首發：文文大保貝兒
大家好，我是文文大保貝兒，你的腳後跟部保險博主。
01
我有一套小房子租出去了！
有人跟我說，你這個房租確實是不高，而且中間還有斷租的風險，你又是在保險行業，那你為什麼不把房子賣了買年金呢？
問題很好，我來分析分析哈~
首先，我也買年金的，而且我並不缺買年金的錢，不至於為了買年金賣房，對我而言買房和買年金並不衝突。
第二點呢，我也說了，那個小房子是我人生的第一套房子，這個房子的意義對我來說非同一般，也影響了我的很多人生選擇。
如果不是在23歲的時候買下了這套房子，不會有今天30歲的我。
而且未來我可能還要再住這個房子，或者有其他的用處，現在鄭州房地產市場也不是非常樂觀，當下賣房也不是好選擇。
第三點就是，我本人非常不認同「買房不如買年金」這種觀點。
你肯定在朋友圈裡見過賣保險的發這種內容：
一個年金和房產的對比圖，年金安全穩定、年年生息，房子租金遠低於年金，買賣還有各種雜費......
最後給出一個結論：買房不如買年金。
猛的一看，好像還比較有道理，但稍微想一想就能看出來問題：這個假設的基礎，是房價一直不變，永遠不漲。
這個就是非常典型的「屁股決定腦袋」，根據結論，倒推出來一套邏輯。
看似很有道理，實則完全說不通。
文文大保貝兒一個賣保險的，看見這種邏輯，都要說句：呸！
02
其實有不少人，包括一些經濟學家，也用租金回報來衡量房產是否值得投資。
專業詞彙叫「租售比」，是指每平方米建築面積的月租金與每平方米建築面積的房價之間的比值。
房屋租售比這個概念，是國際上用來衡量某地區樓市，運行是否良好的指標之一，國際標準通常為1:200到1:300 。
比值越高，說明房屋的投資價值越大。
很多年前，一些經濟學家說中國租售比全世界都算墊底的，因而得出結論「中國有房價泡沫」，結果不少城市幾年翻一倍，經濟學家被持續打臉。
中國很多的一線城市，確實租售比不高，我們就拿北京、上海這兩大城市來說吧：
按照6萬塊錢一平來說，一套100平米的房子，房價就是600萬。
如果說一個月的租金是1萬元，租售比就高達1：600。
這麼高的租售比，就會使得房屋所有者，通過出租的形式回收成本的時間會很漫長。
像我的小房子，就按總房價60萬算，一個月租金1200元，租售比的話就是1.2：600。
那是否就能憑藉這麼一個「租售比」的數字，得出結果房價高估，泡沫很大呢？
房產有沒有泡沫其實這個問題很難回答，但指著租售比去說房產有泡沫就一定是不對的。
因為看一些國際上租售比高的城市，城市化基本已經結束了，產業成熟，人口流入很低，城市未來的發展預期也是很低了。
而且，海外不少城市都有各種房產稅費，房產的隱形持有成本非常高，所以相比我們國家，「租」的需求比「買」要高一些，間接導致了租售比。
而中國一二線城市人口流入的速度，是遠遠高于海外的一二線城市的，有更好的預期，「估值」高，並不能說有什麼不合理的。
比如說深圳，租售比低，但這個城市人口大量流入、新興產業多，大家看好的是它的未來。
再者，租售比只有在行情平穩期才意義更大，在房價上漲期間屬於失真，得等房租跟著漲上來才算是真實的。
放眼全國，房租價格像鄭州這樣年年下降的，也不多，大部分城市每年的房租都是在上漲的。
所以，單單拿「租售比」這麼一個單一的指標來判斷房產的價值，是非常單薄的。
鶴崗的租售比再高，也不如北京的房子，對吧？
「租售比」是一個靜態指標，而我們買資產，更多看的是未來。
用靜態指標來評判一個動態變化的客體，這就是「刻舟求劍」了。
03
房子是房子，但又不僅僅是房子。
咱們中國有「戶籍制度」，因此房子不止是住宅本身，還含有戶籍權力。
比如在好學校旁邊租個房不買，就想上這個學校，那當然不行了。
「租售同權」喊了許多年，依然還沒有落地。
而且，「租售同權」並不是規避「居住證積分制度」的法寶，難道不用買房，只要在一線城市租房，就能享受該城市的戶籍福利了嗎？
如果租在重點學區內，孩子就能直接讀上重點學校了嗎？
「租售同權」一定是有門檻的，沒有這麼明顯的、人人都能隨便鑽的空子存在的。
租房和買房是兩個不一樣的市場，租房是消費，而買房是投資。
即便租金再低，租住再同權，買房跟租房就是不一樣。
再說回年金。
其實老拿「買房」和「買年金」這樣去對比來對比去，真沒什麼意思。
不買房也不是不行，那總要有地方住、總得租房吧。
總不能地上鋪著保單，身上蓋著保單，人就去天橋底下睡覺吧？
那麼，不買房的情況下，「租房」就是個剛性消費，而買年金不是消費，它是儲蓄，把錢安全穩定的存起來。
前者有「消費」屬性，後者有「儲蓄」屬性，非強行去在「投資屬性」上對比，有失偏頗。
所以，雖然文文大保貝兒是個賣保險的，但我真的覺得，買不買房，做不做儲蓄，其實還是得看自己情況。
剛組建家庭，一定是專心先搞定「買房」這個事吧，「居住」是剛需。
文文大保貝兒自己，也是在25歲之前，先集中一切力量買下了鄭州的兩套房子，之後才去考慮其他投資、理財的。
如果不是先給房子買了，我的心態一定早就爆炸了，可能就會在鄭州房價最高的時候衝進去高位「站崗」了。
另外記得把健康險買了，儲蓄險可以緩一緩，更別去亂投資理財了。
千萬別一個不小心，首付變車庫、車庫變車軲轆。
如果說剛需住房、改善住房都搞定了，考慮做房產投資，那確實是要謹慎的，堅持「房住不炒」。
不要把之前依靠中國經濟奇蹟，和城鎮化發展的時代紅利，在房產上賺到的錢，當成是自己的能力。
04
這兩年，確實很多行業都在變難，有些行業還被乾沒了。
無論面臨何種災害，都得有持續現金流收入，這一點是非常重要的。
未來幾年，賺錢可能會更難，我們在做投資決策的時候，也需要更謹慎。
比如說同樣是當房東收租。
如果是開在景區的民宿，遇到疫情這種災禍，就像滅頂之災。
即使沒有疫情，國內民宿也在走向紅海階段。
而如果是一套主要城市核心地段的剛需小房子，它的出租率和緊俏度，就天然優秀很多。
當然了，拿一些錢放保險做儲蓄，在這個大環境下，也是非常值得和理性的行為的。
越是疫情時候，這些對比就越鮮明。
一個能經受考驗，持續不斷有現金流收入的方式——
會是我接下來認真思考的方向。
作者：
文文大保貝兒，90後中年美少女壯士，個人壽險規劃師，腳後跟部保險博主，全網最窮理財博主。