68萬買的「法拍房」2033年才能入住？誰該擔責？

現如今，在網絡平台購買法院拍賣的房產成為了很多人買房的一種新方式，首先它需要通過繳納保證金來獲得參與競拍的資格，隨後會根據情況進行幾輪競拍，競拍結束後拍賣成功的買家可通過接下來的手續進行房屋交付。但是，這看似順理成章的流程，卻讓花了68萬元線上競拍成功的楊先生遇到了麻煩。

男子競拍法院拍賣房，房屋仍有租賃關係引質疑

今年7月，成都市的楊先生一直想為自己年邁的父母買套房子，由於存款有限，所以他便在網絡司法拍賣平台查詢了相關房源信息。通過篩選，崇州市人民法院正在拍賣的一套位於成都市雙流區新科運河城小區的房子吸引了他的注意。

這套房子經過一次流拍，當時是68萬元起拍，價位處於楊先生的心理預期範圍。但他在拍賣網站上卻發現該房存在租賃關係，並且有借條等相關附件。隨後楊先生與法院取得聯繫，但由於他不是案件當事人，院方稱無權告知。

楊先生在拍賣網站上看到，房主周利紅把房子租給一個叫羅某華的人。羅某華從2014年的6月8日起，簽訂了一份十九年的租期的租賃協議，租金共計68萬4000元。而也就是這天，周利紅曾向羅某華借款68萬4000元。

周利紅與羅某華究竟是什麼關係？借條是否與租賃合同有關呢？雖然心存疑慮，但是楊先生稱他基於對法院及網絡拍賣平台的信任，最終還是選擇在7月26日時繳納了7萬元保證金進行競拍。隨後，楊先生以68萬元競拍成功。

楊先生：

「我拿到房產證後就去看房，屋裡面明顯就有人卻不給開門。我跟周立紅打電話聯繫過，她說話特別激動，反正就是不給協商。」

楊先生想，如果自己的房子真的被出租19年，房子建於2000年，為50年產權，房子起租於2014年，要等到2033年才能入住，且產權僅剩17年。隨後，楊先生立即選擇聯繫崇州市人民法院，希望儘快解決此事，但是事情並不像他想像的那麼簡單。

四川省成都市崇州市人民法院

執行法官 丁輪：

「申請人是成都小企業融資擔保有限公司，周利紅他們當初是用了她的這個房子為這個金鷹家私擔保，作為擔保物處置。他（楊先生）打過電話諮詢，我也跟他講明了這個問題，既然法院披露了她租賃，應該就不騰退，所以說買受人你們要著重考慮。也就是說簽收裁定的時候，我們也告知他，這一點他是明確了的。」

執行法官還表示，在執行當中他們只負責做一定的審查工作，至於這份租賃合同是否真實、合法、有效，需要買受人通過法律訴訟來解決相關問題。但是，楊先生則表示他懷疑周利紅涉嫌存在惡意租賃、以租抵債等行為，隨即決定聘請律師對此事做進一步調查取證。

租賃雙方關係撲朔迷離，無奈之下報警求助

楊先生：

「代理律師去派出所調取了羅某華跟周立紅的戶籍信息，顯示她們戶籍地址是一樣的，居住地址也是前後樓挨著。門衛也證實周利紅和羅某華是母女關係。」

律師：

「周利紅已經大量負債，在房屋被抵押人民法院處查封狀態後，羅某華才來進行租賃的。」

楊先生的代理律師還表示，雖然法律上有「買賣不破租賃」的說法，但是這並不能保護通過「以租抵債」的方式所享受的租賃權。她認為被執行人周利紅的行為有涉嫌逃避執行而虛構租賃協議和借條的嫌疑。隨後，楊先生與其代理律師決定前往新科運河城小區並報警求助。

隨後，民警與楊先生等人來到周利紅所居住的4號樓以及羅某華所居住的12號樓進行敲門，但是最終都無人應答。當天晚上，有記者跟隨楊先生與代理律師繼續在樓下等候。但是不料，一名陌生男子突然出現，不僅對記者等人恐嚇辱罵，甚至試圖進行毆打。

大約5分鐘後，一名自稱周利紅的女子從樓上下來。周利紅表示，她並不清楚房屋前期是如何被拍賣出去的，而且她還向記者提供了一份早前向崇州市人民法院提交的執行異議申請書，但是一直沒有得到回覆。

四川省成都市崇州市人民法院執行局

執行法官 丁輪：

「就處置周立紅的房子當中，我們是依照法律規定進行公告，進行了依法評估，周利紅一直不到法院，我們也採用了公告送達的方式在她小區裡面張貼。雖然說她是提了執行異議，當時我們法院對這個還是很重視，專門安排相關人員對它進行審查，但是在審查過程當中，需要周利紅核實相關情況的時候，多次打電話她都沒接，也沒有對這個沒接的電話進行反饋，因此沒有對她的執行異議進行立案。」

目前，楊先生已經向雙流區人民法院提出排除妨礙的訴訟請求，案件正在等待下一步的裁決結果。

競拍者要有風險意識，避免買到「麻煩」

「買賣不破租賃」，租賃期間如果房屋所有權變化，確實不影響租賃的效力，但在法院查封之後出租、占有，確實可以排除妨礙，而且有必要懲處糾正。法拍房之所以被很多人青睞，一方面是價格優勢，一方面基於對司法的信任，但法拍房帶來的糾紛也不少。首先對於競拍者，要有風險意識，在買房前要調查清楚，否則買來便宜的同時也可能買來「麻煩」。其次要完善法律，明確司法拍賣的性質和拍賣法的關係，程序要嚴謹，對於老賴和不誠信者加大懲處力度。法拍房要便宜也要靠譜，執行才有公信力。

所以，購買法拍房一定要謹慎！

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張志峰律師，北京市京師律師事務所高級合伙人，2017年當選中國當代優秀律師，2010年入選中國智慧財產權法學名家，目前為京師智慧財產權糾紛法律事務部主任。2006年執業就從事智慧財產權法律服務，對智慧財產權理論、實務均有深入的研究，主辦及參與了數百場智慧財產權訴訟。現為北京智慧財產權研究會理事、北京市京師律師事務所智慧財產權糾紛法律事務部主任。