近期土地市場迎來它的「小陽春」，從北京、上海、杭州、成都、廈門，到徐州、洛陽，甚至是駐馬店、金華等城市，溢價率持續攀高。
疫情之下，土地市場的火爆，是利好還是利空呢？
（一）
土地市場：現在正是開發商補庫存的周期節點，今年最好的拿地機會，或將在9月以後首先，客觀上來看，現在正是開發商補庫存的周期節點，2018年，地產施工面積同比穩中有漲，開發商有貨在手，地產市場中期供應相對充裕，但同年四季度，房企土地購置面積累計同比斷崖式下跌，持續到2019年四季度都是負增長，過去一年多的時間裡，大部分開發商土地儲備是呈消耗狀態。
開工銷售比可以看到，新開工的速度跟不上銷售的速度，庫存處於歷史低位水平，市場整體是嚴重的供不應求，即便在2019年銷售回落的情況下，目前這個比值仍然處於歷史低位。
根據我們的草根調研，第一梯隊房企的取證庫存，按今年一季度的銷售速度，也只夠賣6-9個月。
數據來源：國家統計局
即便2020年銷售進一步回落，市場的可售資源仍然還是不足的，新供應的土地又遠遠趕不上新開工的速度。
在這種背景下，政策面完全不需要對房地產行業的需求端進行鬆綁，而是應該積極加大供應端的調控，一是多賣地，二是靈活降低預售條件。
數據來源：國家統計局
將開發商土地購置面積同比做一個濾波周期的計算分析，在2020年一季度，開發商拿地熱情開始回溫，三季度拿地熱情有所回落，預計到今年9月之前地價偏貴，今年最好的拿地機會，或將在9月以後。
其次，主觀上來講，開發商對於市場復甦有點過於樂觀。禾略從21家龍頭房企董秘釋放出來的公司信號來看，大家對政策比較樂觀，9家房企認為存在放鬆的可能性，但幅度不會很大，僅1家西南房企預計不會放鬆，其餘表示不確定或未知。
但正如中國外匯投資研究院院長譚雅玲所說的：「儘管一些地方政府出台了短期的消費刺激政策如消費券等，但某種程度上，人們的心態和情緒也因疫情發生變化，這次疫情帶來了明顯的收入不足等情況，因此所謂的報復性消費也並沒有那麼容易實現。」
數據來源：南方plus
（二）政策：不同於美國大放水狂撒錢，中國政府將以財政政策為主，大機率不會鬆綁
新冠肺炎席捲全球，面對疫情對經濟的衝擊，中美政府選擇的卻是不同的做法——
美國，貨幣政策與財政政策雙管齊下，美聯儲「無底線」量化寬鬆，國會2萬億財政刺激救底層民眾和困難企業，一邊大放水，一邊大撒錢。國內的樂觀派等的就是這種「全民狂歡」的政策，但任何刺激政策都是有代價。 美國大放水狂撒錢背後的代價，或是貧富差距的拉大，或是通脹的大幅提高，如果兩者都沒有出現，可能是因為美元作為國際貨幣的特殊性，作為全世界最避險的貨幣，美股暴漲暴跌之後，都有「好心人」給美國買單，但中國沒有。
要研究中國政策的可能，首先要看中國政策的制約因素——財政，實體，貨幣三者無法共同繁榮，所以必須從中選擇一項使它繁榮，其他的內容就無法兼顧到。歷史上，我國從宋朝發行紙幣開始，每個朝代都會面臨通脹，需要通過改革去釋放實體經濟的活力，同時相對減少貨幣發行量來解決這個問題。
放眼世界通貨膨脹史，都離不開入不敷出的政府財政＋低效率的實體經濟+無節制的貨幣超發，無論是古代王朝最終的覆滅，還是現代金融危機的爆發，都是前期自身積累的問題，藉助適當時機而釋放壓力的結果。
通脹的解決方案：解決無序的財政擴張、改革釋放經濟活力、放棄貨幣超發權利。
面對這次疫情帶來的經濟衝擊，我們要刺激政策，但也要考慮到我們本身已有的問題——貨幣超發、宏觀槓桿率、貧富差距，要提振信心也要客觀理性。
所以，和美國相比，國內似乎更偏重於財政政策。 中共中央政治局會議指出，要加大宏觀政策調節和實施力度。其中有一句話是這樣說的：積極的財政政策要更加積極有為，穩健的貨幣政策要更加靈活適度。
