濟南市房地產業協會發布2023年上半年濟南房地產市場運行情況：
1
政策調整情況
一是限購政策。2023年1月18日，我市進一步調整調控政策措施，對限購區域內已有3套及以上住房的，出售1套後，可於半年內在限購區域再購買1套住房。非本市戶籍家庭在我市限購區域內購房，不再提供個人所得稅或社會保險證明。
（說明：濟南大部分地區已經不限購，只有二環東以西老城區內的歷下、市中區還限購。 ）
二是信貸政策。6月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，2023年6月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.55%，5年期以上LPR為4.2%。以上LPR在下一次發布LPR之前有效。當前我市房貸商業貸款利率為：首套、二套貸款利率分別4.0%、4.8%。
2
新建商品房銷售情況
一是商品房銷售面積增長明顯。1-6月份，新建商品房銷售9.00萬套，面積749.53萬平方米、同比增長5.04%，銷售金額991.92億元、同比增長17.67%。其中 住宅銷售4.11萬套，面積544.72萬平方米、同比增長17.88%，均價為14981.91 元/平方米、同比增長9.20%，銷售金額816.10億元、同比增長28.73%。
二是區劃差異明顯。主城區（歷下、市中、天橋、槐蔭、歷城、高新）住宅銷售量389.12萬平方米，約占全市成交的71.34%，較2022年明顯提升（2022年為63.62%），尤其東部歷城、歷下、章丘、高新區等核心區域成交占比較高，分別占全市住宅總成交量的30.00%、11.44%、8.43%、8.20%。
三是100-144平方米戶型仍是住宅市場成交主流面積段。
面積100-120平方米、120-144平方米戶型，分別占住宅總成交量的25.06%、43.77%，占總交易量的68.82%（2022年分別為24.61%、43.82%）；今年上半年比較受關注的144平方米以上的大戶型產品約占24.93%（2022年為26.01%）。住宅套均面積約132.77平方米，與去年相比基本持平（2022年為133.72平方米）。 套均面積仍居高位（ 2017年-2022年套均面積分別為121.74平方米、122.49平方米、125.44平方米、125.63平方米、127.37平方米、133.72平方米）。
四是外地人購房占比有所提升。
新建住宅外地購房者占比約23.5%（其中，省內18.6%、省外4.8%），較2022年增長4.2%，2022年9月限購政策調整後，外地購房者明顯增加，城市吸引力逐步顯現。
五是商品房去化速度整體平穩， 區域分化明顯 。截至6月底，新建商品房可售面積3139.00萬平方米、同比下降1.23%，去化周期約25.1個月。其中，住宅可售面積1032.75萬平方米、同比下降17.40%，去化周期約11.7個月，住宅去化周期整體處於合理區間（2022年底為14.1個月）。
從區域去化情況來看， 歷下區、市中區、高新區等核心區域住宅去化周期約在9個月左右，市場出現供不應求的現象（例如東部盛福、長嶺山等熱點區域）；周邊區域庫存壓力仍然較大。
六是重點項目成交占比較大。
魯能領秀城、銀豐玖璽城、中海華山瓏城、雪山萬科城等大體量項目仍然占市場比重較大；東部盛福、長嶺山、雪山、神武，南部南北康等片區，仍然是剛需改善購房者比較關注的區域；市場關注度比較高的項目有：盛福片區的越秀麓端府、城投瑞馬項目（但當前在售庫存不多），高新片區的保利臻譽、中建雲境項目，長嶺山片區的銀豐玖璽城項目，雪山片區的萬科城項目，神武片區的仁恆河濱府項目，南北康片區的魯能領秀城、萬科城項目，和諧片區的保利天禧項目，西客站片區的龍湖天越項目。中海華山瓏城、雪山萬科城、魯能領秀城、銀豐玖璽城、遠洋潮起東方等項目成為上半年全市銷售面積前5名的重點項目，各項目成交金額保持在30億元左右，占全市住宅銷售額的13.77%。中海、保利、魯能、萬科、銀豐等重點房企銷售金額均保持在40億元以上，成為上半年房企銷售金額排名前5位，銷售前10的房企占全市總成交金額的35.10%以上（2022年為30%左右），市場集中度有所增加。
