引言
深圳雙十一調整了普通住宅的認定標準，上海暫時沒有跟進，不僅暫時沒跟，而且根據官方網站的公告，將目前標準的實施時效延長至2024年11月18日止。
據我所知，之前深圳的消息讓不少上海的朋友著實焦慮的很，尤其是在看過一些房地產自媒體的文章後，更是頭上冒汗。好幾個朋友和讀者都第一時間找我探討了此事。
我也曾想第一時間寫文章談自己的看法，但出於對文章嚴謹性以及對所有看我文章朋友負責任的一貫初衷，我憋著沒有在第一時間發文，當然也因為自覺這件事情並非三言兩語就能全面講清楚，必須思考成熟才宜發表意見，所以直到今天，在上海普通住宅標準算是正式暫時塵埃落定之時才碼字寫些自己的見解。
雖然原來的普通住宅的標準繼續被沿用，或許暫時大機率是不會動了，可能之前很焦慮的朋友也會因此而鬆了口氣，不再擔心這件事了，但這不代表此事就失去了被深入思考的價值，相反這個標準終究還是會要根據情勢進行調整的，目前的不變動，正好讓我們有時間更加冷靜地思考和分析。
結合我多年一線工作的經驗和經歷，談談我對普通住宅標準的認識和分析，希望我的認知能儘可能地為大家還原一個普通住宅標準的真實原貌。
一、普通住宅標準出台的歷史背景和歷次變化
（1） 出台背景
普通住宅標準為什麼要制定？根本原因是當年為了調控房地產需要出台對住宅類房屋徵收營業稅的政策。
當年為了既要調控又不能一棍子把交易打死，故而才配套出台了普通住宅的認定標準，沒有2005年首次出台的住宅類房屋徵收營業稅的政策，恐怕也就沒有普通住宅標準的歷史了。
（2） 上海普通住宅標準的歷次變化
這些變化大家網上都能查到，我不在此一一羅列了，撿重點的講一下
面積標準始終沒變，即小於140平米，價格標準在變。
價格標準變化情況如下：
初始標準（2005年）
內環單價小於17500元/平方米，內環和外環之間單價小於10000元/平方米，
外環外小於7000元/平方米。
第一次調整（2008年）
內環總價小於245萬，內環和外環之間總價小於140萬，外環外總價小於98萬。
第二次調整（2012年）
內環總價小於330萬，內環和外環之間總價小於200萬，外環外總價小於160萬。
第三次調整（2014年）
內環總價小於450萬，內環和外環之間總價小於310萬，外環外總價小於230萬。
（3） 三次調整的根本性差異
看過許多文章對2008年、2012年、2014年三次調整的比較後，個人認為都似乎沒有把三次之間的本質差異說出來。從個人一線工作的實際經歷分析，2008年的那次調整和後兩次調整存在本質的差異。
貌似2008年那次只是原有單價乘上了最大面積（140平米）變成了總價，似乎看上去實際單價沒變化，有某些房地產自媒體也持這種觀點，但這實在是種外行的看法。
可以說2008年的這種單價乘以最大面積（140平米）換成總價的調整，在實際操作層面上是大大提高了許多房子的原有價格紅線標準，加之當時各環線即便是次新二手房的真實房價和價格紅線也十分接近，甚至2008年時還有許多是低於價格紅線的，這讓各環線原本可能超越價格紅線而成為非普通住宅的兩房和小三房受益巨大。因此2008年的調整實質是價格紅線類型的換倉轉型，和後兩次單純調整幅度是有本質區別的，對市場的影響性也大有不同。
2012年和2014年的兩次調整，雖然看上去價格調整比例也不小，但在調整的類型上和2008年一致。且當時的市場真實房價是，經過2009年和2010年價格的一輪猛漲，以及2012年和2013年的持續上漲，許多房子實際價格要比調整後的標準高出不少，交稅評估時也未必能過「普住」的關，就算是調整初期能過關，可由於價格基點的明顯升高，增幅相同情況下的總價變化也會明顯變大，導致調整後沒多久許多房子又重新普通變非普通了。
