又到年中，今年的樓市經歷了半年的起起落落、乍暖還寒。
我重新梳理一遍我對濟南各片區的發展解讀，去年總結了23個片區，今年機上港溝，一共是24個。
整篇文章對置業小白們非常有幫助，如果你打算近一兩年買房，收藏備用不吃虧。很多人對濟南的整體樓市還是沒有很具體的認識，我就用一張圖，逐個片區的給大家挨個梳理解讀，聊聊我對各片區發展、房價的認識。
看完這近8000字的文章，幫助你理清濟南樓市，讓你對當下和未來幾年的樓市發展有個初步認識和預判。
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我們濟南的城市框架
我是2001年來濟南上學，在濟南20+年，的確見證了這個城市發展最快的20年。2005年畢業後，至今跟開發商打交道17年，積累到了一定的見識，同時也能辨別開發商、房子的優劣好壞。
2000年以後，隨著經十路的全面拓寬通車，沿著經十路發展的脈絡開始初現。緊接著2009年的全運會，以及後來濟南市政府龍奧大廈的投入使用，經十東路、奧體片區的政務、商務氛圍初步建立。
隨著後續發展，高新區、奧體連成一片，2016年CBD規劃落地，開啟了長達7年的建設，到如今CBD中央商務區、奧體政務區、高新商務辦公區、漢峪金谷商圈，四個片區構成東部最核心的城市中心。
「東強、西興、南美、北起、中優」，東強的勢頭的確更順勢一些。來到濟南的新濟南人，大部分在東部能找到工作，這邊的就業機會多一些：產業、交通、人群、規劃各方面都相對更現代一些。老城有煙火氣、濟南的底蘊文化，東城有最現代的商務氛圍，各有千秋。
再看近幾年改善置業者的置業趨勢，開始向CBD、奧體、漢峪、高新、盛福等片區置換遷移。正是向東城核心區域靠攏，因為這邊是「行政、商務、教育」新高地， 這個區域是未來10年濟南吸引力最強的片區 ，不管你信或者不信，很難改變。 且還處於上升期，聚集、吸引力還會變強。
自2021-2022年，CBD、高新、奧體、漢峪、龍鼎大道附近優質改善盤價格持續飆升，不到兩年時間，高達10000元/平米左右的漲幅，而且向上趨勢還很明顯。
再看一下我整理的 24個置業區域分布：
未來近2-3年圖片上的22個區域還有新房可售， 加上郭店、孫村，今年的港溝，可以 把濟南分成24個置業小片區。
當然老城區還有零星的拆遷土地入市，但是這不影響大的供應節奏。
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東部是新房供應主陣地
如果你是有心人，可以數數二環東路以東在售樓盤數量，大機率占了濟南的7成左右。
東部有大量的土地可開發，有大量的低價樓盤可選擇。
濟南的城市人口還會一直增長下去，可能最少還要增長10年，這十年新增人口流向東部的機率更大，向東發展的趨勢的確不好改變。畢竟新濟南人首先要解決的是就業問題，就近擇業、置業。老城區挺好，但是年輕人的確不喜歡老房子，老城區的好房子真貴，舊房子是真舊。
現在的改善群體在東部置業主要購買區域：
1、CBD片區——
地鐵、商業、辦公、住宅，未來的濟南新中心，這裡將會最繁華。
在售樓盤可選擇不多，華潤悅府、中信泰富九廬、綠城深藍廣場，前兩個近剩餘尾盤， 且剩餘均為精裝價格2.6——3.8萬，今年清盤。深藍廣場遲遲沒有入市，可售房源不多，入市價格不會低。
現如今CBD部分住宅二手房已經可以交易，龍湖天璞、仁恆公園世紀，掛牌價格3.5-4萬不等， 還有高稅。
在CBD置業有錢你就能買到，小街區讓很多終極改善還是有疑慮，適合片區你誒工作的 商務人士。
另外的CBD北側科技城片區，估計今年也該有土地入市了，這裡必然成為改善群體置業的熱點片區。定價參考CBD房價，不會便宜。
結論：CBD片區不一定成為濟南房價最高的片區，但是一定會是房租最高的片區。
科技城片區控制性詳細規劃
2、奧體（龍洞片區也在內）片區——
環境、配套、教育均不錯，緊鄰龍奧大廈、奧體中心，不可複製。
