文/劉曉博

一、「第一定律」和「第二定律」

買房「跟著權力走」，是我6年前就提出的一個理念，可以視作「買房第一定律」。

它的核心內容是：所有國家的城鎮化都是「不均衡」的，城市的發展將呈現越來越強烈的「馬太效應」。所以，要選擇「有權力的城市」投資，這樣的城市才有更大的機遇。所謂「權力」不僅僅是指城市的行政級別，更是指決策者、意見領袖匯聚在哪裡。

在中國，首都、直轄市、省會城市、計劃單列市，就是「有權力的城市」。這些城市更能獲得國家的重視，發展機遇多，交通、教育、醫療等公共配套服務會越來越好，城市價值將越來越大。

最近三四年，國家逐步放棄了「大中小城市協調發展」的要求，提出了「新型城鎮化」的理念。所謂「新型城鎮化」，就是以中心城市構建城市群和都市圈。

也就是說「有權力的城市」的地位，獲得了進一步強化。一大批中心城市，比如南京、瀋陽、濟南等，都被要求「提高城市的首位度」。濟南吞併萊蕪，就是在這樣的背景下發生的。武漢、鄭州、西安成為「國家中心城市」，也是在這個背景下發生的。

但是，「權力法則」適用於「選城市」，而不完全適用於「選片區」。

比如在廣州，省委省政府、市委市政府集中在越秀區，所以廣州「最有權力」的城區是越秀區。但事實上，天河區房價已開始超越越秀區。深圳行政中心是福田區，但南山區的房價卻超過了福田區。類似的情況，在很多城市都已經發生了。

那麼，是什麼因素讓南山區、天河區後來居上，成為深圳、廣州房價最貴的區域？

關鍵因素有兩個：第一，是依託中心城區的「新片區」，有土地、有空間，有「後發優勢」，規劃檔次高；第二，成功導入了有競爭力的產業和高素質的增量人口。

以深圳南山區為例，它的面積超過「福田區+羅湖區」，發展空間很大。南山區全面開發較晚，有「後發優勢」，規劃檔次很高。更重要的是，南山是中國頂級高新技術企業扎堆的地區，在全國僅次于海淀區，擁有上市公司數量超過150家（深圳商報2019年4月17日報道）。

前一段時間，引起全國關注的「最牛街道辦」——粵海街道辦，就是南山區的一部分。

如果南山區的上市公司數量參加城市排名，將僅次於北上深，超過杭州、廣州。如果參加省級排名，則僅次於廣東、江蘇、浙江、北京、上海、山東，位居全國第七（見「天天排行網」2019年5月23日報道）。

一個區，打敗了絕大多數省和城市，所以南山區房價貴是必然的。

因此我們可以得出一個重要的結論：買房子在選片區的時候，要首先考慮「規劃超前的、能成功引入核心產業、增量人口的新區」。也就是說「新區+產業」，非常重要。

這可以視作買房的「第二定律」。

在當今這個時代，最能帶動城市發展的是兩大核心產業：一個是高新技術產業，一個是金融產業。

在北京，「中國金融決策中心」的金融街推高了西城區的房價，而高新技術產業大幅提升了海淀區的房價。在深圳，金融業成就了福田，高新技術產業成就了南山。

二、誰能複製南山區的神話？

在中國，談到科技創新，大家首先想到的是「北有海淀，南有南山」。

如今的北京，又在昌平規劃了未來科技城，在大興亦莊建設「科技CBD」，準備複製出新的海淀。而深圳在科技創新上，也有河套「深港科技創新合作區」、西麗科教城、大運大學城、光明科學城、坪山高新區等戰略布局。

那麼問題來了：在長江以南，特別是粵港澳大灣區里，哪個片區有望複製深圳南山區的輝煌？

我的看法是，光明區最有「冠軍相」。原因如下：

第一，新的科技中心必須有足夠的發展空間，跟原來科技中心保持適當距離。

除了南山區之外，深圳目前重點發展高新技術產業、大學和基礎研究的有5個片區。其中「深港科技創新合作區」面積比較小，河套核心區只有不到1平方公里，即便拓展到福田保稅區、福田和皇崗口岸地區，面積也不大。大運、西麗兩個科學城的面積，也不夠大。坪山高新區面積約51.6平方公里，空間足夠，但距離南山區太遠，不在大灣區黃金軸線上，所以只能作為後備區域。

