1、
最近整個市場真是沒什麼好消息：
房地產市場不好，股市歇菜，離岸人民幣跌破7.3……
今天公布的前7個月全國房地產開發投資67717億元 同比下降8.5%——
國家統計局數據顯示，1—7月份，全國房地產開發投資67717億元，同比下降8.5%；其中，住宅投資51485億元，下降7.6%。7月末，商品房待售面積64564萬平方米，同比增長17.9%。其中，住宅待售面積增長19.5%。
整體樓市銷售不暢，庫存又在增加。
無解的局面，即便是降低利率也很難有本質的改變，因為時間節點，的確又晚了。
2、
上午央行對外宣布，麻辣粉(MLF)降低 15BP，這是年內第二次降息，市場定性為「遠超預期」——
6月份剛降息了，這次時隔 2 個月又降息；之前降5-10基點，這次降了 15基點，可見真的是無可奈何，必須要拉拉房地產了。
我們的房貸利率LPR=MLF+加點
所以本月20日，大機率5年期LPR由4.2%下調至4.05%。
5年期LPR直接影響房貸利率，銀行實際執行首套房房貸利率是在5年期LPR的基礎下浮20個BP。這意味著濟南首套房房貸利率即將降至3.85%！濟南歷史最低房貸即將到來。
3、
昨天，幾個二線城市福州、廈門、成都等放風要調整二套房首付比例。
降低首付款比例，也僅僅是解決短期問題，長期問題還是利率不夠低，預期繼續下行、悲觀，市場分化之後加速集中在某些城市片區房產。導致絕大數百姓買房不賺錢，那買房的意願自然就沒有了。
我們大濟南早就把樓市政策放鬆到底了，那現如今樓市怎麼樣？
漲價的基本上就是核心區改善房，那些剛需房買了就賠錢，只能解決自住安家置業的問題。
網上砍價視頻，賠錢賣房視頻一大堆，加速了普通購房者對於樓市的悲觀情緒。
利率繼續打個折，讓利給老百姓，讓百姓的買房、持有成本降下來，才有可能挽救、延緩現在樓市的頹勢。
說實話真的挺難的，政策現在出來，個人感覺如果火爆，也是明年春天，很難是今年秋冬天。
4、
這一輪刺激樓市，如果想有效果重點是中產消費群體，而這一波提前償還貸款最多的也是中產消費群體。
剛需已經無法負重前行，身上不能再背更多的債務了。
社科院房地產金融研究中心主任尹中立接受採訪時曾表示，今年上半年提前還款的數量高達 2.5 萬億。
——能加槓桿與能提前還款的是一個群體。
而相對收入預期穩定的中產，如果資金成本低，其實還能沖一把，做個向上的置換、投資保值。
這個群體進可攻退可守，不是喊喊口號就能撬動的，得抓緊出政策，還得有誠意。
你比如我自己的住房貸款，利率5%左右的還有兩百多萬，我不把這些高利率貸款置換成低利率的，我是不想再買房的。
後面完全看存量的高利率住房貸款何時調整了，越快越好，越慢大家將會愈加提前還貸，減少消費。
這一波指望剛需撬動樓市，是痴人說夢。
5、
再說說最近的濟南樓市，近期三個國企樓盤攪動了三個片區：
奧體東城逸家，工業北山鋼錦程園，南北康市中望岳城……國企用實力砸盤，讓利購房者，別的開發商你們跟不跟。
東城逸家2室的房子22000-24000，直接將周邊中海奧龍觀邸、舜奧華府的小戶型二手房價格也拉下來了，而且後期不斷放量，勢必影響整個片區的房價。
奧體西工業北山鋼錦城園首開3棟樓整體均價1.25萬左右，這價格直接把張馬片區帶溝里了。這小區容積率2.4，儘管規劃兩棟24高層，其餘全部小高層，剛需購房者真是下半年撿福利啊。
張馬片區售價15000-17000左右的房子怎麼賣？
再看南北康片區，本來這個片區內的樓市相對平衡，新房有市中萬科城，再加上綠地新里城，周邊還有立天唐人、領秀公館、萬科山望等二手房。二手房價格16000-21000，新房價格17500-30000都有。
市中望岳城的入市，9月份可能首開，小高層價格17500-19500，這價格也是相當有誠意了。勢必打破片區的原有格局，房價繼續企穩。
對於購房者來講價格穩定是好事情，但是對於經濟循環來講，一潭死水就是最麻煩的事情。
對於大部分片區的看空，就會導致核心區域的房產繼續被堆高，分化繼續加劇，直到漲到一個絕對的新高度，迎來一次橫盤或者回調。
不管今年出不出政策，不管出什麼政策，濟南樓市剛需片區的平淡、冷，與核心片區的火熱還會繼續，更是不排除部分剛需片區繼續有降價樓盤出現。
6、
2023年8月26日下午2-4點，我打算做一場線下交流會，地點在海信君和的營銷中心，面對面與粉絲們一起聊聊2023-2024年的樓市，下周有時間的粉絲可以找我報名，今天就是發個預告，告知大家有這麼一個事情。
以往的確每年做一次，去年疫情原因沒有做，今年這樣的市場環境下有必要一起聊聊，分享我的想法，大家互動一下。
今天就閒聊這麼多，個人觀點，供您參考。
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