幾乎沒有在售新樓盤，各種單位宿舍很多，二手房也很搶手，價格今年又漲了。只有大華紫郡一個樓盤在售，產品還可以，片區內的香餑餑。
傳言的錦屏家園拆遷，一直沒有動靜。如果真的能拆的動，引入一個靠譜開發商來規劃開發，這個片區新房真能到5萬了，到時候54321真的能實現。現如今觀察，今明兩年4321是沒問題的。
結論：未來很長時間內，這裡會是東部房價制高點，濟南樓市天花板在這裡。
3、賢文（高新、軟體園也算在內）片區——
CBD、奧體、高新算是濟南東部商務樓最集中的三個區域，高新核心片區同時也能享受CBD、奧體的配套服務。
在售樓盤：瓏悅府、穎秀華府，售價在24000-28000元 /平米。今年還有一個新項目入市，那就是中建的吉美樂地塊，去年內部團購價格19000-21000 元/平米，毛坯。鋁板外立面預計入市價格不會低，如果加上精裝修，那麼價格預估25000元/平米-28000 元/平米左右了，主要是地塊旁邊就有學校，還會引入優質就教育師資。
高新區這幾年教育突飛猛進，現如今東部置業人群比較喜歡置業高新區改善盤，部分高新次新房價格不比CBD價格低多少。未來合這個片區的房價天花板應該是仁恆奧體公園世紀和龍湖天奕，二手房市場再一較高下吧。
結論：缺點：前幾年的很多樓盤規劃明顯保守，高層、3室小戶型偏多，未來這個片區的改善置換需求依然很大。優點： 底子好、人群、教育、商務配套都不錯，未來1-2年，優質樓盤站穩3.5萬/平米，奔向4萬 /平米 ，比肩CBD。
4、盛福片區——
歷下區除科技城之外，那就是盛福還有大量土地可出讓開發，位置尚可，距離CBD、奧體、高新商務區都相對很近。
但是這幾年曆下區教育比較拉垮，沒有在盛福片區注入很好的師資力量，導致整個區域教育被旁邊高新區甩下，這一點我想歷下教育局難辭其咎。
2022年在售項目海信君和、 招商濱河府、萬科翡翠公園、綠城蘭園、銀豐雲璽、越秀麓端府、中電建國譽府，新入市還會有綠城海棠映月，8個樓盤同時在售，隨著今年樓市放鬆，片區迎來小陽夏，還是堅持我之前觀點，這個片區短期天花板價格不高， 25000左右，你買的越高，增長空間越小。
結論：改善盤的定位，教育能跟上，這個片區才能好過。還要留意高新、科技城片區未來的分流。
5、漢峪片區——
經十路以南的生態環境不錯，小漢峪、大漢峪片區有山體資源，隨著這幾年東部發展，這個片區成了改善群體比較喜歡置業區域。出則繁華，有漢峪金谷、奧體、高新區的商業配套，入則寧靜。
這兩年的漢峪片區揚眉吐氣，一個山大瀚陽學校讓整個大漢峪好幾個樓盤房價漲了不少，但是今年看掛牌就價格的確有虛高成分。成績決定這片區的最終潛力，娃娃們好好學習！
漢峪在售品質樓盤不多了，海德堡、金科東方博翠、梧桐郡、柏悅府、濟高雲棲府，優質樓盤售完了，這幾個樓盤迎來了高光時刻。
位置、產品、學校，是房價最關鍵的三個因素，理性看待，不要追高。
結論：小漢峪的不利因素就就是鳳凰路高架橋到底建不建，怎麼建？大漢峪的優勢很明顯，環境好、安靜。缺點也是有的：這麼大一片就瀚陽小學+初中，未來能否容納得了？整個片區外圍大高層也是偏多，只有部分組團容積率比較低，容積率再低一點就完美了。現如今住著90-120平米房子的改善群體，未來升級改善需求旺盛，是片區置換，還是跳出這個圈子，是需要考慮的。
6、劉智遠、長嶺山片區——
歷下區最靠東區域，歷下區是個金字招牌，可到了長嶺山不靈了。相對來講片區比較孤立，只能靠區位和教育吸引改善群體。
劉智遠的金茂、銀豐在燕山學校的助力下賣的不錯，奧東新都二手房價格慘不忍睹。（最近學校傳言居多，暫不做點評）
長嶺山幾個樓盤就相對吃力很多，教育優勢不突出，還是歷下區教育局要背鍋！現如今幾個樓盤賣到現房，教育、產品設計因素都很大。
結論：銜接地帶，教育是引子，劉智遠有故事；長嶺山片區隨著片區配套晚上整體發展，未來會越來越好，但是想要達到高價格有點難。從產品、教育、位置來講，與盛福片區打平。
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東部幾個剛需、剛改片區
