現如今，國內房地產市場的走勢，牽動著大家的心。有房的人希望房價能止跌反彈，沒房的人希望房價能繼續下跌。而前段時間，清華大學中國經濟思想與實踐研究院院長李稻葵，在中國發展高層論壇2024年年會期間，針對大學特別關注的房價問題作出了回應，並且還預測了未來房地產走勢，引發了社會各界的關注。
李稻葵院長做出了兩點預測：一個是，北上廣深這些一線城市，今年年內房價很可能會觸底，房價很快會穩定下來。但三四線城市的房價調整，還需要時間。另一個是，房價要繼續調整，讓市場機制來修復，要減少對市場的干預。而聽了李稻葵院長的預測，一些人都跑到北上廣深等一線城市的中心城區去買房了。
實際上，李稻葵對於未來房地產走勢，做出以上預測，主要基於以下三個方面的考慮：第一，政策救市利好暖風頻吹。今年以來，絕大多數二三線城市的都放開了限購政策。同時，銀行也將房貸利率下調到3.6%，把首付比例從之前的30%下調到20%。而在如此政策利好的環境之下，北上廣深等一線城市房價築底反彈值得期待。
第二，房價下跌，引發人們購房需求。從2023年開始，北上廣深等一線城市的房價都出現了不同程度的下跌。以上海為例，房價已經從最高位下跌至今，已經跌去了30%以上。而一線城市的房價如此罕見下跌，再加上政策利好的扶持，必將會引發改善型購房家庭積極入市。所以，一線城市房價今年將觸底反彈，將是大機率的事情。
第三，在經歷了三年疫情之後，國內經濟最先回暖的應該是一線城市，而一線城市有錢人收入逐步恢復之後，就會選擇購買核心地段的房子，這樣一線城市的房價有望轉暖。而三、四線城市相對於一線城市而言，產業結構單一，經濟恢復緩慢，人口流出量較大，所以三、四線城市的房價要想完全恢復，還需要一定的時間。
而對於李稻葵的觀點，我們同意的是，房價還要繼續調整，應讓市場機制來修復。而對於一線城市房價在2024年觸底的預測，則並不認同。從本輪房地產調整趨勢來看，先是以鄭州、石家莊、天津等二三線城市房價開始下跌。再到2023年北上廣深等一線城市的房價才開始調整，只能說明房地產市場剛剛進入到深水區，北上廣深等一線城市的房價由於泡沫太大，仍需要經歷較長的調整過程。主要有以下兩方面的原因：
一方面，房價與收入之比。從北上廣深的房價與收入之比來看，儘管房價較之前最高時跌去了不少，但還是處於較高的位置。以上海為例，房價與收入比為49.5倍，是全球主要城市中最高的。而像這麼高的房價與收入之比，指望一線城市房價止跌企穩是不太可能的事情。
另一方面，房子的租售之比。現在北上深等一線城市的租售之比實在離譜。以上海為例，租一套90平米的二室一廳的房子，一年租金只要10萬元。而如果要買下這套房子，則需要6-700萬。這意味著，如果現在投資買房，再把房子出租，需要60-70年才能收回成本，這個投資回報率還不如銀行存款利率高。而這麼低的投資回報率，指望一線城市房價在2024年結束調整周期，根本不現實。