本文刊載於《三聯生活周刊》2019年第29期，原文標題《改造百萬莊：老舊小區如何重生》
作為新中國成立後建設的第一批住宅小區，百萬莊擁有顯赫的歷史——出自著名建築大師張開濟之手，第一個引進現代城市規劃理念，融合了中國傳統文化元素和時興的蘇式風格，第一批居民多為新中國成立初各大領域內的精英人才。然而，一個甲子逝去，百萬莊小區風光不再，圍繞拆遷和保護的爭論莫衷一是，這也是很多老舊小區的縮影。在如今城鎮老舊小區改造全面推進的背景下，百萬莊如何打破現狀，重煥生機？
記者/張從志 攝影/肖予為
已有60多年歷史的百萬莊小區如今疏於管理，綠植肆意生長
日漸老舊的小區
百萬莊小區如今的名聲不大，但要追溯大部分城市居民棲身的住宅小區歷史，這裡是繞不開的地方——1953年基本建成的百萬莊小區是北京最老的一批住宅小區，儘管只有不到70年歷史，但它開居住樣式之先河，推動了中國人居形態的變遷——人們從過去的胡同、弄堂里走出，住進樓房，這裡是起點之一。
百萬莊小區（以下也稱「百萬莊」）位於北京市西城區，在西二環外車公莊大街以南，西邊挨著三里河路，穿過馬路就是住房與城鄉建設部（住建部），南側為百萬莊大街，東邊是展覽路。街上行人匆匆往來，很少會多瞥一眼路邊的三層紅磚樓。在北京舊城區，這種式樣的老房子不難尋見。只有走進小區，當蒼鬱參天的樹木阻隔了四周街市的喧鬧聲，百萬莊的更多細節才會展現在人們面前。
最容易引人注意的是，小區內九個住宅片區都以地支命名，分別為子、丑、寅、卯、辰、巳、午、未、申，其中申區為兩層花園式住宅，居北側正中，前八區均為三層樓房，分居東西兩側，整體構成對稱格局，再加上中央的公共綠地、小學和商業場地，百萬莊占地總面積21公頃，建造之初主要是為建設部、機械部等各大部委職工、幹部提供住房。
前不久，住建部在國務院政策例行吹風會上再次釋放信號，表示將在全國範圍內大面積開展城鎮老舊小區改造工程。在過去北京歷輪舊城更新改造的行動中被落下的百萬莊，這一次能否搭上這班車，是居民們眼下最關心的問題。
從上世紀50年代落成至今，除了零敲碎打的修補，百萬莊小區還從未有過系統的修繕改造，嚴重老化的設施給小區居民的生活造成了極大的困擾。60歲的李建從小在這裡長大，他家的房子在辰區三樓，去年發生的一件事讓他至今心有餘悸。百萬莊的上下水管道很多仍是當初的鑄鐵管，鏽蝕嚴重，一天早上，李建家衛生間的下水管整段掉落到了二樓住戶的盥洗池裡。樓下鄰居後來告訴李建，自己平常每天早上七點左右就在那裡洗頭，所幸那天是周六，起得比較晚，否則砸到頭上，非死即傷。
百萬莊建設之初，無論是建材還是規劃設計都是按照當時的最高標準，但在六十年多後的今天，已經難以適應居民們的生活水準。最令居民頭痛的就是上下水設施，當初採用的鑄鐵細管，管道直徑只有三四厘米。居民樓里，水壓一低就會供水困難，而且很多管道鏽蝕後，管壁上都是大洞小眼，內壁上長了掛刺，稍有異物就會堵塞。一名負責維修的物業人員剛疏通完下水道回來，坐在地上一臉苦惱地告訴我，他們負責了好幾個片區，搞維修的一共才三個人，根本就忙不過來，「不是這裡堵了就是那裡漏了，有些居民家裡甚至一個月要上門幾次。」
還有居民怒氣沖沖地講起，去年市政改造供暖管網，施工工人挖開了地下管道，漆黑腥臭的污水咕咕地冒出地面。大家心想，既然挖開了，為什麼不找市政部門把管道乾脆疏通一下，但施工工人說，他們只負責暖氣管，別的不管。暖氣管換好後，下水道被封住，所有管道重新泡進污水裡。
