特朗普政府於9月5日公布了住房金融體系改革計劃。該計劃表示，將支持抵押貸款巨頭房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)私有化。
這一鬆綁可能會導致「兩房」進行重組，同時將整個市場向新的競爭者開放，但是仍將受到美國政府的掌控，直到個人競爭者贏得市場份額。
房地美和房利美私有化
據路透社報道，美國財政部5日表示，政府應制定計劃，開始對房利美和房地美進行資本重組，同時呼籲國會起草一項全面的住房改革方案，使這兩家公司能夠「安全地」脫離政府控制。
美國財政部在一份53頁的報告中公布了上述計劃，這是繼歐巴馬政府2012年試圖推動住房金融改革失敗後，美國政府針對此事做出的首次重大努力。
該報告呼籲使房利美和房地美恢復私有化。
財政部官員說，他們的目標是將政府控制的公司私有化的同時，不增加人們獲得抵押貸款的難度和成本。
在周四發布的一份報告中，他們就如何實現這些目標提出了具體的政策建議。
財政部表示，將與聯邦監管機構合作，就如何讓房利美和房地美建立更穩固的財務基礎、以及削弱兩家公司在住房融資中的作用，制定具體細節。這一過程可能需要數年時間才能實施，但是不會影響現有的抵押貸款。
在周四報告公布前，財政部長Steven Mnuchin接受採訪時還表示：「我們認為政府的管轄範圍已經變得太大。」他還表示：「華盛頓有些人很樂意在今後10年或20年里保持現狀，但我們不是這樣的人，我們覺得自己有義務解決這個問題。」
歷史上的「兩房」
早在本世紀初，華爾街公司搶在房利美(Fannie mae)和房地美(Freddie mac)之前，打包了大量高風險貸款，而這些貸款往往沒有資格獲得這兩家抵押貸款巨頭的支持。到2005年，房利美和房地美開始失去市場份額，並開始放鬆自己的貸款標準，以進行競爭。
2007年，次貸危機起於美國，一年後席捲全世界，最終演變成全球性金融危機。當時，這兩個位於美國房貸市場最中心的准政府企業虧損700億美元，不得不接受政府注資並被接管。
它們於2008年9月被美國政府接管，財政部通過高級優先股購買協議（PSPAs）為其提供2,000億美元的政府資助。
在政府援助之後，美國政府每季度從房地美和房利美的利潤中抽取數十億美元。2012年，美國政府變更其股息分紅條款，兩家公司的絕大部分利潤必須以股息的形式交給財政部。
「兩房」每年如有虧損，均由美國財政部注資，如有盈利亦要全部上交美國財政部，一直維持至今。
房利美和房地美並不發放貸款，而是從銀行和其他放貸機構購買貸款，然後打包成證券出售給其他投資者，並提供違約擔保。
這使得世界各地的儲蓄源源不斷地流向了美國房地產市場。
「兩房」的監管機構聯邦房地產企業監管辦公室根據國會授意，長期以來只要求「兩房」持有少量資本，以緩衝可能出現的虧損。
川普總統於今年3月份發布一份備忘錄，指示財政部制定一項結束GSE接管的計劃。現任聯邦住房金融局局長馬克·卡拉布里亞（Mark Calabria）在5月告訴媒體，財政部結束救助計劃後，就算二房可以保留較多的盈餘，也仍不足以進行資本重組，無法順利地脫離政府接管，因此可能還需要尋求其它籌資方式。他說他正考慮在2020年上半年對二房進行首次公開發行，以籌集資金。
實體私有化一直是美國財政部長史蒂芬·姆欽（Steven Mnuchin）的長期目標，他在2016年11月就已經表示，政府必須「讓他們脫離政府控制」。
「兩房」私有化對社會的影響
儘管將房利美和房地美私有化是特朗普政府的首要任務，但就在2020年大選開始之際，任何迅速削弱政府在房地產領域作用的舉措，都可能對房地產市場造成破壞性影響。
財政部官員已經將風險儘量降至了最低，稱私有化將是緩慢且漸進的，並不會顛覆受歡迎的30年期固定利率抵押貸款的可用性，30年期固定利率抵押貸款將由房利美和房地美的業務擔保。
此外，在不影響借貸成本的情況下，要切實縮小這些公司的住房規模可能也很難。原因是:如果房利美和房地美不再購買一些抵押貸款，它們將被私人投資者購買，這些投資者將要求更高的利率，因為這些貸款不會得到政府的支持，而房利美和房地美享有這種支持。
前歐巴馬政府住房顧問、現為行業顧問的吉姆·帕洛特(Jim Parrott)說:「投資者將更加挑剔，他們願意投資的貸款將收取更高的費用。」「這並不是說我們不應該考慮減少政府在某些地方的作用，但我們應該誠實面對它的影響。」
目前還有幾個關鍵的問題沒有解決，比如政府在這些公司持有的大量股份該如何處置，以及如何增加資本金，使它們能夠再次以私營企業的身份運營。
財政部沒有就縮小房利美和房地美在住房領域的影響提供多少具體細節，不過他們表示，他們的監管機構——聯邦住房金融局(Federal housing Finance Agency)可以限制他們購買多戶住房抵押貸款的數量。
財政部還表示，聯邦住房金融局應重新評估兩家公司購買現金再融資和用於投資以及度假地產的貸款，核查它們是否符合其核心使命。
商務部表示，這些公司未來的活動可能受到限制，這是它們繼續依賴聯邦政府支持的一個條件。這些公司將定期為這種支持支付「合理定價」的費用。
據報道稱，為了確保不再重蹈次貸危機的覆轍，美國上下呼籲廢除或改革「兩房」的呼聲不絕於耳。外界預計，「兩房」在「鬆綁」後將進行重組，可能會剝離一部分原先的特權，但保留大部分業務，同時將整個市場向新的競爭者開放。
「兩房」仍將受到美國政府的掌控，直到由私人資本支持的競爭者贏得住房抵押貸款市場的份額，但這整個過程可能要歷經多年。