2019年已經過去了10個月，還有58天就到了2020年。之前有人說，上半年沒幹好不可怕，現在看七月建黨、八月建軍、十月建國，這些節點也已經過去了。
不論對個人還是對房企來說，現在都已經到了最關鍵的節點！
房價是沒法預測的，因為宏觀調控下，非完全市場經濟形態，房價短期走勢看政策，中期走勢看政策，長期走勢還是看政策。
今天看市場慘澹，晚上公布一個降准，市場基本面就變了。
預測是不靠譜的，但回顧歷史依然可以給未來很多啟示，簡單的說，在未來的58天，樓市依然有很多大機率確定會發生的事：（下面有幾段曾經聊過，現在看依然值得再看看）
1：今年冬天不好過，抓緊出貨回款是第一要務！
雖然大部分企業今年銷售業績都明顯上漲了，但冷暖自知，大部分企業的銷售額都有很大部分的水分。回款出貨是第一要務，90%以上的企業最近資金鍊都非常緊繃。當然稍好一點的是央企國企。
2：樓市真的開始降價了
對比之前的傳聞式冷，最近市場很多區域才真的退燒了，而樓市有沒有真降價的第一大指標是售樓處是不是安好。
3：樓市調控繼續多發
10月已經過去，但從樓市各種調控政策看，即使在長假影響下，樓市政策依然處於年內高位，累計10月合計房地產調控高達67次，疊加之前數據，年內高達482次，相比2018年同期上漲超過20%，平均每個工作日有2次以上的房地產調控，刷新了歷史記錄。
4：人才政策井噴，10月單月超過23次，在67次政策里占據了34%。
最近全國多城市發布人才政策，人才政策與購房掛鉤，被市場認為是房地產調控鬆綁的表現。其中最典型的包括：天津、南京六合、三亞等。
從全國看，人才政策多發已經是2019年樓市政策的最大特點，大部分城市的人才政策與住房政策都有關聯。
整體年內累計看，2019年全國已經有超過150城發布了各種人才政策，與2018年同期相比上漲超過40%。
2019年的新特點：嘗到甜頭的城市繼續加碼，分布看城市基本全面開花，人才標準繼續降低，很大程度已經開始變成了勞動力之爭。特別是西安、南京等城市，在2018年力度空前基礎上，繼續加碼人才政策。
5：公積金政策繼續調整
超過11城發布公積金政策
大部分城市都調整了公積金繳存基數，這有利於職工降低個稅等支出，同時也可以增加使用公積金政策的可能性。
很多城市也拓展了公積金提取使用範圍，不僅僅是購房才能使用。公積金政策目前看，對於市場主要影響在心理層面，而實際執行層面，公積金政策因為上限的的原因，很難成為購房者的主要貸款工具。
公積金政策有寬鬆有收緊，整體看，大部分城市都是針對自身樓市發展現狀，一城一策。
6：金融政策依然密集
從銀保監會到央行、中央部委，在最近幾個月繼續密集發布各種房地產金融政策，針對房地產金融收緊政策持續發布，包括房地產按揭到開發商的各種融資渠道，都有不同程度的收緊。
7：各種房地產企業融資依然高位
9月單月房地產企業海外美元融資37.97億美元，8月15.8億美元。
10月數據顯示，累計已經有13家房企發布了接近50億美元的融資計劃！（30/31日兩天多家企業再次發布融資計劃）
10月30日一天就有5家企業發布接近20億美元計劃。
8：房企拿地依然刷新歷史記錄
雖然2019年下半年房企資金鍊有所收緊，但整體看，2019年房企拿地數量依然刷新歷史記錄：
2019年前10月，龍頭房企拿地數據：整體看，前10月50大房企拿地金額高達1.86萬億，同比2018年同期上漲幅度高達15.6%。
拿地最多的萬科1476億、碧桂園1223億、保利919億、中海829億!合計37家房企拿地超過200億，刷新歷史同期記錄。