二、歷次調整後，上海二手房市場的變化及背後的原因
2008年11月調整後，2009年和2010年房價大漲，二手房交易量猛增；2012年3月調整後，2012到2013年儘管國字號調控出了一個又一個，但房價的箭頭還是向上的；2014年11月調整後就更不用說了，2015年下半年到2017年初三個月間的上海二手房市場就兩個字形容「漲」！「火」！
歷史看似何其的相似，於是就有一些房地產自媒體在深圳調整標準後拿它來說上海的事了，如果你也看過類似的文章，是不是也覺得言之鑿鑿，有理有據呢？
無奈上海的標準不變動，那些急吼吼拿它說事的房地產自媒體或多或少的是被打臉了。不過還是要承認那些文章中所說所分析的也並非全無道理，普通住宅標準動與不動對市場一定是有影響的，我所質疑的是那些文章分析的「斷章」性，以及對調標作用的誇大性。
作為長期一線市場的參與者，我比多數人都清楚普通住宅標準若是調整會影響二手房的交易量和價格波動，但我更清楚歷次調整後的房價上漲絕非調整標準一家之力所能造成的，那是合力作用的結果，其中金融政策的調整影響或要遠大於標準調整。
2008年的調整和2014年的調整同時，無一例外的還有貨幣政策較大幅度量化寬鬆加持，2014年更是有去庫存的大方針配合，貨幣不放水能有那兩次調整後的市場火爆嗎？
至於2012年的調整，雖然沒有明顯的貨幣放水，但整個信貸政策仍不像當下如此得緊，外加2013年3月的那次個稅「20%」事件的助推，造成那兩年的交易量也不老少，而也正是因為那次個稅的事情，讓二手房市場中的優質存量一下減少了許多，造成後期貨少價升。
任何的歷史事件都不可能是單一因素造成的，往往都是合力共同作用的結果。歷次普通住宅標準調整後的市場變化也是如此，在看清標準調整可能起的作用的同時，我們也不能不清醒地認識到歷次變化中其他重要因素的作用，更要理性看待各個因素作用的孰輕孰重。
三、普通住宅標準對稅費的影響到底有多少？
說白了這應該才是買賣雙方實際最關心的問題，沒有之一！
當非普通住宅變成了普通住宅後，稅費必然減少，實質受影響的稅種是賣家的增值稅和個稅。簡單總結成一句話就是：增稅變為零，個稅減一半！
那麼原來是非普通住宅時的增稅和個稅究竟有多少呢？這個真說起來確實有點複雜，以目前的市場狀況分析，從數值上毛估估講：兩房的少則一二十萬左右，多則五六十萬左右，三房四房的少則三四十萬左右，多則七八十萬左右。再從比例上毛估估講：少則占總價的2%-5%左右，多則占總價的4%-7%左右。
以上是基於市場經驗的大概說法，為了讓大家有一個更加直觀的認識，舉個內環90平米兩房的例子
目前內環內一套次新90平米上下的兩房，總價大致範圍多在700-800萬之間，以目前標準鐵定是過不了普通住宅的關。
這些兩房如果買入滿兩年了，那麼當年的買入價，低的基本上是五六十萬，高的，按照2016年到2017年當時的市場評估過關價粗算，取個低值估計是550萬左右。根據這樣的預估，總價按750萬計，買入價取50萬，450萬（滿五年時的最高標準）及550萬，我們來算算增稅和個稅到底會是多少？
增值稅及附加=差價÷1.05×5.3%≈10-15-35萬
個稅=15萬（按總價的2%算）
總結：如是滿五年唯一沒個稅，則減少的稅收占總價的比例大致在2%-5%左右，若有個稅且個稅按總額的2%計算的話，則占比約在3%點多到6%點多之間，倘使2016年到2017年買入者的個稅按照差額20%計算會低些的話，那占比或還能略少點。
這些計算和分析是以目前的市場狀況為基準做出的，由於普通住宅的標準將繼續維持原樣，市場又在不斷變化中，所以未來的狀況可能和以上的分析有些出入，但基本面和大方向是不會變的。