7、華山片區——
神奇的華山片區從12000-40000的房子都有，真的是一個華山湖改變整個片區。如果沒有這個湖，可能這邊能多建很多房子，但是不可能成為改善置業者的選擇區域。
除了中鐵在售的中鐵梧桐天樾之外，其餘全部都是中海的房子。單看片區環境不錯，區域上還是相對孤立，教育短板需要補補。
結論：片區內產業薄弱，無商務聚集氛圍，房價差距較大，且體量巨大。隨著奧體西、奧體中打通，對片區交通有一定改善，華山的機會在於北跨的進度。區域內的人員結構和教育短板較明顯。
8、工業北（新東站、張馬）片區——
距離高新、CBD比較近，有地鐵線配套，是剛需置業者比較喜歡置業片區。但是小街區的規劃，我實在理解不了。
2022年片區內新入市樓盤較前期有所提升突破，銀豐御璽、瑞馬國風、綠城春風心語、大華公園薈，產品上進步不少。下半年工業北以南奧體中西側地塊組團也要入市……
另外在售樓盤：中建蔚藍之城、萬象東方、中糧祥雲，價格不高，各有優劣，三個項目更推薦購買 中建蔚藍之城、萬象東方。
工業北南側的幾個項目比較特殊，海信翰墨府二期品質不錯；碧桂園鳳凰壹品尾盤，交付再看；遠洋鳳棲翰林，位置不錯，但是周邊人文環境一般，且價格略高。
結論：整體房價天花板不高，剛需+剛改定位，自住可以，投資太勉強。
9、濟鋼片區——
本來今年有土地入市，結果都流拍了，可以把大華城市公園歸到濟鋼片區。片區內未來土地供應巨量，現在來看，很難突破剛需片區的宿命。
結論：剛需自住片區，畫大餅可以，短期很難有突破。
10、雪山片區——
雪山片區從2016年開始，到現在整整6年，片區樓市跌宕起伏。
雪山的區位比較居中，區域位置不錯，南北、東西交通也比較方便，商業配套沿著鳳鳴路、世紀大道兩側都分布不少，最大的利好是文旅城商業、娛樂配套，距離很近。
2021隨著萬科城、綠城春來曉園的入市，片區供應量充足，價格相比2020也有上漲。短期來看還屬於剛需+剛改片區，發展空間：高新外溢+文旅城輻射+唐冶商務辦公未來發展。
結論：的確很有想像空間，如果片區內萬科城的部分地塊戶型面積再做大一點就完美了。合理價格買萬科城緊湊4室或者綠城春來曉園緊湊4室，控制130-140左右面積，過幾年， 你再來看我這篇文章，就懂了。
11、文旅城片區——
自成一派，大體量、大配套，文旅城商業、娛樂配套是整個濟南的配套，補齊東城的娛樂配套短板。
未來片區人流量會非常大，帶動整個大片區發展。
位置不錯、環境不錯，房價有支撐，但是因為高容積率，可能低密版塊才會走出獨立行情。
結論：今年融創日子不好過，但是我認為融創能挺過來。另外最近看到業主維權，心情我理解，但是維權解決不了問題，心平氣和等待覆工，順利交房，這才是相對理性的。延期一兩個月不是大問題，你維權讓融創難上加難，對自己是不是更不利？
12、唐冶片區——
繞城以外，但是房價卻並不低於雪山片區，產業園布局不少，但是缺少強有力的產業支撐，還需觀察各產業園的企業進駐情況。
住宅供應量進入尾聲，在售樓盤不多，山鋼、保利、遠洋、高鐵城、龍湖、葛洲壩等，遠洋潮起東方、葛洲壩新項目。唐冶片區有大量的租賃住房、保障房布局，對周邊房價、教育有負面影響。
結論： 片區規劃不錯，商務布局充足，未來高新、CBD的部分商務辦公會遷移到唐冶片區。 片區內住宅相對較密集，承接東部核心區域的外溢人口，部分高價地的高低配的確雞肋。可置業、不可追高。
13、神武、彩石片區——
神武屬於2020年入市的新片區，在龍湖、金茂的帶領下，片區樓盤銷售風生水起。西側有藥谷、片區內布局各種產研院，吸收了部分預算低的剛需客群置業。未來壹號、龍湖青雲闕、旅遊路金茂府，容積率都比較低， 控制買入價格，自住不錯。
彩石片區比較特殊，超算中心加持，住宅供應較少，且相對都是低密度，自然環境好，買房養老、投資居多，看好彩石，但是需要一定時間。
地鐵4號線開工，對片區都是利好。隨著部分企業繼續外遷神武、彩石，片區會保持一定熱度。