3
二手房交易情況
一是二手房交易持續回暖。1-6月份，二手房交易5.31萬套、網簽面積412.50萬平方米、同比增長94.61%。其中 住宅交易3.47萬套，成交面積361.28萬平方米、同比增長96.16%。二手房市場呈現「量增價減」的市場態勢，漲幅超過新房市場。從近5年的二手住宅成交量來看，今年上半年二手住宅交易量已經基本接近往年全年的銷售量（2018年-2022年二手住宅年平均交易量約390萬平方米）。
二是主城區成交占比較高。主城區（歷下、市中、天橋、槐蔭、歷城、高新）二手住宅交易量2.77萬套，約占全市成交套數的84.46%（2022年為85.31%），歷城、歷下、市中區交易占比較高，分別為22.11%、17.03%、17.78%，槐蔭、天橋區成交占比也保持在10%以上，其它區域占比較小。10-20年房齡的二手住宅套數占比接近70%,東部歷城區改善性次新房受市場關注度較高；20年以上房齡的成交占比約25%，但整體成交均價偏低。
三是改善性需求旺盛。90-144、90以下平方米戶型套數占比分別為55%、35.04%，合計約90%的市場份額，與2022年基本一致。二手住宅套均面積約103.50平方米，呈現持續增長（2022年為101.98平方米）。二手住宅市場成交旺盛，一方面帶動「以舊換新」的改善需求，成為新房市場有力的支撐，帶動市場持續回暖；另一方面新房市場整體進入調整期，部分剛需、改善性購房者選擇購買二手房，分化了一部分新房市場需求。
四是外地人購房占比有所提升。二手住宅外地購房者占比約32.84%（2022年為18.67%），2022年9月限購政策調整後，外地購房者購買二手住宅的比例均保持在30%左右。2021年9月二手住宅價格進入下行空間，目前主城區二手住宅價格處於低位，吸引外地剛需、改善性購房者首選購買二手房。
客觀詳實的數據，便於購房者了解濟南樓市2023年上半年的成交情況：
哪裡成交好？哪裡庫存少？ 哪裡房子不好賣？ 購房者喜歡買什麼樣的房子？這些問題大體都能在數據中體現。
再多說幾句：
1、 如果蒙的對的話： 存量房貸款利率調整政策，1個月左右時間就會有眉目，三季度出政策，比四季度出政策效果好。
2、東城逸家的學校學位到底夠不夠用，未來整個區域內如何調整學區？ 濟南市自然資源和規劃局網站的公開信息， 新建學校看規劃的確在鳳凰路以東了，未來誰會去新校區上學？
3、 濟南城投集團與仁恆置地集團簽署戰略合作協議， 雙方約定，在濟鋼等片區充分發揮各自優勢，全方位提升雙方在房地產開發、代建服務、物業服務、資產管理、商業運營、酒店管理等領域的合作空間，積極拓展合作項目，通過合作共贏和資源整合，提升片區開發水平，助力城市高質量發展。
仁恆濟鋼項目要落地了。
周六晚7:30直播再聊，全乾貨分享，預約收看，無回放視頻：
幾樓好房第一家二手房門店已經開業，位於龍湖奧體天街西側，仁恆世紀中心底商，全套的買房、賣房、租賃服務，如果你有買賣新房二手房的問題，可以到店登記、諮詢了。
我們實行會員制，加入幾樓好房的會員，享受幾樓好房各種會員福利，由我幫你梳理最適合你的房源，優化你的家庭房產，濟南最專業、最靠譜的置業規劃思路與你分享。
—— END——
如果你有購房困擾，可以添加我的微信進行諮詢，微信號jilou2017，我會根據你的情況，為你提供專業的建議，篩選適合你的房子！ (199元/語音通話諮詢）
>> 對話幾樓：獲取濟南最專業的購房建議