四、普通住宅標準和二套首付的相愛相殺
上海目前房貸政策同普通住宅標準是緊密捆綁的。以目前普通住宅標準，確實有很大部分的改善型購房者，即便是賣掉自己唯一套房，買的房子亦並非真正意義上的豪宅，但也會因為有貸款記錄且買的房子踩到了普通住宅的價格紅線而不得不承擔七成的首付。
正因為如此，前幾天拿普通住宅標準說事的，無不都提到二套首付七成變五成的事，甚至看到有房地產自媒體把它歸為京滬房產交易量一直不起來的根本原因。這是真的嗎？答案：當然不是！
普通住宅標準一定程度上限制了這幾年上海非普通住宅的交易，這點需要承認，但歸根到底限制交易量的更關鍵原因還是之前房價的猛漲以及交易量猛增對購買力的提前透支，加之後來的信貸政策明顯收緊，讓購買力進一步趨弱，而市場人心和買賣雙方強弱勢的轉變有需要一定時間，所以這幾年二手房市場交易量從高漲到猛跌，再到稍回暖，同樣並非單一因素造成的。普通住宅標準是「根本原因」的說法未免有些託大，至少是欠全面性的！
再者，就是真調整標準，除非是取消價格紅線，如果只是提高標準，那對於上海改善型購房者的主流群體，即兩房置換三房者而言，所要購買的房子還是未必會被納入到普通住宅的標準中，而且這種情況肯定不會少，屆時的首付仍會是七成，就算是自家要賣的房子被普通了，因此可以為了買房首付搞點漲價的小動作，但市場接盤的會接招嗎？估計也難說！
五、上海的標準為何維持了原樣？
有人說是因為要明確表示堅持貫徹「房住不炒」的政策，也有人揣測是因為北京還沒動靜，上海的標準又恰好到期限。這些或許都有道理，但我更想從市場的角度看待這個問題。
上海的二手房體量遠超深圳，今年深圳二手房銷量最好的月份也就七千來套，而上海最差的月份也要接近一萬套，好的月份都是在兩萬來套，更別說2015年和2016年市場火的時候了。
體量上的差異決定了兩城市的政策必會有所不同，因為調整會給市場帶來的整體影響性必會因為體量的差異而大為不同，所可能造成的市場不確定性也會明顯不同。
雖然我始終認為如果沒有金融政策鬆動的配合，單憑普通住宅標準的變動，掀起大浪的機率很低，但我們的市場從來就有一旦風吹草動，時常就會人來瘋的傳統，要是再加上一些中介的攛掇之功，局部或是一時間起點風浪還真不好說，這也是幾天來，事情沒有最終定局前，我深深地憂慮所在。
深圳那樣的體量或還好把控些，上海這樣的體量就……？維穩樓市，堅定「房住不炒」的政策，最大可能的預防不確定性，故需慎重再慎重些，或許真的是很有必要，這也符合上海一貫的調性。
說句實話，上海這次原樣不動標準還延續五年，的確出乎了我的預料，我必須承認自己先前的判斷是有誤的，之前我判斷不變標準機率不到5%。
再爆個料，2014年調整普通住宅標準的文件編號是滬房管規範市[2014]6號 ，11月19日前的文件失效日期一欄的確寫的是2019-11-19，而直到19日才改為2024-11-18，也難怪19日前急吼吼發文的一些房地產自媒體言之鑿鑿的拿這個文件說事卻最終被打了臉，但這只能怪他們自己不嚴謹。
實際上14日就有相關文件，即滬房規範[2019]7號，明確通知要延續有效期到2024年11月18日，只是我們大多數人都不曾注意過罷了，也包括我本人。
幸好我寫文章還算是態度認真，盡力求嚴謹，求真實，不然也要出醜了。出醜倒是其次，誤導了讀者就是天大的事了。這也再次提醒了我，今後的文章還是要堅持做到有一說一，有二說二，不確定的就說不確定，說實話不忽悠，發現說錯了就及時糾正，這樣才對得起大家的關注！
六、標準不變會持續多久？