結論：兩個片區都可以買入，且還有上升空間，但是不要追高部分產品，且選擇開發商要謹慎。彩石空間大於神武，需要一定時間兌現。
14、孫村片區——
孫村片區我個人是非常看好的，孫村有產業、有很好的生態環境，同時有很多的低密社區。向南是彩石，經十東路，所謂的科創大走廊，超算中心等，未來肯定會布局很多的企業、研發中心等。
孫村當下在售的萬科如園、烯谷國際中心、綠城桂語朝陽、海信彩虹谷、中海雲麓公館、金茂墅等樓盤，除了個別樓盤相對低密的改善定位之外，很多小區規劃是剛需盤，小戶型。個人認為，如果晚幾年出讓現在開發的土地，會好很多。
結論：部分剛需盤，11000-12000價格， 無風險。靠近圍子山、玉皇山未出讓地塊不多，有改善片區潛質，可以挑選好項目、改善基因盤布局。 另外彩石片區的發展、孫村片區的發展需要長遠來看， 孫村要看彩石的發展， 彩石看超算中心還有東邊那個產業園的落地投入使用，這個時間如果拉太長，那麼孫村的上漲空間的確不好兌現。
15、郭店片區——
區位上的偏遠，加上生態環境並無優勢，決定了這個片區更多是地源性購房者置業，或者是預算的確偏少的剛需群體。
如果4、6號線未來在這裡匯合，那麼片區會承接部分剛需客戶，否則，短時間發展空間會比較有限。
結論：地鐵達、郭店成。（看4號線施工站點能否有突破）
孫村片區
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接下來聊聊西、北、南幾個區域
還是開頭說的，片區發展需要產業支撐、需要對新濟南人有吸引力，或者能讓有錢人看得上，能吸引資金過去。
16、西客站片區——
西客站的發展時間並不算晚，濟南西站於2009年7月12日奠基開工，2011年6月30日，隨京滬高速鐵路建成啟用。經過整整10年的發展，西客站的吸引力還是偏弱，企業、工作機會並不多。
西客站10年間開發，地源性客群基本已經完成置業，這個片區未來的發展機會就是——濟南國家醫學中心，醫學中心發展好，能給西客站片區帶來重大利好，否則相對了來講整個片區就是平衡發展，房價上很難突破。
結論：樓市供需平穩，價格波動不大，配套完善，房價低，適合在片區內工作人群，和地源性居民置業。
17、醫學中心片區——
醫學中心片區位於繞城高速之外，相對位置更偏西。想在這個區域買房的人無非兩種：醫學中心工作的行業內人群，片區內的拆遷地源性客戶。
結論：醫學中心能否發展好是關鍵，這也是整個西部產業升級的關鍵，否則真的很難有房價的上漲空間。
18、王府莊片區——
這個片區我去的次數的確少，片區內的唯一利好就是地鐵1、2號線，除此之外很難找出像樣的故事可講。
完全的片區內居民置業，很難吸收外來人口購房。
結論：適合片區自住群體購房。
19、党家片區——
個人認為石房峪山隧道是一條東西分界線，而二環西路又是東西的另一條分界線。党家位於二歡西以西，這個片區儘管屬於市中，但是卻又很難與市中重點發展區域掛鉤。
如果看綠地國際城的價格徘徊在14000-15000左右，那麼党家的定位會更剛需了，党家應該算是地源性購房者為主，再加上預算有限的西部購房群體， 市中國岳城、中海寰宇時代，12000左右價格是很合理的。近期市中區將教育資源向這個片區傾斜，這樣做是對的。相比歷下區只知道讓開發商掏錢簽約，市中區顯然是主動作為，為開發商解困。
結論：片區地源購房者+預算有限剛需。
20、藥山+濼口片區——
藥山片區有很多廠房、物流園區，濼口附近更多的是做生意的小企業主，都屬於天橋。這幾年拆遷力度比較大，未來土地供應相對充足，需求也能激發。
片區的不足就是無法吸引更多的新濟南人來此工作、置業，所以購買群體還是地源性客戶為主。
對於片區居民來講今年新入市的海信觀瀾、旭輝協宸熙岸，兩個項目都不錯，而且兩個開發商以往已交付項目都比較良心，可以放心購買。
片區發展短時間內還是停留在城市更新層面，很難對片區外人群形成很強吸引力。不過北跨，讓這個片區有了更好的概念，會吸引一批購買力。
