武漢在疫情中迎來315，那就聊下這個話題。中國房地產市場幾乎是伴隨著各種糾紛和維權發展，大多糾紛主要由兩大因素造成，一個是房地產交易涉及的專業性和法律關係相當複雜，二是買賣雙方存在的各類信息不對稱。
在市場尤其是房價發生劇烈波動時，當年中年未相對集中交房時等都是糾紛和維權高發時期;其中有協商丶訴訟等理性維權，也不乏拉橫幅丶砸售樓部等非理性維權。那麼如何減少或避免糾紛，如何避免」入坑"呢?
購房中的「坑"大致可分為幾大類:涉合同類丶涉質量類和涉規劃類等。
涉合同類糾紛如何避免
武漢無論是新房還是二手房均採用政府示範合同文本能夠很大程避免糾紛。但也存在不少因誤解丶溝通及畜意模糊等導致的"陷阱"，最常見的有以下幾種:
定金與訂金:定金是指買方繳納的履約擔保金(保證金)，當買方違約時定金轉為違約金不予退還而當賣方違約時則雙倍返還。值得注意的是同一買賣合同定金罰則和違約金只能二選一不能同時設立。訂金在法律性質上屬於商品預付款所有權屬買方，不論是否違約均應予以退還。
在實際操作中開發商多採用認籌金的說法來模糊兩者的界限容易產生糾紛，因此購房者在簽認籌(認購)書繳納認籌金時必須以書面註明是定金還是訂金。
免責條款與合同解除:依據公平原則免責與合同解除的約定應該清淅對等。免責條款既有法定情形如不可抗力、政策變動等;也有協議情形，如目前大多購房者涉及到貸款如因徵信丶政策等因素導致貸款末通過，那麼合同的解除首付款如何退還等情形必須明確，否則很容易觸發糾紛。
房產廣告與樓書:由於中國的預售制度，購房者一般通過廣告和樓書了解和購房，當廣告丶樓書與實際情況出現不一致時便容易產生糾紛。因此要注意廣告和樓書是要約(對開發商有約束力)還是要約邀請(無約束力)，有的開發商會註明有的則不會。構成要約一般有兩大條件一是針對特定群體(對所有人不算)，二是有具體的事項和承諾如ⅩⅩ折送XX等，購房者要注意鑑別避免入坑。
相關合同的關聯和承接:隨著精裝房的普及，涉裝修糾紛快速增加。購房者不僅要與開發商簽買賣合同和前期物業服務合同還要與裝修商簽裝修合同。但當房子出現問題時一購房者很難確定責任方，開發商與裝修商之間也容易互踹皮球，進而引起糾紛。因此，在購房合同和裝修合同中必須明確開發商和裝修商各自的責任義務範圍和邊界;且各方責任範圍和邊界不能有遺漏，雙方責任要互相排斥不能重疊。其中尤其是明確作為第三責任人在裝修方面的連帶責任。
總之，購房者在涉及合同時能窮盡的因素要儘可能以書面形式確立，除標準合同外對未盡事宜可用補充條款或補充協議加以確立，不輕信口頭承諾。
涉規劃、質量類糾紛如何避免
房地產涉及規劃、設計丶建造、安裝丶驗收丶測繪等專業領域，在這方面開發商處於絕對強勢地位。在住宅基礎，主體結構、三通、配套乃至銷售，驗收丶使用套內公攤各種面積的計算、面積誤差處理等都有住宅建築設計規範和房地產管理法等法規加以明確，但中國真正完全尊守這些法規的開發商幾乎沒有。那麼在專業性方面天然弱勢的購房者又如何避免入坑減少糾紛呢?
規劃變更:規劃變更在房地產開發中比較常見，如增減樓層，容積率，樓間距丶綠化車位等，由於規劃變更對城市面貌、樓盤價值、舒適度、居住體驗等產生直接影響，因此樓盤的規劃、設計和經濟技術指標必須通過相關部門審批並取得建築工程規劃許可證。而規劃的變更也必須通過審批，因此購房者需要了解和查詢規劃和變更如平面布局、分層分戶平面圖、樓間距等是否通過審批，否則會帶來後期驗收、辦證等一系列問題。
此外，根據法律規定，規劃和設計發生變更時開發商必須在15日內以書面形式告知購房者，購房者可以選擇退房，也可與開發商協商補償，15日內未答覆的視同默認變更。
建築及裝修質量:建築質量是糾紛較多的領域。前說過在住宅基礎、樑柱、牆體樓板、凈空高、採光、消防等均有相應的法規明確。此外如沉降率、傾斜率、工藝等也都有相應的標準，涉及裝修的也有相應的標準。而這些一般購房者並不清楚也容易入坑。
因此，購房者在收房階段一是要求開發商出示工程驗收報告併到相關部門網站查詢備案。二是最好請專業人士驗房，當然在武漢經常發生驗房人被揍的事惰因此要注意方式方法。如發現質量問題應找有資質的三方機構進行簽定作為維權乃至訴訟的依據。
以後便是購房者在購房過程中容易遇到的"坑"。在購房中注意以下幾點可以最大程度避免糾紛:
- 購房前了解開發商的品牌、實力尤其是口碑，現在網絡資料發達很容易獲得相關信息。
- 詳細了解項目審批通過的規劃和經濟技術指標併到案場考察。
- 不要輕信開發商口頭承諾，所有承諾和事項應以書面形式固定。
- 認購前要核實土地使用權證、土地規劃許可證、建築工程規劃許可證、施工許可證和預售許可證等批文。
- 收房時要查核工程驗收報告，並檢查開發商的交房條件是否具備，最好找專業人土驗房。
- 注意各糞質保保修期限，如建築保修期應不少於5年，水電第設備保修期不少於2年，裝修保修不少於1年等。
- 在購房全過程要收集保存名類資料、文件和證據等便於維權需要。
樓市315系列一
長按識別二維碼看
湖北地產聯盟藉助於武漢房地產20年數據積累，可為其定製：
1、熱門項目的調研資料；
2、區域調研專業報告、數據應用與服務
3、品牌策劃與推廣服務、商業地產運營服務等
4、歡迎掃碼進群交流，加微信號：hbdclm2020
5、驗證需註明公司或項目+職位+姓名