7月26日，政策利好&美元加息焦慮對沖，A股市場今天走勢猶豫不決。按照我的設想，8月滬指滬指衝擊3300點，然後回踩確認3250點支撐不破，金九銀十齣現一輪像樣的行情，當然，這僅為個人設想，並不保熟，單純個人對資本市場的期待罷了。
今天在談一談樓市，當前政策對樓市要出手了，但我前幾天一直在強調租售同權，但有很多人不理解。這裡在深入的談一談。
預測樓市未來，你不能單純以漲價和跌價去判斷，而是要考慮房產的使用場景。
上一輪的樓市起點是在2015年，當時讓樓市崛起的政策有兩條：一條叫棚戶區改造，在中小城市，另一條叫貨幣化安置。這個場景就比較完美，小城市本身房產需求不足，將老破小拆了，給業主一筆錢，業主直接用拆遷款買上幾套房，這樣小城市購房需求也有了，建設需求也帶動了當地經濟和就業，財政收入也有了。這個政策很好，只不過，無法從根本上解決中小城市需求不足的問題，因為房產購買力，是收入和人口的綜合性問題。客觀上，部分房企在2015年之後進入下沉市場，造了很多項目都沒有賣完，且由於貨幣化安置和土地出讓金對於房企資金要求比較大，所以槓桿大幅度上升。
這一輪的樓市，我們首先要明確供需改變已經公開認可，是事實。那麼這裡面中小城市購房需求就很難打開，所以，這一輪的樓市核心不再中小城市，而是超大特大城市，而主要方式是棚戶區改造。這裡的訴求有幾點：其一、超大特大城市人口還在增長，住房依然不足。其二、房價最好不要跌，因為關乎銀行系統的房產抵押估值。其三、政府最好有一筆收入，以支持地方財政。
所以城中村改造，從城中村業主中收購了土地和舊房，然後一定是要造成高密度居民區，也就是提高容積率，這樣土地的利用率才會提高。而對於業主來說，就會有貨幣安置或者實物安置，甚至是購房券安置。
我預判，是實物安置，因為當前政府、房企現金流都非常緊張，所以不會採取貨幣安置。故而這一次城中村改造，對購房需求的推動有限。而購房需求是收入和人口決定的，北上廣深如今這些超大特大城市的人口流入都在減緩，所以住房需求不太會有增長。當然，超大特大城市裡面人口密集，沒有買房的，卻有需要住房的。那麼怎麼辦？租。
這幾年超大特大城市的年輕人應該深有體會，有很多長租公寓在崛起，即便是私人業主那裡租賃，很多的房子也是酒店式公寓、單身公寓。而深圳之前也搞了統租，結果，很多人反對統租，因為統租從業主那裡高價的租下房子，成本收益不對等，抬高了城市平均租金，給年輕人增加了成本。所以，未來統租和城中村改造最終必定會合流，而合流的結果，就是租售同權下的、政府主導的長租公寓。
很簡單，政府國企作為建設方，買下城中村，用住房實物安置房東，然後剩餘房子出租。這種模式下，成本較低，因為土地本身就是地方政府自己的，僅僅需要建設成本，就可以向年輕人投放大量的租房房源。當然，我認為這不是廉租房，而是政府、國企主導的長租公寓。
租售同權概念股：南國置業、國創高新、我愛國家、世聯行、深物業A、張江高科、萬科A等等。這裡稍微提煉一下，重點關注國有的，和北上廣深等超大特大城市有長租公寓戰略合作的企業。反過來說，為什麼城中村改造最終是租不是賣？是因為供需已經發生重大變化，這是基本前提。
然後，這個政策是不是還有補充？有的。如果超大特大城市的思路已經確定，那麼中小城市的房地產呢？解決思路是新型城鎮化，也就是農民就近遷移到城市。這個方面，就比較難預判，原因是農民願意進城的，其實早已進城，剩下的農民在中小城市買房的購買力有限。但新型城鎮化的確也能帶動一些投資機遇，比如城市規劃、基礎設施建設和環境生態優化。但新型城鎮化的可見度，整體沒有租售同權高。對於租售同權，投資人近似可以理解為長租公寓。未來政府、企業、私人主導的拎包入住的住房模式，將越來越普遍。
當然，你說房地產公司會不會因此受益？應該也會收益，但供需變化這一點，讓賣房的企業不如租房的企業，這是中國樓市的大方向。
呂長順（凱恩斯） 證書編號：A0150619070003。【以上內容僅代表個人觀點，不構成買賣依據，股市有風險，投資需謹慎】