相比之下，光明區就占有天時、地利、人和等多方面優勢。光明區面積約156平方公里，是深圳中軸線以西少有的、有充足發展空間的行政區，其中約99平方公里被規劃為光明科學城，發展空間比較充裕。光明科學城跟原來的科技中心南山區和西麗科教城都非常近，可以形成有效的聯動。

第二，新的科技中心必須納入國家戰略，受到最高層充分重視，才能贏得先機。

中央、國務院「關於支持深圳建設中國特色社會主義先行示範區的意見」明確提出：

以深圳為主陣地建設綜合性國家科學中心，在粵港澳大灣區國際科技創新中心建設中發揮關鍵作用。支持深圳建設5G、人工智慧、網絡空間科學與技術、生命信息與生物醫藥實驗室等重大創新載體，探索建設國際科技信息中心和全新機制的醫學科學院。

這意味著繼北京、上海、合肥之後第四個「綜合性國家科學中心」將落戶深圳，而且主要由「光明科學城」來承載。

第三，新的科技中心必須有一流大學、研究機構的支撐，交通便利，基礎設施優越。

光明區位於大灣區黃金軸線上，南下香港、北上東莞廣州都非常方便。一條地鐵快線（13號線，建設中）把光明和南山串聯起來，實現無縫連接。而地鐵6號線（建設中）又把福田區和光明區串聯起來。未來還將修建18號線（規劃中），繼續強化光明區和中心城區的聯繫。

此外，還有廣深港高鐵和贛深高鐵（部分工程已經開始招標）兩條城際在光明設站。

從地理上看，如果說龍華區是福田區的「拓展區」，光明區天然就是南山區的「拓展區」。南山的科技企業向光明轉移，或者孵化新的企業，都非常便利。

中國科學院將在光明科學城規劃建設一批重大科技基礎設施和重大創新平台項目（見中國科學院官網，2019年6月20日），還將跟深圳合作籌建高水平的「中國科學院深圳理工大學」。中山大學的深圳校區，也已經落戶光明區。至於中山大學第七附屬醫院，中國科學院大學深圳醫院，也都已經投入運營。

三、深圳可售住宅將長期緊缺，置業光明正當其時

眾所周知，深圳是一個土地緊缺、人口密度超大的城市。深圳陸地面積只有約1997平方公里，比北京六環內的面積還小，而且一半是山地、湖泊、河流，不能開發建設。

所以深圳每年住宅用地出讓量非常少，大約跟一個中等規模地級市相當。以2019年上半年為例，深圳土地出讓金收入名列全國24位，出讓土地的面積連前50名都排不到。土地出讓面積相當於珠海的四分之一、菏澤的十分之一、鎮江的七分之一（依據中指研究院官方公眾號7月2日發布數據）。

根據深圳「新房改」規劃：從2018年到2035年，深圳只能新增170萬套住宅，其中60%是人才房、安居房、公共租賃住房，只有40%是普通商品房。（參見「深圳市人民政府關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購併舉的住房供應與保障體系的意見」，2018年8月正式公布）而2019年8月30日，深圳新出台了「關於規範住房租賃市場穩定住房租賃價格的意見」，要求新建商品住宅里「自持租賃住房比例原則上不低於30%」。

這意味著，從2018年開始的18年里，可售商品住宅只有約49萬套，平均每年不到3萬套。

而深圳目前可以交易的紅本商品住宅（包含房改房）也不過220萬套左右，深圳的實際生活人口已經超過2000萬，而且每年新增50萬人。（參見「深圳有多少套商品房」，2018年8月22日房天下發布）

人口顯著少於深圳的東莞，根據《東莞市住房建設規劃（2017-2020 年）》《東莞市住房體系建設實施意見》每年新增住宅是7萬套以上。至於常住人口不到深圳五分之一的中山，2018年新增住宅也達到了7萬套（合富研究院數據，2019年1月3日公布的數據）。