種種因素影響之下，百萬莊從過去的高檔居民區如今已淪為問題不少的老舊小區。雖然外面看起來還算整潔素凈，但一到晚上，小區內部交通道路兩旁、院落里停滿了私家車，其中很多都是外來車輛，無人管理。打理得好的院子綠意盎然，讓人駐足，但更多的院子混雜不堪，家具堆在背陰的牆角，年深日久開始散發出腐爛的氣味。到了夏天，百萬莊蚊蟲尤其多，居民們認為，除了茂密的植被和隨意堆放的罈罈罐罐外，污水縱橫的地下管道是蚊蟲滋生的主要原因。還有居民告訴我，甚至過春節時，家裡都有蚊子飛來飛去，他分析，是暖氣管加熱了污水，導致蚊子在冬季滋生。但對這些，除了抱怨，居民們不知所措。
百萬莊的設計引進了「鄰里單位」的規劃理念，小區中央建有小學校，方便孩童就近入學
拆遷派和保護派
今年6月，北京市規劃與自然資源委員會公布了北京市第一批歷史建築名單，原福祥寺舊址、北京飯店東樓、北京天文館等一批人們耳熟能詳的建築入選，百萬莊小區也被整體納入其中。相關負責人解釋，總體上講，歷史建築的價值較不可移動文物低，相應的保護要求較不可移動文物寬鬆，歷史建築應該是處於文物和普通建築之間，應該保護的建築。
百萬莊小區一直是建築和規劃學界研究的對象，並被作為經典案例寫進了教科書中。它的設計者張開濟是我國著名建築大師，在設計過程中首次引進了現代城市規劃中的「鄰里單位」理論，並融合了中國傳統文化元素和當時盛行的蘇式建築風格。
「鄰里單位」的概念由美國社會學家及建築師科拉倫斯·佩里1929年在編制紐約區域規劃方案時提出。當時紐約等大城市面臨著人口密集、擁擠、居住環境惡劣和交通事故頻發的問題，原有的小街坊居住形態被認為不適合現代生活之需。為此，佩里主張擴大街坊，以小學校、商店、圖書館等公共服務設施為中心，以小學校的合理規模為基礎來控制居住區的人口規模，使小學生上學不必穿過城市道路，居住區內的道路限制外部車輛通過，以保持內部安靜、安全的居住氛圍。
張開濟從蘇聯引進了這一理念，在百萬莊的中央設計了小學、綠地和商店等公共服務設施，九個住宅區則圍繞四周，居民區的孩子去上學，不用出小區，步行不超過五分鐘。長期致力於推動百萬莊保護的中國青年規劃師聯盟負責人王宏傑介紹，百萬莊住宅組團布局採用了九宮格和四合院布局結構，同時還考慮我國北方地區特點，住宅建築以南北向為主，形成「回紋型」布局。在建築細節方面，門窗、樓門挑梁和陽台欄板的設計也採用了中國傳統的回字形或雲紋裝飾，至今仍能看到不少遺存。
被定性為歷史建築到底意味著什麼？王宏傑告訴我：「儘管細則還沒出來，但從直觀上理解，就是不會拆了。」而過去二十多年來，拆遷就像一把利劍，始終懸在百萬莊頭上。
如今，劍被取下。但不是每個居民都持歡迎態度。事實上，我遇到的第一位居民就強烈反對把百萬莊納入保護範圍。1965年出生的他小時候就住在百萬莊對面的小區里，隔三差五來百萬莊找朋友玩，自認為對這裡有很深的感情。所以十年前，他到百萬莊買下一處房子住下，60多平方米的小兩居，當時花了100多萬元。被列為歷史建築的消息他已經知曉，提及此，他頓了頓說道：「這裡又不是故宮，幾百年上千年的歷史。要真想保護，就原拆原建，留著這老房子有什麼意義？圖什麼？它就是一個住宅樓，現在都已經這樣了，你說能扛得了幾百年嗎？」他不斷反問，語氣變得愈發激烈。
