花錢買來的，現在能原價賣出去都難，怎麼還債保交樓，拿大家調侃的一句話，麵包都賣不動了，誰還會買麵粉呢？老百姓的錢怎麼辦？
之前恆大的問題還是流動性危機，但目前已經是資不抵債了，爛攤子太大了。若是舊改，初步階段投入哪些成本，但項目做不成了，之後有接盤的，那麼初步階段的資金就浪費掉了。曾經借的高息債，過去利息資本化，負債後的利息也是一筆巨款，之前恆大在瘋狂擴張過程中，使用了利息成本極高的高槓桿，按兩萬億的負債計算，每年因財務成本形成的新增虧損，可能都超過兩千億。雖然持有商業項目，可實際價值沒有帳麵價值高。
既然如此，恆大索性就給大家看看真實的情況，虧了這麼多，恆大也拿不出來錢，今年三月份，恆大還公布境外債務重組方案。預期在2023年7月下旬向相關管轄區法院申請相關協議安排的推進，眼看著時間快到了，要和境外債務的債主們溝通，推進債務重組的進度。
現在，債權人怎麼對待恆大這個事情，怎麼解決，也是很多人關注的，畢竟房地產這塊還是比較敏感的。
存量房貸利率下調？商業銀行干不幹？
先來看看昨天國家統計局數據
今年，上半年，全國房地產開發投資58550億元，同比下降7.9%（按可比口徑計算）；
其中，住宅投資44439億元，下降7.3%。
上半年，房地產開發企業房屋施工面積791548萬平方米，同比下降6.6%。其中，住
宅施工面積557083萬平方米，下降6.9%。房屋新開工面積49880萬平方米，下降24.3%。
其中，住宅新開工面積36340萬平方米，下降24.9%。房屋竣工面積33904萬平方米，增長
19.0%。其中，住宅竣工面積24604萬平方米，增長18.5%。
上半年，商品房銷售面積59515萬平方米，同比下降5.3%，其中住宅銷售面積下降
2.8%。商品房銷售額63092億元，增長1.1%，其中住宅銷售額增長3.7%。
上半年，房地產開發企業到位資金68797億元，同比下降9.8%。其中，國內貸款8691
億元，下降11.1%；利用外資28億元，下降49.1%；自籌資金20561億元，下降23.4%；定
金及預收款24275億元，下降0.9%；個人按揭貸款12429億元，增長2.7%。
幾個下降的數據，直觀的表明了，房地產還處在下行區間，一系列措施還沒有達到預期效果，大家都覺得在經濟環境不太樂觀的大前提下，不敢買房，特別是一些年輕人，更不願意買房，懶得去搞懂房地產的一些套路，不願意再背負房貸這個沉重的包袱，要是遇到運氣不好的，買個恆大的房子，遲遲不交房，還得還貸款，那可咋辦？
之前央行開了一場發布會，提到了房地產政策的未來趨勢。大家都關心的一項政策是關於存量房貸的政策。央行鼓勵並支持商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，要不就是利用發放新貸款置換原有的存量貸款。
之所以大家比較關注，是因為這是金融管理部門首次就存量房貸利率調整問題作出回應。
對於央行的這次發布會，大家很是關注，不過，最終應該是否認存量貸款利率調整的政策實施的消息。
歸根結底，是銀行配不配合？願不願意配合？
房貸對於商業銀行來說是最優質的資產，這筆錢銀行一定要賺的。而且老一輩人很重視買房子這個大事，就算一些房子交房出現問題，也願意繼續還房貸，畢竟貸款買房子這種事情可能是一家人的錢，甚至把全部的家底都押上了，恨不得是壓箱底的錢，豈有放棄的道理？
所以，房貸對很多商業銀行來說，都是十分重要的優質資產，商業銀行要是主動降低存量貸款的利率，除非是他們不想賺錢了，顯然是不可能的，沒有銀行不想賺錢。
還提到利用發放新的貸款來替代舊有的存量貸款。這個可能性還高一點，今年上半年，個人住房貸款累計發放3.5萬億元，較去年同期多發放超過5100億元，對住房銷售支持力度大了些。但統計數據顯示的個人住房貸款餘額總體還略微減少一點，這一情況，也導致了買房的人使用存款或者減少其他投資提前償還存量房貸的現象大幅增加。提前還款客觀上對商業銀行的收益也有一定的影響。
替代舊有的存量貸款的好處是刺激商業銀行的相互競爭，比如，要是你想在某個商業銀行貸款買房，經過諮詢你發現貸款利率是百分之五。但是你又去了另一家商業銀行，同樣是經過諮詢，你發現這家銀行的貸款利率是百分之四，要比上一家低，那麼你可以把在第二家借的錢去還第一家的貸款。總的來說，你就比之前一直還第一家利率在百分之五的銀行貸款要還的少一些。
這給買房的人是一個優惠，但是商業銀行願意不願意這樣做。就另外一說了，畢竟這涉及與其他商業銀行之間的客戶競爭，甚至是市場競爭。若是因為這樣的情況破壞了原有的市場競爭，走向了比較差的競爭環境，那這個政策就行不通。而且商業銀行更是不願意去降低存量貸款利率的。
呂長順（凱恩斯） 證書編號：A0150619070003。【以上內容僅代表個人觀點，不構成買賣依據，股市有風險，投資需謹慎】