最近利率降低的消息不少：
鄭州：人民銀行有關部門向鄭州各商業股份制銀行和四大行發出新年第一號指令，人行要求各商業股份制銀行和四大行對鄭州首套房執行3.8%的年利率。
天津：自2023年1月起執行首套住房貸款利率政策動態調整機制。自2023年1月起，天津市首套住房商業性個人住房貸款利率下限執行「不低於相應期限LPR-40個基點」(按照當前五年期LPR計算，即為3.90%)。
不少濟南購房者心裡又開始猶豫、打鼓了，要不等濟南利率再降一下再買？萬一現在買了，下個月降了，不是就吃虧了嗎？
01.
現在就買房，會不會吃虧，可以自己算一筆帳。
目前濟南購房按揭首付比例與利率：
首套純商：4.1%-首付兩成
二套純商：4.9%-首付三成
首套組合：4.1%+3.1%-首付三成
二套組合：4.9%+3.575%-首付四成
目前濟南購房按揭首付比例與利率：
首套純商：4.1%-首付兩成
二套純商：4.9%-首付三成
首套組合：4.1%+3.1%-首付三成
二套組合：4.9%+3.575%-首付四成
現在咱們濟南的首套房利率是4.1%，利率已經比較低了。我們做個假設，如果利率跟隨鄭州降到3.8%：
那每個月會少還多少錢？
10年少還多少？30年少還多少？
折算到房價裡面， 相當於便宜了多少？
貸款100萬，貸款30年：
利率4.1%月供4832元，利率3.8%月供4660元，10年少還20640元，30年少還61920元。
貸款200萬，貸款30年：
利率4.1%月供9664元，利率3.8%月供9319元，10年少還41400元，30年少還124200元。
貸款300萬，貸款30年：
利率4.1%月供14496元，利率3.8%月供13979元，10年少還62040元，30年少還186120元。
如果單純看上面的數字，很多人會覺得能省幾萬，甚至十幾萬，還是要等等利率再降點買房。其實真的是錯了！
02.
為什麼可能是錯的，我給大家繼續算一筆帳。
現在大部分人的換房周期是10年左右，一個剛需購房者，你貸款100萬購房，按照上面我算的，如果你等到利率降到3.8%再買房，表面看你10年少還了20640元，你有沒有考慮你等的這段時間，你想買的房子會漲價呢？
假如你買的房子是100平，只需要每平米漲20元，就抹殺掉了你要省的利率差額，如果你看上的房子漲了50元/平米，那你就賠了30000元……
所以剛需購房朋友，你一定要想明白，要等還是不等？你可以等利率，但是部分熱點樓盤房價真不一定等你，利率降了，市場稍微熱一點，剛需盤漲100-200元/平米，也很正常。
對於二套房的改善群體，當然更沒必要等，就算你現在的利率是4.9%，政策放到底，你能享受3.9%低利率，你覺得能省多少？
假如你買的房子是150平，每平米漲946元，就抹殺掉了你10年要省的利率差額，何況我們是按照極端最低利率計算的，實際二套房很難到3.9%的利率。
03.
所以在買房的時候，利率真的不是關鍵，房價才是最關鍵因素，這也是我一直強調的，買房千萬不要本末倒置！
低利率是錦上添花，能順勢、恰巧能享受到，自然是最好，享受不到也沒關係，相對買到低價格的房子才是關鍵。
2022-2023年是近20年房貸利率最低的年份，這是事實。
2008年買房，貸款利率折扣最低，可以打7折，對比上圖實際利率是5.94*0.7=4.158，實際比現在首套房利率4.1要高一點。2016年房貸利率可以打85折，4.9*0.85=4.165，還是比4.1要高一點。現如今很多城市首套房利率3.8-3.9%，你如果還覺得利率高，那就說不過去了。
利率低就該買房嗎？那就看你買哪裡的房子，什麼樣的房子了，還是不能亂買。
當然利率長期下降是必然的，除非通脹很厲害才會加息，短期在中國是看不到的。
這樣的利率環境下，如果你能享受首套房的貸款利率，遇上價格比較合適的房子，真心沒必要等了，果斷買入就好了。
如果你只能享受二套房的貸款利率，大機率你買的是比較優質的改善房，那麼我勸你一句，不要在乎這點利率的優惠，抓住好房子才是關鍵。你等上一兩個月，有可能優質改善房能漲500-1000元/平米，你一算帳，里外里大機率是虧的。
合理買房子，不追高，樓市熱的時候追高機率才是最大的。
比如2017-2019年，濟南不少購房者站崗了。還有要提防常年賣不動的房子，開發商趁熱處理，你買了，開發商老闆得給你送錦旗，最佳接盤俠！
可以結合這篇文章看看：
買錯房，比炒股賠錢還慘！
個人觀點，供您參考。
周六晚7:30直播再聊：
如果你有購房困擾，可以添加我的微信進行諮詢， 微信號jilou2017，我會根據你的情況，為你提供專業的建議，篩選適合你的房子！(一次諮詢199元）
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