王宏傑從2015年開始關注百萬莊小區的保護問題，和同事發起了一個非正式的聯盟——中國青年規劃師聯盟。他們去百萬莊進行調查採訪，給老住戶做口述歷史，試圖保存下百萬莊的歷史，並且四處呼籲將百萬莊納入歷史文化街區。如今再往前翻，在他們一開始發表的文章下面，還能看到大量自稱百萬莊居民的人留言叱罵他們，認為他們是憑空拍腦袋，根本不顧居民們的死活。對於規劃師們繪製的鳥瞰圖，分析百萬莊的回形結構，組團式設計，反對保護的居民們不屑一顧，在他們看來，百萬莊已經是不適合居住的地方了，該拆。
圍繞拆遷還是保護，不只是居民和青年規劃師，居民內部、居民和政府部門之間也形成了角力場。事實上，拆遷的消息最早在從上世紀90年代末就在百萬莊傳開了，以後每隔幾年就有一輪拆遷的風波。百萬莊土生土長的老住戶潘彥明向我介紹，第一次拆遷動員是2004年前後，當時沒有談下來主要是因為居民認為政府補償價太低；到了2008年，政府部門又開始和居民談，但方案還是談不攏，後來2013年前後又傳出要拆遷，但此時樓市暴漲，地處核心城區的百萬莊小區房價一路飆升，如今均價已經達到了11萬元/平方米左右，拆遷的利益關係變得越來越難以調和。
拆遷無望，居民群體內部意見分歧也日益明顯。潘彥明父母在一機部（原第一機械工業部）工作，1954年首批搬進百萬莊，兩年後，潘彥明出生。像潘彥明這樣的「莊二代」大多在百萬莊出生，成長，和這裡有很深的情感連接。他們開始組織起來反對拆遷，試圖保下百萬莊。作為保護派，他們開始與拆遷派較量。有意思的是，兩邊認為對方是少數派，但到底多少人支持拆遷，多少人反對，多少人是沒有態度的，從來沒有過調查數據來佐證。潘彥明說，鬧拆遷的那幾年，兩邊都在組織人搜集材料，通過不同的渠道反映。
拆遷來回拉鋸了二十多年，這二十多年裡，百萬莊日漸老舊。建成四十多年後，房子到了該維修的時候，但很多居民憚於拆遷一事，都不願意花錢裝修房子，就怕哪一天拆遷白費了工夫，房屋狀況也就一步步惡化。
過去的輝煌和風華如今大多只留在了老住戶的記憶里。他們記得，50年代的北京，胡同和平房裡都用茅廁時，百萬莊的居民就率先用上了抽水馬桶，甚至有熱水供應到樓里；門窗的木料都是東北的紅衫木，經過高溫處理，不生蟲不變形，六十年了依舊完好；門把手、合頁、連馬桶零件都是蘇聯上好的黃銅，哪家裝修扔出來，收破爛兒的都第一時間搶走，很多居民換下來後捨不得扔，當寶貝留著；建築內部不僅都是統一裝修好的，而且還統一配好家具、廚具、電燈和窗簾——「以前就跟別墅似的，想住都住不進來。」
複雜的居住利益
楊雪2016年搬到了百萬莊，如願以償開始了步行上班的生活，每天從小區里的林蔭道上穿過，五六分鐘就能走到一路之隔的單位。很大程度上就是衝著這點，她賣掉了原來在海淀萬柳的新房子，到百萬莊張羅了一處70多平方米的兩居室，成了百萬莊的新生代住民。
楊雪的父輩和百萬莊並無聯繫，但學城市規劃的她很早就對百萬莊產生了一種模糊的情愫，甚至一到百萬莊，她就認定了這裡是可以待到老的地方。這種情感最初可能是來源於大學時上的《規劃學原理》課，在課堂之上，她用學術的眼光仔細審視過百萬莊，等毅然賣掉舒適的商品房，帶著丈夫和那時才剛剛三歲的孩子搬到百萬莊，她開始真正去感受百萬莊。
百萬莊是複雜的，流動的，但卻沒有因此帶來更新。李建愛好攝影，從2006年開始拍攝百萬莊，然而拍到去年，發現逐漸無事可拍，一切還是老樣子，只是愈加陳舊。
