最近有不少資深的房地產自媒體都在聊房價橫盤的事，大家別以為這是在沒事找事說，現實中的情況是，已經橫盤的城市有之，將要橫盤的城市更加有之。
看到過一個專門寫深圳樓市的自媒體稱深圳樓市已經橫盤了30個月。深圳的情況我不清楚，但上海現狀，我算是門清的，上海的房價目前還真就是橫著盤。
在我和普通購房者以及關心房地產的朋友們的聊天過程中發現，橫盤不橫盤？還真就不是普通老百姓真正關切的問題，大家最糾結和關心的是盤橫著之後房價會如何變化？橫盤情況下買房子是容易了呢？還是更加困難了？
廢話不多說了，今天就以上兩個問題跟大家聊聊我的認知和分析。
橫久必跌乎？
粗想一下，過往的十餘年樓市似乎沒有印證過這句話；更準確點說，過往十餘年的樓市幾乎就是不斷在上演微漲，大漲，快漲，慢漲的戲碼。在漲漲漲的過程中，「橫盤」？即便是熟悉樓市的內行人，若不是細想也未必能想得起來。
仔細想來，除了現如今，過往的十餘年裡，上海樓市能算得上橫盤的大概要算2008年和2014年了，而這兩年後緊接著的情形不是價跌卻是猛漲，難道橫久不是必跌而是必漲？若不認真回憶梳理一下當年的情況還真沒法看清事情的真相。
（一）2008年和2014年情況比較
2008年的橫盤不足一年，橫盤後的房價已明顯出現下跌的勢頭，可沒成想美國整出了個「次貸危機」來搗亂，外加那年我們自身事也多（雪災，汶川，奧運會），於是「四萬億」來了，下跌的勢頭戛然而止，在寬鬆貨幣政策的刺激下，房價脫韁似的「飆」了兩年。
2014年整年倒是都在橫盤中，而且還真的是橫著，房價沒跌的勢頭也沒見漲的苗頭，下半年首套信貸放鬆了，也沒在當年顯現太大威力。直到「去庫存」的號角全面響起，信貸放鬆的威力可算是遇上「東風」了，2015年下半年起房價又「燃」了，這一「燃」又是兩年多，勢頭堪比2009年。
這麼一梳理，大家就不難發現，兩次橫盤之後的大漲皆因銀行放水，而且水還就直往房地產這一畝三分田裡頭漫。2008年橫盤後房價有短暫下跌，因為之前貨幣政策一直是偏緊的，無論是狹義的還是廣義的貨幣都沒有太過明顯的超發；2014年橫盤後跌勢不顯，因為次貸危機後，貨幣政策寬鬆了好幾年，市場上狹義的，廣義的貨幣都過多，通脹明顯啊！
所以說，過去咱這的房價還沒橫多久就被強刺激了，橫都沒橫多久，何談「橫久必跌」？
這一次上海的房價又開始橫了，按照現在的總基調和市場環境看，似乎能橫的長久些，那麼橫的長久些後的房價會如何呢？明顯漲肯定是不可能的，但會是像不少資深房地產自媒體說的那樣：不漲既是跌呢？還是真的表現為房價絕對值的下跌呢？
老實講，真沒誰能做到預判準確的，但以過往歷史的經驗看些端倪還是可以的。
（二）這次橫盤是會呈現「不漲既是跌」？還是會橫著橫就「真跌」？
問題一：上海房價還有跌的空間嗎？
有的房地產媒體稱經過兩年多的調控，上海的房價基本上是跌無可跌了。對此我本人持保留意見。上海的房價從上一輪大漲到後來的下跌究竟是如何變化的呢？如果你只是從各種統計數據上去看的話，或許是無法真正搞明白的。
我以一個一直戰鬥和服務於一線市場的專業經紀人的經歷來給大家回顧一下這段歷程。
2015年下半年起上海房價開始明顯上漲，而且呈現出直線上升趨勢，交易量也猛增，這種情況一直持續到2016年底至2017年初，交易量開始掉頭下降，而價格仍保持上漲的慣性直到2017年的年中才剎車，之後就是信貸的大幅度收緊，房價幾乎是沒有太大糾結的就開始向下走，一路滑至2018年底後開始有了橫的趨勢，之後的2019年雖然成交量有回暖但並未在整體上撬動房價，價格波動和震盪的幅度很小。
前後近四年時間，房價先漲了多少？後又跌了多少？我在一線的感受和統計出來數據差距真的還挺大。我的認知和感受是漲普遍超30%，誇張的甚至接近50%；跌基本在15%左右，部分可能超過20%。不知道各位看後是信我呢？還是信那些干統計的？