可以想像，如果深圳不擴大面積，可售商品住宅供應量將長期稀缺，維持在3萬套以內。

據「樓市頭條」公眾號訊，光明某項目8月最新開盤賣到了每平米「5萬+」，去化約70%。大批客戶正用行動證明，光明區是當前深圳值得置業的熱點片區。

四、華潤置地光明新項目：為科學城配套的高品質住宅

下面給大家推薦一個深圳市高品質一手住宅——深圳華潤置地光明新項目，位於深圳目前火熱的光明區，是萬億央企華潤繼悅府、華潤城後最新開發的品質住宅。項目落地華潤置地旗下八大產品系之一的「九里系」，深圳是首次落地「九里系產品，十分值得期待。

項目所在地塊是華潤置地在2018年11月通過招拍掛奪得，是華潤置地布局光明的首個項目。

當時，光明還沒有今天這樣「火」，「示範區」和「綜合性國家科學中心」還沒有落地。但華潤置地仍然以約22.2億元的價格（網易房產，2018年11月8日報道），堅決拿下了這塊地，體現了過人的眼光和前瞻性。

華潤名列2019年《財富》「世界500強」第80位，是著名央企、香港「四大中資企業」之一，深圳標誌性的住宅項目「悅府」、標誌性的商業項目「萬象城」、「萬象天地」、地標性的寫字樓項目「中國華潤大廈」（春筍），都是華潤置地的代表作。

據悉，這個項目為華潤置地高品質的「九里系」產品。在中國文化里，「九」為數之極，含尊貴之意。《周禮·考工記》有「匠人營國，方九里，旁三門。國中九經九緯，經塗九軌」。「里」有居所、里弄之意。

華潤置地「九里系」始自上海外灘九里，先後推出了上海佘山九里、蘇州昆玉九里、北京公元九里、海南石梅灣九里、杭州的之江九里等，無不成為當地品質的經典代表。

之所以在光明推「九里系」產品，一是因為看好光明區的未來，二是希望通過「九里系」產品全面提升光明的人居環境。所以華潤置地在這個項目上，提出了打造「城市公園生活範本」的願景，力爭為客戶提供「都市中心」的生活方式。這在深圳「城市多中心化」的時代，是完全有可能實現的。

華潤置地光明新項目，距離地鐵建設中6號線「薯田埔站」直線距離約900米（百度地圖測量）。通過地鐵6號線，向西可以連接松崗、深圳海洋新城、深圳新會展中心、深圳機場，向南可以連接深圳北站、福田區的深圳科學館，未來還可以通過規劃中13號線換乘直達西麗高鐵站、南山後海、深大以及深圳灣口岸。

項目緊鄰占地約8萬平方米的「薯田埔龜山公園」，代建一所標準幼兒園，東臨「智能」數理特色學校——光明馬山頭學校。

片區內有大型商圈配套，包括大仟里、嘉域薈、天虹商場等，臨近中山大學第七附屬醫院、中國科學院大學深圳醫院（西院區）。

「華潤置地光明新項目」，主推三房-四房精裝公園美宅，規劃約3.53低容積率，滿足剛需、改善型需求。未來規劃落地華潤置地「潤享家」景觀園林體系，由金鑰匙國際聯盟成員——華潤物業提供貼心服務

2019年深圳建設先行示範區，打造綜合性國家科學中心，光明科學城建設如火如荼，華潤置地攜九里系品質產品首進光明….

目前華潤置地光明新項目在萬象天地、羅湖萬象城、深圳灣萬象城、光明聖堤灣酒店均設置了城市展廳，歡迎各位讀者去細細品鑑。

對該項目感興趣的讀者，可以打下面電話諮詢、登記：

【以上信息來源於網絡綜合信息，為截至2019年9月10日的情況；本公眾號對項目周圍環境、交通、商業、文化教育設施及其他市政設施的介紹，僅為提供相關信息，不意味著對此作出了承諾。】