陪客戶去辦手續，忍不住感嘆他運氣真好，趕上利率又降了
他也很高興，買房了免不了和周圍的人討論，一圈下來，自己的公積金利率商貸利率都是最低的，就感覺占了極大的便宜
等待辦手續的時候，他跟我說了兩個朋友的事情，想讓我幫著出個主意
兩個朋友是17、18年那會兒買的房子，房價高、利率也高，偏偏當時房子還少，好容易買到房了，就開始眼睜睜看著房價跌
然後利率也下調
那種心情真的是，吐一口老血，拌拌米飯接著吃
兩個朋友的情況都差不多，只是房子位置不同，在這裡我就說其中的一位
這個朋友是18年買了新港那邊的陽光邑上
自己在初村工作，為什麼買在那兒了呢，現在想想都是被當時的氛圍裹挾，房價一個勁兒漲，市場上又沒有多少房子，就怕現在不買過後更買不起，就趕緊買了
我理解這種情緒，咱都是凡人，誰在那個環境里也超脫不了
房子買了不久，旁邊又出了一個新項目悅海錦府，不論是戶型、小區設計還是樓體外觀，都比自己的要好太多
更重要的是，價格還比自己的低很多
當然了，自己選的路跪著走完也就罷了，畢竟是剛需，想一想都是房子一樣是住
可是，自己在新房住了一段時間發現上下班用時太長，時間都耗在路上了，受不了，便在高區租了房子住
現在是想把這套房子賣掉再買，但又覺得賣不上價
或者是不是先租出去，等好賣了再賣
他們買的房子，確實是天貓價買了個多多貨
當時的市場情況就那樣，萬科萬達金茂還沒出來，沒有對比還不知道何為傷害
在那之後大橫廳、三葉草戶型、人車分流就呼啦啦橫掃而來
在很多人看來似乎不是潛移默化步步為營，而是一刀切，突然就都變了
怎麼昨天剛買的新房，今天就成了傳統的落後的呢
打個比方，這心情就像是聽說某公司要上一個很牛的新項目，跟風買了股票，眼看紅線一路飆升，計劃著買車買房娶白富美，突然紅變綠，線條陡轉直下，原來是人家要跑路前設的局
房子這事雖然不是什麼局，但心情也差不多
自己去新項目看看，那對比衝擊太大了
再看看現在新項目的價格，傷害度+101
一方面，購房負擔相對很重，付出越多期望越大這是人之常情
但可惜的是，另一方面，實際得到是的相對較差的戶型、相對較高的梯戶比、相對較高的容積率、相對很不友好的小區規劃……
所以，虧是肯定的，很多時候，真的是時勢比人強，沒辦法
（寫下這句話也真是需要力氣，諮詢我這個問題的人不少，很多一聽我說得虧著賣就生氣，跟我算帳，算他花了多少錢，有的還直接把我拉黑，我真的是很脆弱的小女子，兩次就搞得我有陰影了，這次寫這篇文章也是想了很久，畢竟很多人確實有此問題，希望能多少幫到大家）
只是，還有個虧多虧少的問題
現在是買家市場，如果選擇這個時候賣出，可能虧的比較多
但是，這句話並不是說你應該等一等
咱得具體問題具體分析
你首先要做的是，評估一下自己的房子的價值
像是上面這位朋友，他的房子，其地段、配套、小區、房子本身來說，價值都是不占優勢的，那麼你抓緊時間趕快處理掉是好的
因為現在你的房子是跌了，但同樣的好房子的價格也跌了
你把你這高房價高利率的房子賣掉，再買一套核心位置的低房價低利率的好房子，用好房子的漲幅去平掉你這套房子的虧損——就市場趨勢來看，即使好房子不會怎麼漲，但不好的房子一定會接著虧，明顯是現在置換更划算
其中一位朋友房子現在是出租狀態，這也是常見的情況
畢竟都不寬裕，一邊還著房貸一邊交著租金，想著儘量減輕一下負擔，就把房子租出去了
如果真決定了賣房，一邊出租一邊賣也不大合適
一來每次看房都要聯繫租房，多一道手續多一層麻煩，我在實際看房中就經常遇到客戶因為等開門不耐煩而乾脆不考慮這套房子的
二來很多租客都不會珍惜房子，遇到什麼樣的租客完全就是靠運氣了，畢竟沒有一位租客會在想租房的時候跟你說我的貓會把窗簾撓成流蘇，我的娃娃會把白牆化成塗鴉牆
人都是感性的，同樣的戶型，你看樣板間跟看毛坯房感覺是完全不同的，所以基本上每個售樓員都會拉著你去樣板間
還有很多中介收了房子，為什麼會先重新裝修，也是這個原因
你跟客戶說這牆沒問題，你刷刷花不了幾個錢，跟客戶看著整潔清爽的房子那完全是兩個概念
及時止損這四個字誰都會說，但能做到的真不多
從成交的角度講
現在的二手房業主可以分為兩種類型
一類就是佛系，我掛出去就不管了，就等著中彩票一樣，哪天有人撞上我的房子
再一類就是主動進攻派，速戰速決，從掛牌到成交十來天搞定
業主的性格對房子售賣的速度也是有極大的影響
佛系的，一般都會錯過出手機會，掛牌掛了好幾年，好不容易有個客戶，自己心裡卻要盤算一下是不是賣便宜了，一盤算客戶走了；如果一直乏人問津，就會去找中介，猶豫著說要不我降點價，兩千、五千、五千、兩千，沒擰緊的水龍頭一樣，偶爾滴答兩下
雖然我理解你割肉的痛苦，但沒有客戶會去理解的
降價也有降價的方法，人家一看你過兩個月降點過兩個月降點，不痛不癢的金額，直接忽略了，就連繫統也是，會把降價幅度大的往前面推，就是說，一次降五萬十萬的肯定比你降幾千的排名靠前
這些業主經常會說：當年有人出多少多少我沒賣，現在……唉
房子賣得快的業主，一般都是反人性操作
我就遇到這麼一位，他的房子在華夏山海城，其實從小區品質還是戶型來說，都不算好房子，難的是他自己很人間清醒，我給他找出同小區房子的掛牌價成交價掛牌數量等，他立刻就給出一個低於市場的價格，而且主動說願意給成交的中介封紅包
在這裡，兩位朋友都是需要賣了再買的
因為是在恐慌時期買了不合適的房子，現在又確實需要一套房子
說是剛需並不為過
所以我想再說一點現在置換的好處
不知道大家有沒有注意到一點，現在市區的新項目朝著改善大戶型走的趨勢越來越明顯了
大戶型意味著總價高，不管是首付還是貸款都會壓力比較大
改善意味著更有優勢的樓層高、更好的小區規劃、更優質的物業，當然這些也會推高價格
新出的項目無不在明示這一點
這對價格敏感型的剛需來說，是不大友好的
所以趁現在選擇還多的時候下手，沒什麼壞處
還有一點，比較微妙，但確實是有用的
如果賣房要講究時間點的，現在這個時候能算進去
新房和二手房是存在競爭關係的
如果新房很多，必然壓縮二手房市場
現在市場的情況是，上一批新房的庫存正在減少，而新的項目還沒有出來，這是一個難得的空檔期
抓住這個新房供應的空檔，相對來說競爭會更小一些
對自己房產價值進行評估，如果價值不錯，完全可以耐心地等一等，不用自亂陣腳，尤其是很多辦房證還不滿兩年還有大稅的，賣掉再買入這中間的交易成本著實不低，房子好的話就沒有必要急於這一時
今年要賣房確實是難
所以大家更要多花一點心思