所以，我個人認為，上海房價從絕對值的角度講還是有跌的空間的，即使是把通漲因素也疊加上去，也並非真到了跌無可跌的地步。
通漲固然可以抵消一部分上漲的價格，但把幾年來通漲的比例完全不打折的疊加抵消房價上漲，竊以為有不妥。看看我們這些年的收入增加都跑贏通漲了嗎？通漲讓我們除了房子外的開銷是不是也大幅增加了呢？我們對房子的購買力真比幾年前增加了很多嗎？想清楚這幾個問題，你或許就會和我有一致的認識了，通漲抵消上漲的房價是要打折的！
問題二：房子購買力的現狀究竟如何？
這裡撇開豪宅購買力不談，這跟我們大多數平頭老百姓半毛錢關係也沒有，只談普通大眾群體的購買力問題。
目前房地產領域的貨幣政策是從緊的，而且似有加碼的趨勢，這相當於在房地產領域的貨幣是在通縮的。
銀行不放水了，咱普通老百姓手中又有多少家底支撐購買力呢？或許是有一些，但基本上也不是現成的真金白銀，而是還沒來得及變現的房子。如今房子變現容易嗎？在現在上海的房子變現基本都屬於連環套變現的局面下，是難？是易？我想真的是誰在變現誰知道！
房地產領域貨幣變相通縮，外加房子變現不易，再加上收入增長未必跑贏通漲，你說購買力是會升呢？還是降呢？
目前唯一購買力的亮點就屬動遷徵收了，我以前的文章曾經也分析過這個問題，這類購買力想撬動整個市場價格的波動機率並不大，尤其是在每筆動遷款基本是多家瓜分而非一家獨占的現實情況下。（若對動遷徵收會如何影響市場有興趣的，可以翻看一下我之前的幾篇文章。）
購買力的疲軟必然導致買賣雙方（包括開發商，二手房東、購房者）在真正完成交易時需要重新尋求和協調出新的價格平衡點，而這個平衡點大機率是向下而不是向上。這裡我講的價格平衡點指的是能完成交易的價格，那種有價無市的價格純屬扯蛋！
問題三：真的會再跌一跌嗎？
看了我前面的分析，似乎感覺應該再會跌一下的，可我必須嚴肅地講一句，之前的分析只能說明若繼續橫盤，理論上大機率應該會再跌一下，但是現實的情況遠比理論複雜得多。
2008年不光是我，許多業內專業人士都以為會持續跌一段時候，可突然來了個「四萬億」，房價沒跌，眼鏡倒是跌了；2014年同樣來了個「首套認房不認貸」外加2015年的「去庫存」，於是就180度改變了走向。
如今呢？應該比較肯定地講，房地產領域貨幣寬鬆的歷史基本一去不復返了，沒有這個「利器」的加持，2009年和2015年的故事不會再重現。如果在房地產領域內能比較長時間地堅持從緊不放鬆的貨幣政策，高位橫盤後應該是價位下探。從緊會能堅持多久呢？目前看來，在上有「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」的紅線橫著，內有經濟模式換艙轉型時間的需要，外有美國川普不懷好意的搗亂使絆子，這些都讓堅持從緊變成大機率事件。
貨幣政策保持不變外加其他限制政策不鬆口，那麼就剩下看市場本身能橫的久不久了，只有久才有可能出現比較明顯的再次下跌，不能久那就有點「懸」了。
回顧上一輪的漲跌，總共大約歷經四年時間，有意思的是漲跌時間幾乎各一半，但是不同的是房價花了前半段時間漲了30%多，而後半段跌了15%左右，跌速只有漲速的一半左右。
這點還真符合我們這裡普遍價格漲跌的特點：價格漲起來如火箭升天；價格跌起來則如老牛拉車。
所以橫盤非長久不足以真再跌，一年半載估計也不夠的！那麼能久下去嗎？講實話，很難說！雖然我們可以預計貨幣政策以及其他限制政策不會轉變，但依然還有其他諸多因素在影響著市場，利益相關方亦不會眼睜睜看著市場就這麼一直橫著，而廣大普通購房百姓則是最容易受風吹草動刺激的。
（三）對橫盤後的一個基本判斷