9：土地溢價有所下調
10：關注每個月的LPR變化，特別是2019年最後2次報價。
11：關注中美，關注槓桿安全
特別是即將開始的貿易談判結果。另外經濟數據也將明顯影響未來的信貸政策。房子是你唯一可以分期20年30年的東西。
12：不要老看動不動幾個小銀行房地產貸款，房貸利率+首套房認定標準
肯定會看到新聞說那些銀行房貸暫停之類，但歸根結底市場90%以上的份額在工農建交等幾個大行。這些銀行的利率情況，房貸放款情況，代表了市場。
其他銀行的房貸政策一點市場意義沒有。
12：租賃只能是買房前的過渡準備，未來2個月肯定有很多新聞說租金下調了。
千萬不要多花錢租房，儘量多存錢做首付。
13：買房的城市儘量選擇二手房成交占市場總成交比超過30%甚至超過50%的城市（一線城市大約占比80%）
14：珍惜自己的第一次，首套房首套房信貸資格，不要隨隨便便用掉，未來這可能是普通人最大的本錢。
15：城市級別這個概念失效了，一二線和三四線的劃分意義不大，反而是城市圈、城市群會成為房地產投資的熱點。
16：中國房地產還遠遠沒有到崩潰的時候，因為城鎮化率戶籍人口城鎮化率,兩者之間存在著16.2個百分點的差距（數據未更新）。這其中，除部分城市落戶難外，大部分都是買不起房的打工族，需求基礎依然存在。什麼時候被用作夜壺，什麼時候房地產才會起來，但過去3年房價漲幅太瘋狂了，也到了應該調整的時間點。
17：6%的經濟增長率
考慮了與全面建成小康社會目標相銜接，考慮了推進結構性改革的需要，也有利於穩定和引導市場預期。穩增長主要是為了保就業、惠民生，
18：為什麼要房住不炒？買房必須要買你捨不得賣的，這種房子，才有價值。
19：市場不好，房地產稅聲音越來越少，房地產稅是工具，且不說最近幾年肯定不會落地，就算落地，影響也不是政策本身，而是執行的稅率和稅基
20：別因為單價10萬就嫌貴，別因為單價1萬就瘋買。即使總價一樣好，城區的小房子遠比郊區的大房子保值。
21：相比國企央企，未來2個月降價領頭羊將是民企，特別是資金鍊緊張的民企。
22：說過很多次，排行榜上突然上漲名次的，在50-100名的房企，未來幾個月資金鍊將非常緊張，儘量謹慎考慮。房地產市場將形成寡頭趨勢，其中央企國企將是主力，
23：千萬別看標杆房企說什麼，一定要看他們在做什麼，拿了什麼地，拿了多少地，拿地節奏。
24：房價什麼時候觸底？這要問銀行
25：房地產市場將形成寡頭趨勢，其中央企國企將是主力。
26：房地產多元化都是騙子，千萬別買多元化房企的房子。
27：市場已經不可能再投機，但從安全角度看，一二線城市依然值得關注。利率下調這是趨勢，嚴管房地產對於有融資能力的人來說，反而是利好。房地產的槓桿率過高，未來的確不存在全面寬鬆的可能性。
分化的市場，也很難找到比優質房地產更安全的保值標的物。
28：年輕人剛剛存滿首付，房價又漲上去，官方悄有風吹草動，房價蹭的就上去啦，工資哪能漲過房價啦，地產還亂，物價，房價都高，就是工資不高。
29：市場冷但依然分化，全年依然超15萬億
現在媒體醞釀的看空心態，導致大家只關注放大了跌的數據，而沒有看到全面，房地產銷售額依然是刷新歷史記錄，甚至現在看，2019年很可能再次刷新2018年創造的宇宙銷售額15萬億的歷史記錄。
30：房地產短期中期長期都看政策，都說2019年是過去10年最差的一年，但很可能是未來10年最好的一年。對於個人來說，高槓桿已經不可能。但如果沒有其他投資渠道，對於投資又不太熟悉，到國外配置資產也沒有條件。那麼，你抗禦通脹的工具，還應該是大城市儘量中心城區，或者靠地鐵的物業。