周一談市場：末翹尾效應再現 寶山一家獨大

【 市 場 關 注 】

• 近日，中國人民銀行發布了《中國金融穩定報告（2019）》。報告特設專欄對我國住戶部門債務進行了分析。報告認為，2018年，我國住戶部門債務水平上升趨勢有所放緩，個人住房貸款的較快增長勢頭得到一定程度的抑制，短期消費貸款在經歷2017年的異常增長後企穩回落，經營貸款增速小幅回升，網際網路金融行業個人貸款增速有所減緩。雖然與其他國家相比，我國住戶部門債務風險並不突出，但債務分布不均衡，部分地區住戶部門和一些低收入家庭槓桿率相對較高。下一步，應堅持從宏觀審慎視角密切關注住戶部門債務風險變化，防範住戶部門債務水平的過快上漲。
  
• 住房和城鄉建設部會同國家發展改革委、公安部、市場監管總局、銀保監會、中央網信辦在主題教育期間集中力量開展住房租賃中介機構亂象專項整治，嚴厲查處住房租賃中介機構的違規違法行為，切實維護群眾的合法權益，取得了預期效果。專項整治期間，全國共排查住房租賃中介機構8萬多家，查處存在不規範行為的住房租賃中介機構1萬餘家，通報違法違規案例8000餘起，有效遏制住房租賃中介行業亂象，凈化住房租賃市場環境。
  
• 28日，中國社會科學院財經戰略研究院發布中國住房市場發展月度分析報告，預計2020年重點城市住房市場總體先抑後穩，房價有望實現軟著陸。少部分城市仍存在較快上漲或下跌的可能。
  
• 嘉定區新聞辦：嘉定城北路延伸段工程迎來新進展，目前道路路基已完成施工，預計於本周開展瀝青混凝土路面攤鋪，新建工程省界檢查站結構工程已完成。建成後的城北路將與江蘇省太倉市的岳鹿公路貫通，未來往來滬蘇之間將更方便！
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【 一 周 綜 述 】

月末效應再現，上周樓市成交出現翹尾，據上海中原地產數據顯示：上周（11.25－12.1）新建商品住宅成交面積18萬平方米，環比增加33.2%。

從區域表現來看，近期寶山表現較為搶眼。上周寶山再度成為全市排名第一的區，並且成交量放大到5.4萬平方米，一個區成交量相當於幾個區的交易量，對月末翹尾起到相當大的助推作用。上周南匯、青浦成交繼續維持在1.8萬平方米以上的流量，有穩定發揮。值得關注的是以浦東、閔行為代表的改善項目聚集區，最近成交表現較為疲軟，尤其是浦東，上周成交還不足6000平方米。

11月上海樓市成交出現明顯反彈，據上海中原地產數據顯示，當期上海新建商品住宅成交面積70.3萬平方米，環比增加30.7%。

基於前期高供應，11月市場成交端有穩定表現。尤其是11月第一周，出現成交20萬平方米以上的高成交，後續成交雖然出現滑落，但維持在13萬平方米震盪，最後一周翹尾也上衝到18萬平方米的水平。並且周度成交前十榜單中始終有簽約過百套的項目，說明市場情緒較為穩定。

從市場成交熱點來看，前期南匯、奉賢基於臨港自貿區因素成交繼續保持一定活躍度。相比之下，寶山表現突出，憑藉楊行、張廟的兩個項目11月成交量達到5.4萬平方米，排名全市第一。

當前首次改善產品是交易主流，因此結構變化不大，11月成交均價為52335元/平方米，環比小幅下滑3.7%，總體來看維持區間震盪格局。

11月供應48.4萬平方米，環比減少20.8%。共計16個樓盤入市。從入市產品來看，以遠郊剛需以及首次改善類產品為主，不過市中心高端項目投放量明顯增加，當期有中企中企濱江悅府、八埭頭濱江園等多個項目入市。豪宅類項目標的高，對房企回籠資金，衝擊銷售任務有積極助力，預計伴隨這些項目入市，可能受到此類產品拉動，均價或有小幅向上可能。

通常情況下臨近年底，成交熱度會有所退減，不過11月成交量卻超過月均流量，說明市場交易情緒維持穩定。從市場交易活躍的項目可以看出，一些具有性價比的樓盤還是能取得不錯的去化，說明在價格的撬動下，需求還有潛力可挖。而11月LPR下調，也給市場吹了暖風，這些都有助於買家入市。考慮到年底還有部分房企要衝業績，沖排名，年末應該還會有一波集中供應。