結論：片區發展相對比較平穩，城市更新對周邊居民居住環境是一大改善，自住可以。
21、天橋老城——
北湖、三孔橋、汽車站等區域都屬於天橋老城區，尤其北湖片區這幾年拆遷、建設力度很大。
片區內置業者多為周邊工作群體，俗稱地源性客戶，很難吸引西部、南部、東部客群在天橋置業。另外部分片區配置大量的安置房，這一點也值得置業者要儘量避開。
最近據說金地湖城風華學區又被天橋教育局擺了一道，這真是想賺錢想瘋了，很多教育局為了賺開發商額外的教育贊助費，真是絞盡腦汁……
結論：片區以城市更新為主，對外部吸引力有限，上升潛力有限，優質項目比較稀缺：自住，最多保值。
22、和諧片區——
和諧片區，市中與槐蔭區交匯，在售項目基本全部位於槐蔭區，也屬於城市更新集中片區。
區位優勢明顯，成熟、交通便利，周圍購買力沒問題，但是缺少拉升片區整體發展的新動力。
在售項目保利天禧、綠城誠園、新城時光印象、遠洋萬和府、中海匯德里、城投靜悅府，供應量不小，挑選低容積率，口碑好開發商購買。
23、市中二環南——
關注度最高的片區，二環南是槐蔭、天橋、市中區的二環南，生態環境、教育資源優勢明顯，吸引整個濟南中西部片區置業者。
之前寫過一篇文章可以再看看： 濟南市中區學區房不孤單！
這個片區有三個超級大盤：魯能領秀城、中海國際社區、華潤公元九里，另外還有在售的綠地新里城、市中萬科城。現如今中海國際社區、公元九里售罄，購房者可選就是魯能領秀城、綠地新里城以及市中萬科城。
購房者的選擇很有限，為了孩子教育大部分人上車領秀城，畢竟環境不錯，教育領先且確定。而注重產品、物業可以上車市中萬科城，圖便宜就是綠地新里城，三個在售樓盤各有自己優勢。
有人會說為什麼二環南房價這麼高，為何魯能幾個低密地塊2.6-3萬的價格，銷售還這麼好？
一句話：你看看市中區的人群都是幹什麼的？政、金融、事業單位、 商人居多。你看看市中區的退休人群之前都是什麼單位？玉函高架橋怎麼就變了隧道？比不得比不得。 市中區底子厚，地緣人群也相對扎堆，所以二環南的學區房、豪宅有價格支撐，穩！
但是整個片區上漲空間，明顯也比較有限，這一點短時間可能體會不到，拉長到3-5年再看。
結論：人群結構有支撐，價格中短期有支撐。
24、最後加一個新片區，港溝片區——
港溝比較特殊，屬於歷城區，片區的優勢就是承接旅遊路向東延伸發展的勢頭，現如今成了一個環境不錯的小改善片區。這個片區其實爭議比較大，有人說環境好，有人說位置偏遠，且教育短板比較明顯。
這個區域自今年才有樓盤入市，那就是龍湖雲峰原著，年底就是仁恆的新項目入市。說實話，幸虧是這兩個開發商用產品拉升這個片區的存在感，也讓很多人對這個片區，對產品多了幾分期待。
結論：仁恆、龍湖產品都不錯，值得期待。但是片區自身底子的確薄弱，適合自住、想低價買好產品、想改善環境的購房者購買，如果你注重配套教育，請移步其他片區。片區價格天花板不高，短板需要看後期教育如何補齊，能不能補齊。
24個置業片區全部寫完了，比較籠統，僅供大家參考。
小結：我們濟南的城市發展很難說均衡發展，再加上地勢、空間上的各種受限，諸多因素的制約下，我們一點點的向某個區域妥協發展。
資金去哪裡、人去哪裡，城市發展大方向就在哪裡。有時候人去了，資金不到位，發展會很慢；有時候資金去了，人沒跟去，這就是空城，與趨勢發展背道而馳。
城市發展，肯定會考慮成本，投入產出問題，這也是濟南老城更新難、慢，最大的問題。
未來哪裡發展快？哪裡是剛需？哪裡是改善？片區、產品的差距也比較明顯。看完文章或許你已經有了初步認知，結合你對濟南的了解，綜合地鐵規劃線路，大家可以再梳理一下。這篇文章是在原有基礎上的更新，大機率會對大家在濟南置業買房有所幫助。
個人觀點，僅供參考。
乾貨滿滿，7700多字，碼字不易，值得收藏慢慢看，喜歡你就點個贊和再看。
周六直播我們再重點講解：
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