2023年11月福州房企銷售排行榜

解 讀

供應量環比上漲4成，量價齊跌至低位水平

2023年11月，福州市場供應有所上漲，因10月份供應量基數較低，雖然環比增加四成，但整體供應量仍處於近一年低位。開盤方面，本月依然維持前10個月的低位態勢，大部分項目以順銷為主。

成交量方面，10月份得益於前一個月救市政策的「組合拳」效應，環比漲幅高達44%。但11月份成交量環比下跌約27%，成交情況回落至政策密集出台前的低迷態勢。

成交均價方面，本月成交主力雖為4.5萬+的高價盤，典型如國貿天琴樾。但部分外圍項目成交占比也有明顯提升。本月新房網簽均價跌至3萬以下，回落近一年平均網簽水平。

值得一提的是，11月份在「全民血拚」的氛圍下，福州不少樓盤也順勢推出特價房等活動，但開發商借勢全民狂歡的「雙十一」活動也難力挽狂瀾，特價房在長期以價換量的市場效果並不明顯。尤其在今年常態化的促銷態勢下，認購量仍無明顯起色，純粹靠低價吸引效果甚微。

縱觀市場上大部分項目，除了愈演愈烈的「價格戰」，部分此前未開分銷的項目也加入分銷「戰隊」，典型如福州國企多個項目，目前整體庫存量較大，多個項目拿地一年以上都未啟動。為了快速去化回籠資金，也打破了此前指定的規則。至於後續效果如何，也讓我們拭目以待。

土拍重回「價高者得」，整體熱度仍低位運行

從一級市場來看，11月多個城市進一步跟進取消土拍限價，多個城市個別地塊刷新單價記錄TOP2樓板價記錄的情況。福州也不例外，緊跟全國熱點城市政策，在11月中旬舉辦的史詩級土拍中取消土拍限價，個別地塊創下了近7年歷史高位，也出現了全市TOP2樓板價記錄。

儘管如此，單個地塊的熱度並未帶動整體市場的回溫，地市的冷熱進一步分化，整體熱度仍保持低位運行。綜合來看，高溢價拿地的房企也依舊以國企為主，投資整體格局並未發生根本性改變。且市面上大部分房企仍受到「銷售疲軟」和「化債風險」兩重壓力，投資回暖還需更長時間，預計年底至2024年上半年都保持謹慎的投資態度。值得一提的是，本月福州連續兩次土拍，出現了實力民營房企的身影。正如此前所言，不同板塊、不同地塊的熱度分化將加劇，且現金流更穩健的房企仍是拿地主力。

榜單"三劍客"大比拼，年度銷冠之爭白熱化

回到榜單本身，本月頭部房企排名較上期無較大變化，國貿、建發、保利依然穩居前三強，年度銷冠之爭也進入白熱化。

11月，國貿表現十分搶眼，在關鍵的第四季度，連續兩個月斬獲權益、全口徑金額&面積銷冠。本月更是以絕對領先優勢，榮膺榜單大滿貫，奪得權益、全口徑、操盤榜金額&面積銷冠。具體來看，除了主力成交的國貿天琴樾，多個合作項目均有一定的業績貢獻。這也得益於國貿近年來宏圖謀略的擇址觀，合作共贏的戰略與理念，不俗的產品力與日益提高的品牌影響力等，也讓國貿的市場份額穩居福州樓市各房企前列。

建發本月憑藉建發璞雲、建發璽雲等項目，斬獲權益、操盤金額&面積亞軍以及全口徑面積亞軍。建發目前在售項目基本為尾盤狀態，本月業績有所回落，但2023年整體業績較高，年度銷冠之爭仍有較大優勢。且建發在11月土拍中有不小的收穫，土地條件優質，整體貨值較高，也為2024年的業績提供一定的保障。

目前，年度銷冠之爭進入白熱化，躋身榜單前三的房企都有一定的優勢，除了上文提及的國貿和建發外，保利全年業績也可圈可點。雖然四季度整體業績一般，但預計在12月開盤的保利天珺，也有望為年度業績提供一定業績支持。

結語

2023年收官在即，預判12月份，我們認為供應或將持續回升，預計房企推盤積極性也將上升，並在此基礎上加大營銷力度。成交方面，也將在目前基礎上有所上漲。例如上文提及的福州市國企，目前多個項目在售，年底關鍵時刻加入分銷，若在價格上也有一定讓利，也有望打破目前低迷的成交狀態，不妨共同期待。

本文完

圖文|克而瑞福建區域