實在是想不到啊，周末兩天東部各大售樓處排隊看房的場景再次出現。
整個朋友圈的開發商、中介都在發售樓處火爆的照片、視頻。
不得不說，濟南樓市的確回暖了，但是這個回暖有比較特殊的原因，兩個原因比較突出：
1、2022年的濟南新樓盤供應的確是稀少。
2、近幾年，濟南樓市結構性的供需變化比較明顯。
01.
信心恢復亢奮期
現在的濟南樓市從年前到現在停工小一個月，大部分樓盤工地，正月十五左右才開始有工人幹活，本來庫存就沒多少，從初六開始各種到訪就明顯增多，年後訂房的突然多了起來，拿到預售證的樓座都賣差不多了，新貨供應不上。
現在的濟南樓市就是：
階段性供應不足+樓市小陽春+恐慌性購房
全趕一起了，所以我28號發布了上面的截圖微博，在接下來的一個月，這種短缺現狀還不能完全緩解。
因為整體供貨還是沒有上來。
不僅售樓處到訪成交量激增，就連二手房都創了近兩年的成交新高，昨日貝殼平台成交二手房82套：
政策刺激到一定程度，從量變到質變，只需要隨便一個原因。
一部分有錢人攢了三年錢，現在敢拿出來買房了……
作為我一個地產從業者真是不理解，但是他們的確是這麼做的。
看下圖各大售樓處的場景，尤其是一些剛需樓盤，竟然出現了購房者排隊看房的場景，過了一個春節，難不成剛需都收了幾十萬壓歲錢？其實都是恐慌性跟風而已。
隨波逐流是大忌，可惜啊大部分購房者過去七八年都這樣過來的。
周末售樓處實拍
周末售樓處實拍
02.
結構性供需變化
短期的供需失衡很好解決，那就加大供應就是了。但是長期的供需結構性變化，就不好解決了。
然而濟南樓市近幾年，已經迎來了結構性的供應變化與結構性的需求變化，而這幾年濟南樓市的結構性變化還非常明顯，只是很多非業內人士不關注，也不信而已。
什麼算是結構性變化？
結構性的供應變化，就是新樓盤的供應片區，會在未來2-3年內發生改變，濟南樓市剛需新建住宅更遠了，改善盤供應更稀缺了。
對於剛需盤來說，雪山、華山今年進入尾聲，神武今年也就未來壹號、綠城春月錦廬供貨充足，未來在售的就是唐冶、唐冶北、孫村、郭店、濟鋼片區了。
不買遠，未來就只能淘換近處的二手房。
未來3-5年剛需土地供應區域
大家能看到的是剛需新盤供應越來越向外圍發展，所以中介們就吆喝你抓緊買，卻不知道結構性的供應變化結合結構性的需求變化，才是影響未來房價漲跌趨勢的根本。
結構性的需求變化，就是隨著城市化、住房存量房的激增，保障房的結構性供應調整，你會發現剛需可選擇的房源很多，新房剛需盤、次新房剛需盤，保障房、廉租房……普通品質房產遠遠能夠滿足剛需購房者的需求，那剛需房價漲幅有限就很正常了。
相應的普通老百姓的購房壓力變小，努力工作收入增加、有能力置換改善房了，且改善房的供應短缺，這種結構性錯位，導致改善房價格一直被堆高（有個可承受限度）。
以上就能解釋為何這幾年濟南剛需盤基本不漲價，而改善盤一直漲價，同理品質越好的改善盤漲幅越大。
很多人理解房價就是跟著起鬨，不去了解思考供應、需求的變化。
2023年濟南二環東路以東，有幾個新樓盤入市？請數數。然後這裡面有幾個剛需盤，有幾個改善盤？都分布在哪個區域？
有心的人會知道，瞎起鬨的不知道。
03.
改善購房者越來越難
為什麼2021、2022年一直勸改善置業者有合適樓盤就上車，而不是等等看？
其實2020年底，我買仁恆奧體的時候還沒意識到這個問題，2021年才發現整個CBD、高新區、歷下區、奧體周邊能入市的土地越來越少，很多土地也需要拆遷熟化，這都需要時間，擠牙膏式的核心土地供應，對應的就是供不應求的改善市場環境。
2023年濟南CBD、高新區、歷下區、奧體周邊新入市的樓盤一共就：
科技城中信、保利（預計均價28000-30000左右，起步戶型140平米，總價起步400萬左右）；
鳳凰路玖璽城六期（預計均價30000左右，起步戶型148平米，總價起步400萬左右）；
CBD西側政法學院對面的三棟樓，套均180多平米，很難低於30000元/平米；
就上面三個新盤，另外科技城3-4月份新出讓土地，預計得年底入市了，遠水解不了近渴。
再加上現在在售中建雲境、濟高瓏悅府、保利臻譽、穎秀華府，就這幾個樓盤，且這幾個除了保利臻譽之外，其餘三個都是尾盤階段了。
所以2023你說，你買哪裡？2024年你買哪裡？
關鍵以什麼樣的價格買入呢？
所以有合適的樓盤，產品+價格合適，就真的不該猶豫。
2022年跟我上車中建雲境的今年心裡踏實了嗎？
04.
冷靜思考不站崗
濟南樓市回暖、小陽春來了，這是事實，但是購房者一定要有自己的判斷。
不要被開發商牽著走，小心站崗！
新房價格漲的多，那就轉頭看看一些次新二手房很香，為何非要買新房?
——2023年小陽春，提醒著急高價買房的人
短缺的房子≠稀缺的房子。
2017-2019年樓市很火，不少濟南購房者恰好是站崗了短缺的房子，沒意識到那種房子很容易被超越、替代。價格合適、產品合適、流通性好，才可以買，千萬別接盤開發商自己都很難賣出去的房子。
在濟南指望房地產賺大錢很難了，好房子開發商便宜賣的機率越來越小。謹慎挑選買房，就當個理財還可以，能容納大額資金，買對了比較穩妥。
我這個人太良心了，市場冷的時候讓大家好好挑選好好買。市場熱了提醒大家冷靜，篩選好房子，不要追高。
總是錯峰提醒大家，這才是買房應該遵循的波動定律。
任何商品價格變動，也脫離不了這個圖，供給與需求一直是變化的。
房價也是如此，不同的是哪裡的房子、什麼房子，是短期供大於求還是長期如此？供小於求的時候，房價就要漲，能漲多少？能不能維持高位，又需要看後期能不能有同類商品補貨。
高價格買好房子，高價格買差房子，低價格買好房子，低價格買差房子，這是四種人，每年這四種人都在不斷的同時出現。
個人觀點，供您參考。
周六晚7:30直播再聊，乾貨分享，預約收看：
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