昨天央行召開了半年度的經濟工作會議，提到了很多的經濟政策，大家關注點有個是支持房地產市場平穩健康發展的。
提到了個人住房貸款利率及首付比例的下調，以更好地滿足居民的剛需和改善性住房需求。同時，也指出了需引導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。
之前，央行就提過降低存貸款利率這事，不過刺激性不高，說的是要是你有房貸，利率又高，你可能想要降低利率。可五六年前的房貸利率比較高，央行的建議是讓借款人自行去找商業銀行協商。很多人都不會去和銀行協商，去了，銀行也不一定理你。
現在不一樣了，是央行要求商業銀行來調整這件事，出了相關文件或者參考意見。未來存量房貸利率的政策一定會有下調的動態出現，商業銀行里的一些國有商業銀行應該是先會做出一些調整。到底是多少個點，還不知道。
強勢六連板
上午租售同權板塊指數漲幅超3%。這幾天租售同權概念很多，我們之前也提到幾個，比較突出的是國創高新。這個概念這幾天已經漲的太多了，不少個股也在高處了，不建議追了，應該小心加小心。
這家企業在前幾天創造五個漲停之後，今天再次上漲，國創高新累計漲幅超60%，已經是創2022年6月以來新高。
前兩年，國創高新飽受虧損的爭議，其實這也不賴大家，2017年5月份，國創高新宣布擬以38億元交易對價溢價全資收購深圳雲房網絡科技有限公司(Q房網)，當時收購深圳雲房，也有很多討論，更多是由於雲房沒怎麼盈利，直到2016年經過5次股權轉讓和增資後才實現盈利。大家也擔心2016年入股的股東全部來自廣東省，覺得股東們或許就是想靠在二級市場套現。但之後雲房的業績還不錯，像2019年，深圳雲房榮獲2019中國房產風雲榜「房產影響力星經紀公司」和「2019年粵港澳大灣區十大卓越創新力企業」，深圳區域內深圳雲房下轄星級人員居首位，二手房網簽單量居行業第二。雲房主要的市場是針對珠三角市場，在華南市場上占據顯著的優勢地位。
深圳雲房的主要業務是新房代理業務和房屋經紀業務。收購之後，於是國創高新主業開始變更，到2020年年末，房地產中介服務占營收比重為77.51%。到2021年年末，房地產中介服務占營收比重是76.35%。
深圳的房產中介2020年前還是很賺錢的，那時成交量大，成交價也高，這兩年房產不景氣，房價也一路下跌，房子還賣不出去。所以到了2022年年末，國創高新的房地產中介服務占營收比重下降到了41.55%。對比來講，去年下降的特別快，這和當時房地產中介服務業務整體表現不好有關係，國創高新的這部分業務也在下降。當時國創高新在去年半年報里披露了深圳去年上半年新房和二手房的市場數據，深圳上半年新房住宅成交16126套，同比下降38.3%，環比下降38.6%；二手住宅成交9965套，同比下降65%，環比下降18.7%，算是歷年最低。
前一陣國創高新稱，由於房地產中介服務業務板塊經營狀況持續惡化，並出現持續大額虧損，已對其整體經營狀況產生嚴重的負面影響。經審慎考慮，擬整體剝離房地產中介服務業務板塊。截至2022年12月31日，雲房公司經審計的凈資產為-1351.32萬元。另外，在2021年、2022年，雲房公司的凈利潤分別為-7.52億元、-4.70億元。
昨晚國創高新再度發布公告，公司不再持有深圳市雲房網絡科技有限公司股權，不再涉及房地產中介服務業務。
房地產銷售不振，房地產廠商日子不好過，中介的情況也不如意。去年好幾家做房產中介的都不行，像貝殼凈收入約607億元，同比下降24.9%，凈虧損則從2021年5.3億元擴大至13.97億元。還有世聯行營收不到四十億元，同比下降34.58%；歸母凈利潤則錄得虧損3.43億元。
再比如鏈家一度要把除北京、上海以外的27座城市的直營門店轉型為加盟店，雖然之後沒有消息，但是確實受到了影響。部分城市地區的房價上不來，房企利潤攤薄，中介機構不好賺錢。
瀝青業務賺不賺錢？
拋開房地產中介服務業務，國創高新的主要業務就是瀝青，這是一個比較傳統的業務了，
比如可以做路面改性瀝青系列產品的研發、生產及銷售。像高速公路、國省道公路、城市主幹道、機場跑道以及市政專用道路等工程的路面鋪設、養護。
所以國創高新的市場需求主要來自於高速公路等基礎設施新建項目和已經建成的公路、橋樑等基礎設施的路面維護需求。對國創高新來說，賺不賺錢和各個地區公路建設的情況有關，遇上公路重交通路段、重載及超載車較多的路段，改造需求高，自然帶動國創高新的工作量。
道路施工的季節性決定改性瀝青生產的季節性，像我國在南方經常下雨，這就不能施工，得調南方地區不下雨比較乾爽的時候，北方城市冬天氣溫比較低，也不能施工，冬天的時候，對瀝青的需求量少，酒得避開北方的冬天。
那麼國創高新的營收也分不同的季度，每年一季度以及二季度業績不高，特別是一季度，而每年的三、四季度的收入增幅較為明顯。每年的四月份到十月份是整個瀝青產業需求量比較高的時候，顯然瀝青行業有著自己的周期性。
做瀝青產業到底有多賺錢，不是國創高新自己能決定，因為這和原材料有很大的關係，瀝青的上游是石油行業，買原材料成本和原油價格相關聯。原油價格要是上漲了，國創高新要花更多錢去買，要是價格下來了，採購成本也就跟著下滑。
如果成本高了，可能國創高新也會相應的提高價格，把成本轉到客戶身上，去年國創高新的前五大客戶合計銷售金額8.92億元，占總銷售金額比例為40.54%，前五名供應商合計採購金額6.00億元，占年度採購總額比例為31.82%。前五大客戶比重比較大，轉向客戶的議價能力應該不強。
一個是瀝青行業還是比較傳統，瀝青供給也是產能過剩。有數據顯示，去年我國瀝青產能為7100萬噸/年，比2021年瀝青產能增加480萬噸/年。而且瀝青生產廠商一直在生產瀝青，但是大基建以及房地產建設高峰之後，對瀝青的需求也不是那麼高了。
呂長順（凱恩斯） 證書編號：A0150619070003。【以上內容僅代表個人觀點，不構成買賣依據，股市有風險，投資需謹慎】