百萬莊的居住人群也在置換，不過速度卻很緩慢。第一代百萬莊的住民多已離世或者進入耄耋之年，房屋產權在90年代被買斷後紛紛交給了「莊二代」。因為生活、工作的變動，不少「莊二代」選擇把房子賣出去或者租出去。由於拆遷的關係，百萬莊的很多房子年久失修，而且超過了50年房齡，無法貸款購房，這影響了房屋的流動性。到如今，百萬莊仍有將近一半是老住戶，另有三分之一為外來租戶，剩下的是新住戶、筒子樓里的公租房住戶。
和很多老舊小區一樣，原本設計理想中應當是鄰里融洽的百萬莊，人與人之間的關係漸漸疏離，交往互動的空間和渠道越來越少。因此，在每一輪涉及到拆遷、改造這樣關乎居住利益的事件中，總會遇到相同的死結——居民之間很難合作，共同去為社區爭取利益。
百萬莊這些年也在不同的政策背景下嘗試過一些改造項目。去年，東社區的幾個住宅區大批拆遷一樓門前的私建圍欄。圍欄是百萬莊一樓住戶幾乎家家戶戶門前都有的，基本都是私人搭建，有的伸出三四米，有的伸出五六米，有些是簡易的鐵柵欄，在裡面種了綠植或者果蔬，有的還加了頂，專門用來堆放雜物或出租給外面的攤販存放貨物。在過去的幾十年里，各家爭相圍欄圈地，小區的公共空間不斷被擠壓，形成了如今尾大不掉的局面。
拆圍的本意是好的，但卻缺乏統一的規劃。圍欄拆除後，小區空地上留下了一處處廢地，雜物仍然堆放在上面，成了處處可見的「傷疤」。而且在拆圍欄後的幾個月里，相繼發生了三起入室盜竊案。盜賊輕易扒開了拆圍後統一安裝的護窗欄，進入居民家中，大家不免將此歸咎於拆圍行動。他們認為，小區本來就是開放的，沒有了門前圍欄這道緩衝地帶，盜賊容易翻進家裡，大家心裡沒有了安全感。加之，很多住戶家中有八九十歲的老人，沒有防禦能力，一旦撞上盜賊，後果如何設想。
新的問題繼而出現——小區到底是應該封閉還是開放，居民們意見不一。有居民認為應該像商品住宅小區一樣統一封閉管理，外面的人和車不讓進來，嚴密布防安保探頭；有人認為，百萬莊從小時候就是敞開的，四通八達，每個區都有好幾道門，要是全堵上跟生活在監獄裡有什麼兩樣，反對封閉。每次討論都不了了之，最後只能各家各院各顯神通。
甚至居住在不同樓層的住戶利益訴求都不一致：一樓的住戶關心門前的圍欄拆不拆，三樓的住戶則更關心房頂有沒有人來修繕，對樓底下的圍欄意見反而很大，倒希望拆掉騰出公共空間。新住民和老住戶的思維方式也差異很大。像楊雪這樣的年輕人買房住進百萬莊，有的是出於通勤方便，喜歡百萬莊的環境；有的則是出於學區的考慮。
楊雪並不擔心拆遷，她買房後重新裝修了房間，但停車難的問題一直困擾著她，由於小區是開放式的，內部道路兩旁停了很多周邊小區的車輛，為了占住車位，很多居民自己私設地樁地鎖。有一天晚上，楊雪差點被地樁絆倒，她想，這對老居民和小孩來說更是安全隱患。住在百萬莊中里（中里的建築多於八九十年代建成，為六層樓房）高層的老住戶則被出行問題難倒了，大多老人行動不便，年老以後沒有電梯便很難再出家門。
問題日積月累，利益互相糾纏，僵持不下。居民與居民，物業與居民難以合作，小區的管理只能維持最基礎的水平。物業人員常抱怨收不上物業費，管了不歸自己管的事，居民又認為物業不管事，收錢就積極。被確立為歷史建筑後，房子不拆了，百萬莊的未來該怎麼辦？
喚醒百萬莊
前不久，有一個和西城區合作的科研機構來做百萬莊改造的入戶調研，他們自己去發問卷，很多居民家門都不讓進，最後找到了潘彥明。潘彥明是小區里的熱心分子，四處找熟人，幫忙發出去127份問卷，收回來126份。問卷里專門設計了改造資金的問題，潘彥明發現，結果是，「大部分的人都是政府花錢可以，你讓我交錢肯定不行」。
