上次說到漢口核心豪宅地段突然出現新供應，即建設大道與航空路交會處的長投雲璽，今天，芝麻再介紹一個武昌核心的新盤——博譯名門。2018年，以14518.9元/平的樓麵價拿下這一地塊，十足的高地價樓盤。
下面就一起來看看吧。
區位情況
博譯名門位於武漢武昌核心，在行政區上屬於武昌區，具體位於徐東大道麥德龍超市以南。具體位置上，項目北面緊鄰麥德龍，南側、東面均為英特小區，西向是沙湖大道，距離武漢大道約280米。
關於土拍
該地塊由花樣年控股公司——武漢市嘉倫誠泰商貿有限公司於2018年8月9日以33800萬元總價競得P(2018)053號地塊，樓麵價14518.9元/平，刷新了片區樓面單價記錄，花樣年在該公司占股比為67%。這將是花樣年地產通過招牌掛市場拿地開發的首個豪宅項目。
地塊要求：
1、用地西側規劃控制一條7米寬的公共通道作為項目用地對外交通聯繫通道。
2、建設方案與地塊北側麥德龍超市地塊擬建項目建築相協調。
項目情況
博譯名門占地約7759.52㎡，總建面約35607.96㎡，計容建面約23272.23㎡，住宅部分建面約23019.3㎡，其中商品住宅建面約21651.64㎡，公租房建面約1367.66㎡。
博譯名門容積率在3.0，規劃有A座、B座兩棟，總戶數122戶，綠地率30%，建築密度在17.79%，停車位有218個，車位比約1：1.8。122套房中還配有22套公租房，公租房戶均建面約62平，主要分布在B座，小區整體定位高端，會所、雙精裝大堂、南向落地窗、干掛石材、玻璃幕牆等在博譯名門都有體現，目前對外釋放的品質是可觀的，具體落實情況可以期待一下。
戶型分析
博譯名門A座、29層，一單元，獨梯獨戶，主要是建面約189平的四房；B座，29層，一單元，獨梯獨戶，主要是建面約221平的四房。
下面看一下具體戶型情況，兩個戶型面積不同，但是戶型設計布局大致相同，但細節處還是有一定的不同，另外在尺寸上也有一定的變化。
建面約189平戶型（四房兩廳兩衛一廚），該戶型主要分布在A座。
1、獨梯獨戶設計，入戶前的電梯廳空間超大，可以自己規劃使用；
2、四開間朝南，四個臥室三個都朝南，自己、父母、孩子都可以睡在向陽的房間，尤其是冬天，室內比較暖和；
3、南北雙陽台設計，日常晾曬衣物和觀景休閒區分開，不互相打擾，尤其是南向陽台進深1.85米，南向陽台有8.5㎡，活動空間很大；
4、南向客廳開間4.6米，整個客廳有約23㎡，餐廳可以容納大圓桌，兩家三代人一起吃飯都不成問題，廚房內有中西式雙廚設計；
5、南向兩臥室均為套間設計，帶有衣帽間；
6、主臥空間套間，帶有衣帽間和一個大衛生間，完全可以容納雙面盆、浴缸、淋浴間、馬桶。
建面約221平戶型（四房兩廳三衛一廚），該戶型主要分布在B座，戶型大體和189平類似，不同的在入門的次臥處，多了一個公共衛生間，相應的次臥則沒有了衣帽間，另外北向的衛生間則在北向次臥內。
區域交通配套
交通自駕上，博譯名門緊鄰武漢大道、沙湖大道，武漢大道連通長江二橋，向東去徐東、漢口等都比較方便，另外旁邊就是岳家嘴立交，不管去武漢火車站、中南路、東湖等方向都可以。
地鐵方面，博譯名門靠近8號線的岳家嘴站F2出口，距離約500米左右，岳家嘴是4、8號線的換乘站。4號線從武漢火車站到蔡甸柏林（蔡甸段9月底通車），8號線一期從金潭路到梨園，在黃浦路附近、中南路、楚河漢街等商務集中區上班，上下班全程地鐵，不用換乘。
公交方面，項目700米範圍內有6個公交站點，有348、402、530、534、552等十幾路公交車經過該地。可以去漢口、武昌中心、光谷等地。
區域生活配套
商業配套方面，博譯名門臨近徐東大街，周邊最豐富的就是商業，項目距離岳家嘴一帶的金禾大廈、山和企業大廈、菩提金集團、中冶南方、能源大廈等眾多寫字樓直線距離在300米左右。往南距離中北路華中金融城也只在3公里左右。
周邊大型商圈的話，群星城、銷品茂、歐亞達、楚河漢街等商圈坐地鐵全都可以到，5-15分鐘左右。
金禾大廈實景圖
岳家嘴實景圖
群星城實景圖
教育配套上，項目有武昌實驗中學沙湖學校，就在金沙泊岸附近，距離約500米左右。
自然環境方面，博譯名門位於武昌核心，距離沙湖、東湖全都不遠，沒事去沙湖公園散散步，周末去東湖騎騎單車，想想都蠻愜意。
關於價格
博譯名門周邊的新盤不多，主要是二手房，英特小區、世紀彩城、金沙泊岸、都市經典·卓錦園、東湖春樹里、楚天都市雅園等。
目前區域內的二手房，除了英特小區比較低，均價基本在19000元/平左右，另外金沙泊岸、楚天都市雅園成交價相當高一些，均價在25000-29000元/平之間，其餘的均價基本在21000-24000元/平，價格上應該會參考區域內。
但是，博譯名門的樓麵價14518.9元/平，地價在區域內還是比較高的，按業內比較通用的保本價計算，保本價=（樓麵價*1.1+建安成本）/0.88，保本價估計在20421.3元/平，這還沒算後期的運營成本，因此，博譯名門的價格很大程度上會打破區域的局面。
優劣勢分析
優勢：
1、地段比較核心。博譯名門位於武昌核心，緊鄰武昌中北路，周邊就是岳家嘴地鐵站，去漢口核心、武昌核心等都相當便利。
3、生活氛圍濃厚。周邊商圈集中，樓下就是麥德龍、周邊還有群星城、銷品茂、楚河漢街等。另外學校、沙湖、東湖都在附近。
4、戶型設計比較用心。戶型功能性不強，但設計比較出彩，南北雙陽台，四開間朝南，中西雙廚、獨梯獨戶等等。
劣勢：
1、體量不大。整個小區只有兩棟，沒有什麼社區生活氛圍。
2、預計價格不低。畢竟14000多的地價在這裡，預計首開價格應該不低，但是周邊二手房的價格並不高，大機率是新房價高於二手房價。
3、豪宅品質有待觀察。花樣年在武漢的高端項目不多，豪宅項目更是少之又少，因此，博譯名門定位豪宅，品質上的兌現能力不知是否有實力，只能期待一下。
購房建議
針對改善人群而言，大戶型、品質、教育、配套等都是關鍵的要素，目前看來，博譯名門基本上都是可以滿足的。而且博譯名門的戶型只有建面約189、221平，圈層還是比較純粹的，但是改善基本都是二套，七成首付，保守估計首付起碼400萬，門檻相對較高。
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