張馬片區故事多，最早的一批樓盤已經進入尾聲，在各種減配、延期交付中，迎來了第二波樓盤的入市：
瑞馬、銀豐、綠城、大華、中建，五個樓盤同時在售，2022年，張馬片區是否迎來改變？
我們先來看看整個片區的建設進度：
在建中的綠城春風心語
一分為三的奧體中路
目前在售樓盤匯聚了中建蔚藍之城、碧桂園·CLD鳳凰首府等項目，還有不少項目已經交付。該片區近幾年一直保持著市場熱度，不管是「剛需大本營」還是多企業合作開發帶來的一系列動盪，讓張馬片區在整個濟南樓市中格外突出。
近期，隨著幾個純新樓盤的相繼入市，張馬片區又要熱鬧起來。
整個張馬片區都是小街區規劃，與CBD一模一樣，幾乎所有樓座都臨路，必定會有噪音影響。每個項目占地面積都不大。給人的感覺就是整個片區非常散，我們能看到的就是小豆腐塊形狀的地塊，地塊上密密麻麻規劃了一些高層、小高層住宅。
從位置上看還是很不錯的，未來交通也是四通八達，這裡在售樓盤都是大品牌開發商，樓盤配套學校也都有規劃，這些都是張馬片區的優勢。
奧體中路是濟南市東部城區一條重要的南北向主幹道，它連接著奧體、高新、張馬屯等幾個片區，目前南北貫通。在未來的規劃當中，奧體中路將向北繼續延伸，穿越工業北路、張馬屯片區的核心區，跨過小清河，連接進入華山片區，承擔起濟南東部城區南北大動脈的重要角色。
從環境來看，華山白泉景觀廊道，建成後將與小清河、萬畝荷塘、華山公園相結合，以及穿插在內的公園綠地完善，相對比較宜居。
不利因素：
張馬屯片區旁的黃台聯絡線橋墩線路已經排布很遠 （黃台聯絡線是膠濟鐵路與濟青高鐵之間的聯絡線工程，為雙城際鐵路，黃台聯絡線能夠實現濟南站與濟南東站之間的連通，項目設計時速120公里/小時）對於張馬屯的多數樓盤來說，祥泰城、時代公館距離濟青黃台聯絡線最近，後期可能有一定影響。
污水處理廠位於祥泰城北部，是濟南污水處理三廠，可能會對該片區產生一定影響，祥泰城、碧桂園鳳凰首府、時代公館與處理廠相對較近，後期影響比較大。
綠城春風心語即將首開
綠城春風心語位於奧體中路西側，項目奧體時代的南側，目前項目的營銷中心已經開放， 預計本月18號開盤，首開11#、12#、13#樓，全部是18層小高層，115平三室房源，預計均價14500-15000元/平米，項目目前處於排卡階段。
項目北側靠近奧體時代，南側靠近體育活動中心，東側不遠是小學和初中，由於都處於在開發狀態，目前周圍環境稍顯雜亂。
項目規劃13棟住宅，均為毛坯，容積率1.78，綠地率30%，總戶數969戶，包含9棟18層小高層、2棟23層高層、2棟25層高層。
產品主要是高層和小高層為主，戶型涵蓋96㎡三室—130㎡四室，主要適合濟南安家的剛需、剛改家庭，另外還是綠城物業，感興趣的朋友可以關注一下。
城投瑞馬國風
項目目前主要在售最近加推的C5地塊1#樓，總高11層，一梯兩戶，2個單元，戶型面積133平三室兩廳兩衛， 均價16500元/平米，毛坯交付。
C5地塊航拍圖
C1/C2地塊航拍圖
C1地塊占地面積24288平，容積率2.4，規劃9棟住宅，共510戶，包含5棟18層小高層、3棟11層洋房，1棟10層洋房，戶均面積約111平。
C2地塊占地面積53348平，容積率2.1，規劃19棟住宅，共931戶，包含6棟18層小高層、10棟11層洋房，2棟10層洋房、1棟9層洋房，戶均面積約116平。
C3地塊航拍圖
項目戶型面積段在108-143㎡之間，均是一梯兩戶設計。我們來看它其中的三個戶型：戶型尺度較市場流行產品相比，面寬小，進深較大。陽台進深為項目設計亮點，108㎡陽台進深1.75m，其餘戶型陽台進深均為1.8m，較市面常規1.5m進深陽台具有優勢。所有戶型均為廚房側掛，客餐廳採光、通透性良好。
108平三室兩廳一衛
