現實中有這樣的一種現象：村集體、鄉鎮基層政府或是用地單位，在沒有任何審批手續的前提下，直接與村民直接簽訂《某某項目征地拆遷協議》等書面合同，大多會約定以每畝每年1000多的價格「租賃」村民的土地，村民可以長期獲得租金。這看似是一個天上掉下來的好福利，殊不知對方轉頭在土地上建起了房屋，開始了經營，農民才發現自己被擺了一道。這類違法征地我們稱之為「以租代征」，其實質就是拆遷方擅自租用農民集體土地進行非農業建設，因其逃避審批程序和稅費繳納，是違法用地的一種重要形式。其不僅侵害了村民的個人合法權益，也損害國家利益，國家曾明確發文禁止。北京京康律師事務所主任史西寧律師通過案例為你講解「以租代征」。
案情簡介
1994年10月1日，姜某壽、郎家村委會簽訂協議書。約定：為了發展經濟，王某新請求甲方（郎家村委會）為新上項目解決協調土地3. 02畝，位置為張皇公路北側，鎮東環路西邊（其中含姜某壽承包的土地1. 01畝，其他人的2. 01畝），甲方與乙方（姜某壽及另外二人）約定如下：在每年的10月1日前由甲方付給乙方次年土地補償費，每畝900元至調整土地為止，乙方必須在合同履行之日起10日內將占用土地上的附屬物處理乾淨，不得妨礙施工的進行。合同上有姜某壽、郎家村委會及王某新的簽字。合同簽訂後，郎家村委會未按協議約定支付補償費，至姜某壽起訴時尚欠姜某壽補償費18180元。2014年3月20日，姜某壽向郎家村委會寄送通知書，要求郎家村委會於收到通知後15日內支付補償費18180元，賠償損失20000元。同年4月15日，姜某壽向郎家村委會寄送解除合同通知，要求解除簽訂的合同，並要求郎家村委會於通知之日起15日內交還土地。
依法分析
本案中，土地承包經營權出租合同糾紛中是否存在土地使用權爭議，是否應先由人民政府處理。姜某壽、郎家村委會簽訂合同的目的是將土地用於項目建設，《中華人民共和國土地管理法》規定，「耕地改為非耕地的，須經縣級以上人民政府批准」。姜某壽、郎家村委會之間的合同未經具級以上人民政府批准，為無效合同。對此，郎家村委會應負主要責任，對該土地歸願及相關行為的處理，應由相關土地管理行政部門處理。姜某壽所承包的土地被長期占用，應由郎家村委會向姜某壽支付占用費。因土地占用費沒有明確標準，故參照雙方合同中約定的補償標準。
姜某壽和郎家村委會簽訂的土地承包經營權出租合同。約定由郎家村條會租賃農用地作非農建設，是典型的「以租代征」，違法改變土地的農業用途，破壞土地的種植條件，造成耕地永久性損害，應依法確認該流轉合同無效，並建議土地行政管理部門依法追究當事人的行政及其他法律責任。但姜某壽出租的土地基於其和郎家村委會簽訂的農村土地承包合同取得，且政府部門頒發有農村土地經營權證，因此，涉案土地對應的各項權利歸屬明確，如上所述，本案並不存在土地使用權爭議，無須政府先行處理，一審以土地歸屬及郎家村委會相關行為的處理應由相關土地行政管理部門處理為由，對涉案土地不作處理顯然不當。根據《最高人民法院關於審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第一條規定，土地承包經營權流轉糾紛人民法院應當依法受理並作出處理。
辦案點睛
本案屬於典型的「以租代征」情形。所謂「以租代征」，實質是規避土地用途管理制度，繞開徵收審批程序，租用農民集體土地進行非農建設。
國家高度重視農村土地保護，任何單位和個人進行建設需要使用土地的，要麼必須依法申請使用國有土地，要麼使用經依法登記的集體經營性建設用地。所以農村征地拆遷，絕對不是任何一個小領導可以拍板敲定的，沒有國務院或者省政府的征地批文的用地幾乎都是違法的。如今部分地方打著為人民服務的旗號，卻幹著中飽私囊的勾當，在遇到沒有徵地批文的土地徵收中，村民們一定要擦亮雙眼，拿起法律武器堅決抵制。