現在市場上幾乎所有新房項目都漲價了，有幾個項目甚至是跳躍式上漲，看房的客戶有不少是從去年甚至前年一直觀望過來的，自己心裡都對價格有數，現在一看價格上漲，或者心理上難以接受，或者經濟上難以接受，便退卻了，有一部分就退到了二手房市場，下面的視頻是前兩天帶客戶去二手交易大廳拍的
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二手房市場那些品質小區像是華發九龍灣、萬科翡翠公園、萬象城，有掛了很長時間的房子，最近迅速售出
更有的業主拽爆了，我們在帶客戶看二手房的過程中，也常聽到其他中介說有的業主臨談價的時候說要漲價，比較多的情況是很多業主見看房的人多，房子還沒有開始談價呢，就直接漲價
站在他的角度，我當然理解房東的心情，過去這兩三年，憋壞了，終於這市場好了，可以緩口氣了，不得把這麼長時間的濁氣都排一排？
但我不得不說，很多房東一個周調兩次價，還以十萬為台階來跳，真的是……不大好
威海市場不是一二線城市，二手房市場能有這樣的熱度是很難得的，既然想賣房，那就抓住這個機會快快賣出去嘛，你房價陡然提高，買房人的錢包也能一下子鼓一鼓？那你是想賣不想賣嘛
對買房人來說，也應該想想，為什麼這幾個小區的業主就能這麼硬氣？
萬象城位於威海總站圈的核心，樓下就是規模頗大的全年齡段體育公園，再就是韓樂坊，如此核心區位，再加上名校加持，小區本身來說，雖然距離大開發商從產品有段距離，但還是明顯高出其他眾多的二手房小區，下圖為萬象城小區內景
如此一個成熟片區的好小區，房東當然也很清楚自己的房子是稀缺產品
不過，這裡的房子單價比較高，一百四一百六的大房子總價高，很多人都承受不了，就轉向小戶型，尤其是90平到120平這個面積段，有房源出來了就賣得很快
同樣的情況也出現在華發九龍灣和萬科翡翠公園等小區，原因也是一樣的
站在不同的立場多想想，對我們的買房賣房都很有幫助
畢竟，真的不能說大話，不能說就要在一套房子裡住一輩子，等到想換房的想賣房的時候再回過頭去品味，就晚了
這兩天還接待了這麼一組客戶，換房子，現在住的房子前年才裝修的，老小區，只有步梯，沒有電梯，賣不上價錢，花出去那麼多裝修的錢便宜賣又不捨得
我們也奇怪，既然要賣為什麼還要裝修呢
客戶說本來沒打算賣的，住了二十年了，熟悉了，買個東西還是找人聊天都知道去哪，方便
沒想到老年人的身體說不好就不好，從去年下半年一爬樓梯就膝蓋疼，就要貼膏藥，走平路沒事，就是不能走樓梯，不得已，只好換房，換電梯房
想要換房的客戶心態大多是奔著好小區的，既然要換當然是換好的，好小區價格自然就高，而自己要賣的卻只有低價再低價才能出手
兩相一對比，落差真的太大了
房子不管在哪裡，都是一堆鋼筋水泥
真正決定房子價錢的是附加在房子上的圈層資源、學區資源、居住環境、商業配套、公園配套乃至河海等自然資源
年後這一兩個月，占據了地段優勢配套優勢戶型優勢的新房項目尤其賣得好
房子是不缺的，但所有人都想要的是好房子
這就導致了供需的不平衡
而影響房價底層邏輯的，就是供需
供大於求，想漲也漲不起來，像是大片人車不分流、戶型老的小區，哪個要是說漲價，那就是虛張聲勢，反正這樣的房子多的是，這家漲價那就找下一家唄；像是臨港的房子，那麼多，哪家要是說漲價，真是飄了，明智的應該趁著市場好，趕緊賣，你還漲價，嚇唬誰呢
供小於求，在市場不好的時候降價了，也會在市場轉向的時候最先最快反彈
這次的新房項目為什麼敢漲價，也是知道自己有點資格，反正市場上就這麼些房子了，新項目就算今年能動工，那也是期房中的期房，去工地只能看到地基，等到能開售的時候，期房和准現房、現房也沒法兒比，不但有安全擔憂，還有時間成本、利息成本