一位熟悉情況的人員告訴我，以百萬莊為例，整個百萬莊有4000多戶，加上外來人口，總共1萬5千多人，光是整個東社區的改造，有人粗略估計就得二三十億元，這還不包括改造期內騰空居民的費用和建設之初遺留下的幾片工棚區100多戶居民的拆遷安置費。平時物業公司一平方米幾毛錢的物業費都收不上來，他認為，這筆改造費用誰來出將是最關鍵的問題。
另外，百萬莊小區都是原來的央產房，產權屬於各個不同的部委。房改的原則是「房跟人走」，哪個部委的職工買斷的產權，房屋的原產權單位就是這個部委。由此造成了錯綜複雜的權屬關係，給整個百萬莊的系統改造帶來了極大的阻礙，這也是為什麼在過去北京的歷次舊城更新中，百萬莊難以更新改造。
即使在零零碎碎的修繕項目里，複雜產權單位也成為主要的障礙。百萬莊的房子修建時採用的磚混結構，尤其是房頂，當初是用竹片或木條編織成的篾子糊上泥土做成，封頂後再在上面加蓋瓦片防水。但小區里種下的黃楊樹幾十年後成了參天大樹，瘋長的枝丫經常掀翻樓頂的瓦片，到後來，李建家三樓的房子一下雨就成了水簾洞，家裡的鍋碗瓢盆齊齊上場接漏。他多次給居委會和街道打報告，但困阻重重。李建發現，要向上面申請維修基金，幾家幾戶要不來錢，但是全部動員的話，有的人家房頂不漏水，又不願意摻和，而且院子裡的住戶所屬的單位各不相同，很難統一去整修屋頂。
「所以你要統一修，結果他出錢，我不出錢。比如原來的機械部，部委改革後有的變成了公司，有的併到工信部，還有一些歸到國資委裡邊，你得去協調不同的部門。如果你要把房賣給社會上的人，產生的維修基金歸誰，還歸原產權單位？等你要修繕時，人家說你都不是我這兒的人了，我憑什麼給你出。」一位從某部委退休的老住戶告訴本刊。
王宏傑當初創立中國青年規劃師聯盟，預想進入百萬莊做社區營造。「就是去幫助居民做小院的公共空間，比如改造一個院落花園，弄一個居民的活動的地方，擺幾張桌子、椅子，或者說解決停車的空間問題。其實就想通過設計的方式，讓居民一塊參與進來，改善小區的物質空間環境。」王宏傑說，「最後我們發現問題不在這兒。」而且，他們找不到社區里的居民領袖，社區營造無從開展。因此，他們後來才把精力轉向了搜集百萬莊的歷史材料，呼籲納入歷史文化街區予以保護。
事實上，要想使百萬莊這樣的老舊小區建立起長期有效運轉的管理維護機制，關鍵的一個問題還是在於居民自身，在於他們是否有條件、有能力借改造的契機建立起一個居民層面的合作機制。
有數據表明，在現代物業管理方式已經普及二十多年的情況下，北京依然有80%的小區沒有成立業主大會和業主委員會。由於歷史的原因，百萬莊也從來沒有過真正的業主自治團體。老住戶大多是各個部委的職工，以前都依賴單位體制，但後來政府部門改革，部委被撤併後，很多居民找不到管理主體。實際上，在此次老舊小區改造的政策里，成立業主委員會、實施規範化的物業管理、完善老舊小區的治理體系是一個重要的內容。
潘彥明有個100多人的微信群，主要是由關心小區保護的老住戶構成，在討論小區改造的問題時，他們內部的意見分歧也很大，但至少他們還有一個溝通的平台。這樣的溝通網絡卻無法覆蓋到更多的居民中間，我遇到的很多居民即使滿腹意見，也不知道去哪裡表達，另一方面，外部機構進小區，除了居委會，又找不到直接和居民對話的渠道。這樣一來，彌合分歧也就變得越來越難。即便此次改造能夠順利推進，如果沒有一個長期有效、各方參與的合作機制，百萬莊可能若干年後又會重蹈覆轍，而新一輪改造乃至拆遷，仍要付出高昂的溝通和執行成本。
（居民李建、潘彥明、楊雪均為化名）