具體看政策可以「積極有為」的幾方面——基建、地產、製造業、消費
1、大搞老基建，會顯著提高槓桿率，新基建體量又不大
2、大搞房地產，會提高槓桿率並拉大貧富差距
3、製造業投資周期不順，外需也受疫情影響
基建、地產、製造業都「難以放水」，政策只能致力於「支持消費」和「扶貧幫困」，穩定國家經濟發展，同時解決區域發展不平衡的問題，地產行業大機率不會鬆綁，各位開發商還是要管好自己的現金流，冬天或許比我們想的更漫長。（三）周期：我們正處於從衰退到蕭條的轉換點，存在結構化的機會，未來10年的投資選對城市，踏准周期是必修課。
世界經濟運行軌跡，可以看作是一次次的康波周期，40-60年一個輪迴，分為繁榮、衰退、蕭條、回升四個階段。每一輪的康波周期都始於一項新技術的誕生，提高了人類社會的生產效率，從而開啟了一輪經濟波動。
從1782年以來，蒸汽機技術用於生產開始，至今為止，全人類已經經歷了五輪康波，我們現在正處於第五輪康波，從衰退到蕭條的轉換點。
我們所處的這一輪康波周期，始於1991年美國信息技術的興起，在2008年之前，全球經濟蓬勃發展，隨著技術的成熟，主導國和追趕國（可以理解為美國和中國）的生產關係日趨緊張。
技術的發展帶來效率的增長，到某個臨界點增速就會放緩，但主導國仍想保持原有增速，於是增加資本投資，同時追趕國開始工業化，資源價格上升，供需邊際變化短期內不平衡，資源約束啟動，價格上升，資本收益率下降，由此發生經濟衝擊（中美貿易戰）。
這就帶來了衰退，在這個階段里，前半期，由於經濟的高增長會帶來高通脹，而後半期則會陷入滯脹。
隨著這項技術在追趕國滲透到無孔不入（信息技術在中國發展得如火如荼），意味著這個技術成熟並衰退，供給側改革是全球進入蕭條的標誌（中國2015年11月10號正式提出供給側改革）。 值得注意的是，在衰退階段，經濟增速下降，但我們還是能從資產價格中獲得很大的收益，比如股市、債市、樓市，但進入蕭條期，反覆通縮和滯脹，經濟從規模增長轉為結構增長。
結構化的機會存在於不同國家之間，也存在於不同城市之間——
1、全球經濟周期階段，在不同國家會有不同，主導國先行，追趕國延後
2、中國未來10年的投資機會在於，選對城市、踏准周期
如何去洞察城市的結構性機會——要看地產未來5年的變與不變。3個行業不變
1、強需求：中國大部分城市仍處於住宅需求快速發展周期；
2、高增長：2030年，行業規模中位值預判在44萬億；
3、高配置：2020年全國整體資金總量流動性不足，但住房仍具有相對高的吸引力。
4個行業變化
1、從沿海到內陸：全國來看，廣東、河北、河南、山西、雲南等省域歷史住房總缺口總量大；
2、從整體到局部：江淮城市群、粵東、粵西城市群、成渝和滇中城市群等將成為主要的人口紅利區；
3、從大到小：未來5-10年，河南、河北、湖南、四川、安徽、雲南、廣西等地區將成為主要的土地紅利區；
4、從漲到跌：2020年，全國居民首付及月供壓力處於歷史高位，短期房價有下調回歸風險。
4個企業啟示
1、大可能小：行業集中度將面臨拐點，頭部企業市場份額減小，並非寡頭壟斷；
2、大並非強：很多房企過去的成功來自膽量，即槓桿越高，規模越大，而非能力；
3、持續分化：未來的選城能力，將超越周轉能力，城市間人口流動成為重點；
4、百花齊放：未來10年，大中小城市將迎來百花齊放的格局，而非單一發展核心城市。
3個策略建議
1、准+快：大部分中小房企需聚焦鄉土中國以「住房」為主的城市化機會；
2、居住+場景：腰部房企可聚焦中國城市以「產業+消費」為主的城市化的機會；
3、耐心+能力：頭部房企需關注全球城市以「建築+運營」為主的城市化的機會。
來源：禾略（helue_China）本文已獲授權，對原作者表示感謝。