如果難以承擔好項目的高房價，又想給自己安個小窩，可以的，近郊區域有大量的剛需房，市區也有大量的老小區房源
但如果想升級居住環境、小區圈層，那沒辦法，還是要好好掙錢
最近環翠溫泉的萬象一品項目賣的還行
我們就用這個項目分析一下近郊項目和市區項目的區別
萬象一品，聽上去和我們前面提的熱門二手小區萬象城似乎有關係
確實是， 一個開發商，物業也是一家
本土開發商很容易讓人想到什麼？傳統戶型
對
萬象一品是以小戶型為主，71平、79平的兩室、89平的三室比較多
都是南面兩個臥室，客廳在中間
下面這組是71平的戶型和實體樣板間
每個功能空間都是進深比較大，面寬稍顯不足
像是89平這個戶型，臥室三米或者兩米八的面寬，除去牆體的厚度，想擺一張兩米的床就比較逼仄了，而如果把床南北擺，會好些，但可能很多人不習慣這麼擺
但是想想價錢，單價六千左右
一套71平的兩室四十多萬，一套89平的不到六十萬
買這裡自然是衝著這個價錢的，還想什麼新戶型老戶型的
（其中三棟這種小戶型樓的前面是聯排別墅，採光視野還都很好）
再看市區的新項目，基本上每個項目最小面積都是九十七八，只能更大，沒有更小的
這些產品單價高，戶型大，總價也高
搞得這麼貴，客戶自然要看看戶型設計如何、園林設計如何、物業是哪一家的、上市沒
而說起戶型，幾乎每家都有自己的亮點，比如說大橫廳，比如說好裝修，比如說四葉草戶型隱私好也沒走廊不浪費面積等等
戶型不好，我就說價格優勢；你覺得貴，我就告訴你貴有貴的道理
還有就是周邊配套
萬象一品的周邊配套，向東三百米，逢四逢九溫泉集，再往東，農副產品批發市場
對面泉樂坊商圈預計今年年底開業，龍小湖公園也常有家長帶孩子去玩耍
怎麼說呢，比較齊全，也比較便宜，但不能往品質里講
打個比方，如果是個普通商場，售樓員說配套介紹的時候會說，有個商場，逛街買東西可方便了；如果是檔次高的商場，售樓員說配套的時候就會詳細的說，商場裡面有什麼大品牌有什麼知名連鎖，一副與有榮焉的樣子
如果說萬象城樓下的體育公園，就可以說裡面幾十種孩子玩的設備，籃球場羽毛球場網球場等等各種球類場地；而說到龍小湖公園，就是一句：有個公園
這就是區別
房子這東西也是商品，也是一分錢一分貨
臨路的一個價，不臨路的一個價
小高層一個價，洋房一個價
同一棟樓上，採光好的一個價，採光不好的一個價
為什麼這個房子這麼便宜啊？
正常的想法應該是它大機率是有什麼缺陷或者問題
而很多看房人的想法是，可讓我撿著漏了
什麼是撿漏，對普通人來說，那跟中彩票的機率差不多
中彩票的機率有多大？市場上比較流行的彩票有兩種，一種是體彩大樂透，一種是福彩雙色球，大樂透一等獎的機率好像是兩千萬分之一，雙色球的機率大一點點點，也接近前面那個數字
數字對我這個感性的人來說感觸不大，我看過一個好玩的統計，中大樂透的機率相當於連續噎死4.78次，雙色球相當於連續噎死4.65次
很多人大概會覺得我誇張了
你知道有一種房產中介是專門收房的嗎？專門收低價房源，再轉手賣
你覺得一個一輩子買一兩次房的人，比得過這種每天收房賣房的人嗎？出來一套性價比高的房源是你先知道還是他先知道？
很多人還就不信這個邪，他會說中彩票的機率雖然低，但確實有，是吧
但你怎麼能保證一個對房地產市場不熟悉的人，看到一套房子的時候能迅速判斷出這套房子是不是超值？
根本不可能
經過樓市幾番大起大落，尤其是疫情的洗禮，我們應該對市場的不確定性有一個更深刻的認識，對市場心存敬畏
不管是開發商還是購房者，都應該敬畏市場
開發商你別飄，某湖的項目當初留了一棟樓想賣高價，結果最後低價處理，這種情況多得是，別不把前車之鑑當回事
購房者也認認真真了解去了解市場，別覺得自己神龍護體，就是那個千萬分之一
茲事體大，勿情緒用事，且買且珍惜