122平三室兩廳兩衛
132平三室兩廳兩衛
大華公園薈
除了綠城春風心語之外，熱鬧的張馬片區又一個項目迎來新進展。去年的第三次集中土拍中，大華以40528萬元的總價摘得張馬片區B-9地塊、B-10地塊，均為居住用地，溢價率6.98％，樓麵價6953元/平。
B9地塊
B10地塊
大華公園薈位於歷城區工業北路以北、奧體中路以東，中建蔚藍之城北側，包含有B9地塊、B10地塊，體量較小，共規劃9棟精裝住宅，519套房源，容積率2.5。其中，B9地塊規劃4棟住宅，211套房源，均為17層—18層小高層；B10地塊規劃5棟住宅，298套房源，包含3棟18層小高層、2棟10層—11層洋房。
目前，項目的戶型圖已經釋放，分為 103平三室、119平三室、128平四室、130平四室，主要面向剛需或剛改人群。
銀豐御璽本月首開
預計項目本月首開B7地塊3#樓、12#樓、22#樓、23#樓共4棟毛坯住宅，均價16000元/平—18000元/平。
其中3#樓為8層洋房，一梯一戶，戶型為165平四室；12#樓為6層洋房，一梯一戶，為143四室戶型；22#樓、23#樓為10層洋房，一梯兩戶，分別為125平三室、110平三室。
項目售樓處施工中
B7地塊
這是城投瑞馬國風之後，區域內第二個低密樓盤，疊拼+洋房。
銀豐御璽位於工業北路北側、奧體中路西側，北側是碧桂園鳳凰首府，南側為中建蔚藍之城的A3地塊、A4地塊，東側為山師附中幸福柳校區。 包含B-1地塊、B-6地塊、B-7地塊，規劃24棟毛坯住宅，486套房源。
B-1地塊容積率1.2，規劃9棟住宅，共165戶，包含4棟4層疊拼別墅、1棟6層洋房、1棟7層洋房、3棟8層洋房；B-6地塊容積率1.2，規劃9棟住宅，共136戶，包含5棟5層疊拼別墅、3棟6層洋房、1棟8層洋房；B-7地塊容積率2.0，規劃6棟住宅，共185戶，包含4棟10層洋房、2棟11層洋房。
戶型方面：洋房的戶型分別為110㎡、125㎡三室和143㎡、165㎡四室；疊墅分別為184/193/218/223㎡。
銀豐御璽的低密產品居住起來比較舒適，而且整個小區全部都是 直飲水入戶，並且為全景落地窗，外立面採用大面積玻璃幕牆，搭配部分石材+鋁板+真石漆的配置，這種產品的配置，在工業北片區，非常具有競爭力；另外，項目距離奧體中路最近的B7地塊直線 距離不足200米，項目與工業北路以及地鐵3號線張馬屯站點也在1000米範圍內，周邊還規劃了商業用地、綠地。
（銀豐御璽詳情：濟南張馬片區改善盤——銀豐御璽 ）
中建蔚藍之城
在張馬片區內，中建蔚藍之城一直都是熱度最高的樓盤之一，近期，也有很多購房者在諮詢這個項目，近期項目也有新的樓棟加推。
目前項目主要在售上周加推的A8-2#樓，總高24層，2個單元，兩梯四戶，戶型面積為102平三室兩廳一衛/118平三室兩廳兩衛，均價14500元/平米。
A8地塊航拍圖
A8地塊容積率僅1.86，規劃8棟住宅，其中5棟為18層小高層、1棟20層高層、2棟24層高層，戶型為全景落地窗、貫通式雙面寬陽台，預計2024年交付。
118平三室兩廳兩衛
102平三室兩廳一衛
對於張馬片區，一直以來褒貶不一，但是作為距離CBD、高新區、奧體片區最近的一個片區，再加上房價一直處於低位，僅僅這兩方面就吸引不少剛需、剛改購房者關注這裡。
早期幾個樓盤容積率比較高，而今年入市的幾個樓盤明顯密度更低、更宜居，且價格也比較親民。從價格、交通便利性來講，這個片區還是比較中規中矩的。
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個人觀點，供您參考。
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