這些年，房地產行情火爆，「一房難求」，能夠搶到一套房子是很多購房者夢寐以求的事情。
然而，有一小部分准業主在等到房子交付那一天，卻因為房屋交付介面不佳、質量不及預期，心情跌到谷底。
那麼，遇到什麼情況時，可以拒絕收房？哪些情況又只能用維修解決問題？
一、交付需要具備的條件
商品房買賣合同是需要備案的，主管部門也提供示範文本，要求交付需要達到如下條件（因合同版本不同，條款可能略有區別，但整體上覆蓋以下幾項）：
1. 商品房已取得建設工程竣工驗收備案證明；
2. 商品房取得房屋測繪報告；
3. 商品房取得法律、行政法規規定的應當由規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或准許使用文件；
4.商品房為住宅的，出賣人要提供《住宅使用說明書》和《住宅質量保證書》；
5. 全裝修住宅還要有第三方專業檢測機構出具的住宅分戶空氣品質檢測合格報告等其他細化的要求。
商品房相關設施設備要滿足的交付條件有：
1. 供水、排水：交付時供水、排水配套設施齊全，並與城市公共供水、排水管網連接；
2. 供電：交付時納入城市供電網絡並正式供電；
3. 燃氣：交付時完成室內燃氣管道的敷設，並與城市燃氣管網連接，保證燃氣供應；
4. 電話通信：交付時線路敷設到戶；
5.有線電視：交付時線路敷設到戶。
筆者將之界定為分別對應程序和實體要達到的條件，二者是缺一不可、應同時滿足的交付要件。
二、可以解除合同的幾種情形
1. 主體結構質量不合格
法律規定：「因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。」
這裡的關鍵詞是「主體結構質量」不合格。
主體結構必須具備符合技術要求的強度、韌性和穩定性，以確保承受建築物本身的各種載荷。
這部分質量問題多數出在影響房屋安全性能的地基基礎、承重的梁、柱、牆等，這些部位出現結構性下沉、傾斜、開裂等問題，大機率可視為主體結構存在問題。
在商品房買賣中如何認定主體質量問題比較複雜，開發商與購房者經常會在主體質量與非主體質量問題上產生爭議。在通常情況下，所謂主體結構質量不合格包括三種情況：
1)房屋交付前未經驗收。
2)雖然在交付前經過驗收但驗收不合格。
房屋建成後交付使用前，建設單位應組織勘察、設計、施工、監理等各方對工程質量進行驗收，並申請規劃、公安消防、環保部門進行檢查，出具認可文件；最後由建設單位向工程所在地的建設行政主管部門備案，取得房屋建設工程竣工驗收備案表。
在辦理商品房交接入住手續時，購房人至少應要求出賣人出示《工程竣工驗收報告》等證明文件以查驗。
3)房屋交付使用後房屋主體結構質量經核驗確屬不合格。
商品房交付使用後，購房人認為主體結構質量存在質量問題，可以依照有關規定委託工程質量檢測機構重新核驗，確屬主體結構質量不合格的，購房人有權退房，給購房人造成損失的，開發商應當承擔賠償責任。
2. 房屋質量問題嚴重影響正常居住使用
法律規定：「因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。」
交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委託他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。
這裡分兩個層面理解，可以退房的為「嚴重影響正常居住使用」，而一般的質量問題（非結構性的裂縫、空鼓、返潮、鏽蝕、劃痕色差等等）是夠不到退房的條件，而代之以由開發商提供整改、維修，如果修不好，購房者可委託其他機構維修，此費用由開發商承擔。
那麼，這個程度的判斷，一般從以下幾個方面考量：
1）是否對買受人的生命和財產安全及身體健康造成重大影響；2）是否嚴重干擾和影響了買受人的正常生活；3）可否修復，經反覆修理不能修復的，可以認為該瑕疵對房屋的正常使用功能產生了嚴重影響。
故，若經過多次的更換、修理，仍然嚴重影響正常使用的，買受人亦有權解除合同，一些生效判決也支持了這一觀點。
3. 面積誤差比絕對值超出3%
法律規定：「出賣人交付使用的房屋套內建築面積或者建築面積與商品房買賣合同約定面積不符，……面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。」
也即不管面積是小了3%還是大了3%，購房者都有權利不接受這個房屋。
如果購房者仍願意接受房屋的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；
房屋實際面積小於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
4. 全裝修的商品房室內空氣品質或建築隔聲不合格，整改後仍不達標的
該商品房室內空氣品質或建築隔聲情況經檢測不符合標準，由出賣人負責整改，整改後仍不符合標準的，買受人有權解除合同。
隨著越來越多全裝修房的面世，裝修後室內空氣品質問題也較受關注。合同中根據國家或者地方標準，對空氣品質有標準界定，開發商也會提供相應的檢測合格文件，則視為合格。
但若購房者對裝修材料和空氣品質不放心，自行委託的檢測單位進行檢驗，一般情況下，此報告結論並不能對抗開發商按工程竣工驗收要求所做的檢測報告。
還有些情況不一定是房屋質量不好造成的，但在現實中也較為常見，一旦出現，購房者亦可以要求退房。
5. 出賣人遲延交付房屋，經催告後在三個月的合理期限內仍未履行
法律規定：「出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告後在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。」此外這個解除權是有除斥期間的。
這裡要說明的是，這個「出賣人遲延交付」，應界定為開發商在約定的交付時間不能夠交付房屋，也即標的房屋未達到交付的條件；
而不是說購房者無故不收房、或者僅因一般質量問題不收房就構成此項「出賣人遲延交付」，這是兩個不同的概念。
如果說開發商交付的房屋已經達到了交付條件而購房者拒不收房，或者因為開發商就房屋質量和瑕疵進行維修超過了上述期間，購房者也不能據此來要求開發商予以退房或者支付違約金。
6. 因開發商的原因，使購房者無法辦理房屋所有權登記
法律規定：「商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿後超過一年，由於出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。」
這個問題就不用展開說了，意思是不能辦理房屋的獨立產權證，那麼房屋在法律意義上的歸屬不能放到購房者名下，這樣的情況超過期限的，可以要求退房。