你或許會有疑問，這是個問題嗎？文件不是明確有效期到2024年11月18日了嗎？但我確實已經聽到有未必真會延續這麼長時間的言論。如果問我，我只能回答你：「不好說！」
普通住宅標準調整是以市房屋管理局通知的形式發出的，屬於政府規範性文件範疇，如果真到了很不符合形勢需求或是和市場實情衝突很大時，未必不能變動吧？而且其不屬於法律法規的範疇，變動起來，程序上也會相對簡單和容易。
實際在操作層面上，上海目前確實有許多應屬於普通住宅範疇的房子已經被排除在了普通住宅價格紅線之外，所以調整或許只是時間問題和時機的選擇問題。
當然若堅持五年不變，而且是在不擴大同市場實際差異性的基礎上堅持住的話，在我看來到很可能是件好事。真如此的話，或許大機率表明橫盤在持續，沒準還說明房價還是在往低位走的。
七、標準不變對買賣雙方的影響何如？
（1）賣家
對於二手房賣家而言，肯定是個利空消息，至少短期是！預期被重拳打破，上海的態度就擺在那了：深圳是深圳！上海是上海！
因為今天LPR的5個基點下調，已經有人開始對明年的房地產市場聯想開去了。明年的市場會比今年好？或許是有可能的，但好多少，我這個長時間一線市場摸爬滾打的老司機似乎也沒感受到太大的蛛絲馬跡，況且今年上海的市場行情也不算差，是回歸正常的節奏。
若是自家房子缺陷比較明顯的，受眾群體不算非常大的，今年屏到現在還沒成功「撤退」的，明年恐怕困難也小不了。明年市場若是真再好點，受益的也不可能是所有賣家，大部分的賣家或許還是會挺煎熬的，當然祭出大殺器，「撤牌不賣」，或不失為一劑靈丹妙藥。
（2）買家
對於買家而言，之前的焦慮算是可以暫時放下了，標準不變屬於利好大於利空，至少一個可能進一步激活市場的燃點暫時不存在了。誰都知道如果燃點被點了，會更利於誰，是吧？
當然對於很多購房者來講，通過政策變化減少稅負暫時不可能了，某種意義上算是種利空。不過以現在的上海二手房市場態勢，在博弈過程中，憑本事從賣家那找補還是有可能的，至少不像以前，一點機會也沒有。
講到這，在順便多說兩句LPR的事情，因為這也是許多買家關心的問題。LPR一月公布一次，這次下調5個基點，有人把這看作是適度寬鬆的信號，這點我不予評論！
個人認為就算這是個信號，那也只能算是大局宏觀層面上的，落實到每一個買房個體的局部微觀層面上，影響很有限。
大家不妨試著用房貸計算器以4.85的利率和4.8的利率，分別算一下100萬貸20年的還款結果。我是算過了，總的利息差了六千多，每月差了一大杯的星巴克，大家自己判斷一下，這算是何種程度的影響呢？
房貸真正利於買房者的乾貨是LPR後面的那個加成基點，或是上海目前還有的首套的減少基點，這就相當於過去給利率打折扣或是加成的性質，這才是對買房者最實在，最要緊的房貸利好乾貨，目前這個好像沒見松的苗頭。
上海再次給到了買房者一個時間窗口，你若真心買房，現在是可以因為普通住宅的標準不變而不再過分焦慮，但鬆氣的不要，橫盤的上海二手房市場依然充滿了買賣雙方的博弈，不要忘了，賣家手中那個「不賣了」的終極大殺器，在這點上，對於買家而言終究是長久性的劣勢所在，至少目前和未來相當長一段時間是如此。
最後送給所有置身於上海二手房市場中的房東和購房者一句老子的名言：少則得，多則惑！
我是樓市柯南，一名資深的房地產經紀人，還原最底層的房地產現實，講述老百姓最關心的房地產話題。我的觀點和意見或許會有偏頗，但我保證本著良心講自己的想法，用最接地氣的方法講自己的認知，希望能幫助到需要的朋友，如果覺得柯南的文章還有些看頭的，不妨給推薦推薦，希望我的一些經驗和經歷能幫助到更多需要的朋友。若有問題可以隨時在評論區聯繫我或是私信我。感謝每一位看完文章的朋友！柯南一直在這裡等待你的關注！