講了這麼多，總結我個人的認知是：橫的要久才可能再次出現真的跌一跌；就算出現真跌，大機率也會是鈍刀子割肉似的跌，而且各種類型，各個價位段房子的表現也會明顯不同。
橫盤狀況下買房是容易了呢？還是困難了呢？
許多房地產評論認為這樣的市場態勢是給了購房者更多的挑選時間和機會，貌似是容易了。但我要講，現實狀況或許不是這一句話就能概括的了的。
從宏觀整體上來說或許這種博弈焦灼的橫盤狀態對購房者有一定的好處，但從微觀個體而言則未必，事實上這樣的狀態下，對於有較多購房經驗的老手講是好時機，容易的時機；對於大部分沒啥購房經驗的來講變困難的可能性在增加。這種狀態下，對於大部分非專業或非准專業的購房者來講，買房時十之八九會遇到這樣的窘況：買一手房時，買來的房子瑕疵多多，交房之日即維權歷程開始之時；買二手房時，滿意的房源真心不好找，同房東劈價格真不如設想中的容易。這種狀態下，不少二手房東心態會變得「王絲王」（橫豎橫）；開發商倒是不會，或許還會打出優惠打折的噱頭，但在噱頭的背後一定有坑等著你。
總之，你若不是老手，容易的好運多半是不會「砸」中你的！
橫盤狀態下該如何抉擇呢？
講了這麼多，最後的重點來了！我所有文章的一貫觀點都是每個人的具體情況均不同，透徹且針對性強的建議和意見只能是單聊，所以如果真有疑慮，歡迎跟我單聊。當然普遍性的經驗和建議還是要給的。
（一）「三靠」的原則
一靠地鐵輕軌站，二靠學區，三靠配套全；三靠之中若有兩靠，出手才能安心。
這一條個人認為無論是自住還是投資都應將其作為遵循的底層原則，不論是價漲，價跌，橫盤時都可以參照此原則操作。
講的再具體點
「一靠地鐵輕軌站」：請注意！這裡指的地鐵輕軌站可不是所有的站點哦！
「二靠學區」：能力足夠當然一梯隊學區，但現實是，大多數人只能是望「一梯隊」心嘆，所以至少二梯隊學區要保證，「菜場」性的堅決不能要。
「三靠配套全」：配套全如何看，我的經驗是最重要看「大型菜場」。以小區為中心，看東南西北四個方向上的兩條街區內是否有大的農貿菜場且菜場攤位9成不空。這是區域內是不是有足夠生活氣息的關鍵性標誌，至少我是這樣認為的。
三靠具其二，當可重點考慮出手；三靠只占一，慎思再決定；三靠都不沾，直接「PASS」 掉。
（二）「一選，二不選」的提示
在選定的購房區域內，房子瑕疵明顯的，價格再低也不選。房子品質高，但拿下要使勁咬牙，勒褲腰帶的不選，如果當前考慮算是終極置換，或是對自己未來賺錢能力信心十足且沒有成為「方圓式中年大叔」憂慮的，可以改「不選」為「慎選」。房子品質中等偏上的，有瑕疵但自覺能忍受五年以上的，首選。
（三）特別針對當下買房的建議
買首套的：近期若是沒出現八成滿意的房子，可以加強關注，出手放緩，首套的房票要珍惜。
置換的：若是手中房子還沒變現的，出現出價不低於市場均價10%上下的買主，千萬要認真對待。咬牙賣了，沒準真就是「塞翁失馬，焉知非福」！（這裡指的市場均價是市場掛牌均價和實際成交均價的中位均值。）
投資的：真沒啥好建議的，想來想去也就只能是說上句，看不准就別跟風，多上海少環滬的忠告了。
文章最後還是要強調一點，以上所有的看法和分析都是基於我一線工作的經驗和經歷得出的個人觀點，未必準確，但肯定接地氣；所有的建議也是如此，當然還是那句話，每個買房人的情況千差萬別，寫出來的建議只能是大路性質的，而且隨著情勢的變化也不是一塵不變的，有具體疑問還是單聊最好！
我是樓市柯南，一名資深的房地產經紀人，還原最底層的房地產現實，講述老百姓最關心的房地產話題。我的觀點和意見或許會有偏頗，但我保證本著良心講自己的想法，用最接地氣的方法講自己的認知，希望能幫助到需要的朋友，有問題可以隨時在評論區聯繫我或是私信我。感謝每一位看完文章的朋友！柯南一直在這裡等待你的關注！