9月29日晚，王炸級別的利好消息來了！
第一，存量房貸利率，終於降了！
第二，上海、廣州、深圳樓市鬆綁！
9月29日晚，為積極響應市場利率定價自律機制倡議，國有六大行宣布將調整存量個人住房貸款利率，10月12日發布具體操作細則。
中國銀行公告稱，積極響應自律機制倡議，正在依法有序推進降低存量商業性個人住房貸款利率工作。該行將按照市場化、法治化原則，依法合規制定實施細則，同時進行技術準備，擬於2024年10月12日通過該行官方網站、官方微信公眾號、貸款經辦行、95566等渠道發布具體實施細則，並於2024年10月31日前對存量房貸利率實施批量調整。
中國農業銀行公告稱，將按照市場化、法治化原則，通過多渠道提供便利服務，依法合規開展好利率調整工作，將於2024年10月12日發布具體操作事宜，2024年10月31日之前統一對存量商業性個人住房貸款利率實施批量調整。後續在中國農業銀行官網、微信公眾號、貸款經辦行、95599等渠道公告相關信息。
中國建設銀行公告稱，該行正在抓緊制定批量調整存量房貸利率實施方案，擬於2024年10月12日發布具體操作細則，2024年10月31日前完成批量調整。相關事宜將及時在建設銀行官方網站、微信公眾號、網點等渠道發布。
中國工商銀行公告稱，積極響應自律機制倡議，正在有序推進存量房貸利率調整工作。該行將按照市場化、法治化原則，依法合規開展存量房貸利率調整工作，擬於2024年10月12日通過中國工商銀行官網、微信公眾號、網點、95588等渠道公布具體操作指引及相關事宜，並於2024年10月31日前完成存量房貸利率批量調整工作。
中國交通銀行公告稱，將提供高效便捷的多渠道服務，依法合規組織實施，擬於2024年10月12日發布具體操作事宜，2024年10月31日之前統一對存量商業性個人住房貸款利率實施批量調整。後續交行將在交通銀行官網、微信公眾號等渠道公告，敬請留意。
中國郵政儲蓄銀行發布公告稱，積極響應自律機制倡議，按照市場化、法治化原則，依法有序推進存量商業性個人住房貸款利率調整工作。中國郵政儲蓄銀行表示，該行正在抓緊制定存量房貸利率調整實施方案，擬於10月12日發布操作細則公告，並於10月31日前完成存量房貸利率批量調整工作。
央行：首套、二套房存量房貸利率批量下調
平均降幅0.5%左右
9月29日晚，中國人民銀行發布公告，完善商業性個人住房貸款利率定價機制，允許滿足一定條件的存量房貸重新約定加點幅度，促進降低存量房貸利率。市場利率定價自律機制同時發布倡議，各家商業銀行原則上應在2024年10月31日前對符合條件的存量房貸開展批量調整。對於加點幅度高於-30基點的存量房貸利率，將統一調整到不低於-30個基點，且不低於所在城市目前執行的新發放房貸加點下限（如有），使得利率水平靠近全國新發放房貸利率附近，預計平均降幅0.5個百分點左右。
為適應房地產市場供求關係的新變化，在批量調整和常態化調整階段，均不再區分首套、二套房（有房貸利率政策下限且區分首套、二套的城市除外），引導首套、二套存量房貸利率降至全國新發放房貸利率平均水平附近，減輕存量房貸借款人利息負擔。
上海再出7條樓市新政
調整限購降低首付比例
9月29日晚，上海發布《關於進一步優化本市房地產市場政策措施的通知》（以下簡稱《通知》），包括調整住房限購政策、調整住房信貸政策、調整住房稅收政策等。
該通知自2024年10月1日起施行。
此次優化住房限購政策包括縮短社保繳納年限，滿足剛需購房需求；提升持有居住證群體的購房待遇，服務人才安居；落實職住平衡導向，在臨港新片區增加購房資格。
具體來看：
（一）對非本市戶籍居民家庭以及單身人士購買外環外住房的，購房所需繳納社會保險或個人所得稅的年限，調整為購房之日前連續繳納滿1年及以上。
（二）對持《上海市居住證》且積分達到標準分值、在本市繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的非本市戶籍居民家庭，在購買住房套數方面享受滬籍居民家庭的購房待遇。
（三）在自貿區臨港新片區實施更加差異化的購房政策，對在新片區工作、存在職住分離的群體，在執行現有住房限購政策的基礎上，可在新片區增購1套住房，促進職住平衡。
「社保繳納年限壓縮，帶來兩個積極效應。一是降低社保繳納成本和購房資格等候時間，有助於加快在上海的非滬籍居民購房資格的滿足，尤其是最近幾年新進入上海就業的人群，將更快獲得購房資格。二是提振購房信心和激活購房潛力，持續加快『來滬工作-繳納社保-購房安家』的節奏。」上海易居研究院認為。
降低首付比例、降低存量房貸利率
在優化住房信貸政策層面，積極落實存量房貸利率下調工作，減輕房貸利息支出；降低首付比例，降低購房門檻。
（一）落實國家關於降低存量房貸利率政策，引導商業銀行穩妥有序將存量房貸利率降至新發放貸款利率附近，進一步減輕購房人房貸利息支出。（二）首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低於15%。二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低於25%；實行差異化政策區域的二套房貸最低首付款比例調整為不低於20%。住房公積金二套房貸最低首付比例相應調整。
易居研究院通過對認購500萬元和1000萬元總價的住房進行測算髮現，兩類購房群體都會有非常明顯的降首付、降壓力效應。
根據《通知》，增值稅征免年限縮短，支持置換改善購房需求；取消普通住房標準，引導減少交易成本，具體包括：
（一）調整增值稅征免年限，將個人對外銷售住房增值稅征免年限從5年調整為2年。
（二）按照國家工作部署，及時取消普通住房標準和非普通住房標準，減少住房交易成本，更好滿足居民改善性住房需求。
「此次政策進一步聚焦需求端，特別是居民多樣化改善性住房需求，從購房資格、購房資金以及購房成本等方面，多部門、多措並舉調整優化住房金融、稅收和限購等政策，滿足合理購房需求，促進安居宜居。」嚴躍進指出。
廣州取消居民家庭買房各項限購政策
9月29日，廣州市人民政府辦公廳發布關於調整房地產市場平穩健康發展措施的通知。通知明確，取消居民家庭在廣州市購買住房的各項限購政策，通知自2024年9月30日起正式實施。
本次限購政策調整後，廣州市戶籍、非戶籍居民家庭和單身人士在全市範圍內購買住房的，不再審核購房資格，不再限制購房套數。
深圳：首套住房商貸最低首付款比例調整為15%
9月29日，深圳市住房和建設局消息， 首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為20%。
購房居民家庭及成年單身人士名下已有住房無按揭抵押登記或只有一套按揭抵押登記（含抵押合同備案信息），新購買的住房，在辦理個人住房貸款業務時可適用第二套住房貸款政策。有兩個及以上未成年子女的居民家庭，購買第二套住房的，在辦理個人住房貸款業務時可適用首套住房貸款政策。
深汕特別合作區首套住房和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一調整為15%，取消利率下限。
取消商品住房和商務公寓轉讓限制，商品住房和商務公寓取得不動產權登記證書後，可上市交易。
來源：中國基金報、央視財經
本報法律顧問：山東匯研律師事務所 王讀文