文/許夢嬌
9月4日（周三）上午9:30，無錫又要拍地了！
此次將拍4塊涉宅地，截止至目前，4塊地的房企報名情況如下：
梁溪太湖廣場北地塊，起始地價14236元/㎡，未開拍已是區域最高地價，可能賣3萬+，已有1家房企報名！
新吳湘江路地塊，起始地價7018元/㎡，住宅部分起始地價破萬，可能賣2萬，暫無房企報名！
梅村地塊，起始地價8878元/㎡，刷新梅村地價記錄，可能賣2萬+，已有1家房企報名！
鴻山瑞金醫院南地塊，起始地價6300元/㎡，可能賣1.5萬+，暫無房企報名！
從目前報名情況來看，很不理想，不過距離報名截止還有2天的時間，這場土拍是熱是涼，我們拭目以待！
01
梁溪3萬+？
太湖廣場北地塊起始地價14236元/㎡！
其中，備受業內外關注的太湖廣場北地塊位於太湖廣場板塊，占地15964.5㎡，是將拍的4塊宅地中占地面積最小的地塊。
就14236元/㎡的起始地價而言，刷新了整個梁溪區的起拍地價記錄，還未開拍就已經是區域的最高地價。
這塊地也是今年除了經開區地塊外，第一次出現在其它區域的限價地塊，最高限價18000元/㎡。
同時，規定當競價達最高限價時，競自持住宅建築面積。
按照地塊≤1.1-1.2的容積率，成品住宅比例要求100%，建築限高住宅≤6層且≥4層的建設條件要求，未來打造成全裝修、多層高端住宅產品的可能性很大。
鑒於起始地價和帶裝修標準的要求，這塊地預計能賣3萬+。
從綜合條件來看，這塊地可以說是被周邊的曹張新村、曹一社區等老新村包圍，交通便捷，配套資源不錯，生活居住氛圍濃郁，整體開發條件還是挺成熟的。
目前，地塊周邊二手房價格大概在18000-28000元/㎡；國美·南長華府、融創·運河壹號府、富力·運河十號等新房的價格在16000-26000元/㎡。
總體來看，這塊地位置好、占地面積小、體量小，總價低，不過預估拍到最高限價的可能性很小。
02
梅村2萬+？
據傳路勁要拿梅村地塊
今年土拍市場比較搶眼的是新吳區這個後起之秀。
歷年來，在無錫土地市場上，新吳區的土地供應少，而且地價低，但今年上半年成交位於濱湖區之後，不管是成交面積，還是成交金額，都可圈可點。
從年初的羊腰灣、無錫第三座萬達廣場入駐，到利源汽車城西側地塊等，新吳區都頻頻出現在人們的視野里。
9月4日將拍的4塊涉宅地中，就有3塊位於新吳區。
其中，梅村東方駕校地塊位於梅村的核心位置，靠近梅里小鎮，起始地價8878元/㎡，一掛牌這個價格就已經是區域的最高起始地價。
隨著萬科、碧桂園、路勁等品牌房企的入駐，有著深厚歷史文化底蘊的梅村板塊越來越受關注。
據小道消息傳，這次路勁看中了這塊地，想繼續在梅村深耕。
地塊東南角範圍要規劃16班幼托，對面是二手房香梅人家，旁邊的萬科維園已經賣完。
因周邊安置房頗多，地緣性購房者對改善房源的需求量還是挺大的。
目前，區域內在售的新房有吳樾東方和路勁梅都府，部分房源對外報價超2萬元/㎡。
而這塊地有成品住宅建設比例不低於40%的要求，未來建成項目後部分帶裝修房源可能會賣2萬/㎡以上。
03
湘江路地塊起始地價7018元/㎡
40%商業60%住宅，可能要建綜合體
湘江路地塊靠著科技創業園，可以說是新吳區住宅區和工廠、產業園區的中間地帶。
起始地價7018元/㎡，為商住用地，但規定了商業的核定建築面積占比不小於40%，不大於41%。
如果按照商業：住宅，40%：60%比例來算的話，實際上住宅部分的起始地價已經破萬，10030元/㎡。
而且，住宅有著成品比例不低於30%的要求，未來這塊地可能會建成綜合體項目，部分住宅房源帶裝修。
前幾年政府對新吳區的產業投入比較多，所以新吳區本身的產業發展好，集中了很多中外企業，外來人口也集中。
但是這塊地周邊的商業挺多，除了寶龍廣場外，諸如長江1號、新區哥倫布廣場、新之城購物廣場、彩虹城等其他商業發展的並不是特別好。
在無錫商業過剩的情況下，按道理說不應該增加商業用地的。
但這塊地的商業占比竟然達到了40%，而且還靠著在建的凱宜醫院，不知道是出於什麼樣的原因來規劃這塊地。
04
鴻山1.5萬+？
不限購區域將引進學校、商業等配套
鴻山地塊位於瑞金醫院南面，純宅地，占地76688.5㎡，是此次將拍的4塊涉宅地中面積最大、體量最大的一塊地。
容積率≤1.8-2.0，要求成品住宅建設比例不低於40%，未來建設的住宅房源可能是部分帶裝修的多層及高層產品。
起始地價6300元/㎡，僅比7239元/㎡的金融街地塊地價低939元/㎡。
未來這塊地和金融街地塊將改寫鴻山房價格局，賣1.5萬+都是有可能的！
目前，區域內的融創·楓丹御園、鴻坤·理想灣尾盤在售，房源已不多，奧體·紫蘭園還沒有開盤，地塊建成項目後的競爭壓力還是比較小的。
雖然鴻山區域自然生態資源豐富，有著鴻山森林公園、梁鴻國家濕地公園、鴻山遺址公園等風景區，鴻山物聯網小鎮、吳文化風情商業街，但生活商業配套匱乏，很多人還是不看好這塊地的。
我去看這塊地的時候，周邊正在修路，除了顯眼的瑞金醫院無錫分院，放眼望去四周都是田地，心想著會不會流拍。
但據了解，這塊地要求建設≥500㎡的凈菜超市，區域內將建設睦鄰中心、幼兒園、小學等配套，預計於2021年全部建成。
有了這些配套的加持，而且地塊位於不限購區域，相信增加了意向拿地開發商的信心。（關於鴻山板塊的規劃信息，之後有空會專門寫一篇稿子。）
新一輪的「猜地價，得紅包」活動又來了！
此次，猜的是梁溪太湖廣場北地塊和梅村東方駕校地塊的地塊，起始地價分別為14236元/㎡，8878元/㎡！
註：本活動一個微信號限猜一次，猜的最早、最精準的粉絲將獲得188元紅包一個，大家可在文末留言，給出你們自己認為合理價格，開獎日期定在9月4日土拍結束。