關於拿地與投資分析，高手都是這麼玩的！（附案例解讀）

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一

投資的內涵及方式

01 何謂房企的投資工作

房企的投資工作是以獲取土地收益權利的一項前期工作，包含收益預測及土地獲取兩大關鍵性環節。

02 主流房企經濟測算要點

現階段主流房企強調「 快周轉」 ，以快速做大資產規模及銷售額為企業經營的最高目標。

現階段奉行快速擴張的主流房企要求：投資回收期一般為12-15個月，ROE及IRR大於15%，銷售凈利潤率5-8%；主流房企的經營戰略以儘可能的縮短投資回收期，犧牲利潤做大資產規模；資產或企業規模決定了銀行的授信額度，又將進一步決定企業的發展速度。

03 土地獲取的主要方式

04 各類獲取方式的稅務成本比較

稅務問題是土地交易的核心問題，交易能否成立，稅費成本往往是決定性因素。

二

勾地方式與案例解讀

01 勾地的內涵

官方：指土地在正式掛牌出讓前，由單位或個人對感興趣的土地向政府表明意向並出價，在政府認可其出價後，再行掛牌、招標、拍賣的交易方式。

圈內：指土地在正式掛牌出讓前，意向單位通過與土地相關主體達成非公開的協議，設計與掛牌相關的排他性條件，阻止其他競爭單位介入，使勾地單位低溢價甚至底價摘地的交易方式。

02 勾地關鍵要素

03 勾地案例分析

勾地案例—— 1、物業返還、溢價返還

常見於兩安用地掛牌，出讓條件附無償返還商品房給村民用於安置，另未見於掛牌條件的是—— 土地拍賣的部分溢價將由市財政返給村委會，一般為勾地單位與村委會達成非公開的溢價分成協議，以拍地成本優勢對競爭對手形成威懾。

勾地案例—— 2、帶開發方案掛牌

勾地單位已和政府談妥開發方案，政府將與物業開發的相關條件作為掛牌條件：例如規劃方案、產業條件、自持比例等。

勾地案例—— 3、限定保證金或土地出讓金為外資

基於政府對外匯儲備的需求，與政府達成外匯支付的協議，屏蔽沒有外資渠道的房企，減少競爭對手。

勾地案例—— 4、利用或製造地塊瑕疵

目標地塊存在內部或外部瑕疵，但勾地單位已掌控瑕疵的解決方案。

勾地案例—— 5、直接指定政府的協議單位

土地掛牌出讓前，勾地單位已與政府相關部門達成招商協議，以招商協議作為競拍條件。

三

股權收購要點解讀

股權收購是指通過與合作方聯合組建項目公司，通過直接收購、增資、合併分立等多種形式，最終獲得目標公司的部分或全部股權，從而間接取得目標公司所持有的土地使用權或在建工程。

01 股權收購特點

1、由於採用收購股權的方式，因此收購的是股權對應的全部資產減負債即權益。在取得目標資產的同時，還需要承繼目標資產所在項目公司的歷史債權債務，因此，採用股權收購方式需要進行嚴謹的盡職調查，防範潛在風險。

2、轉讓階段稅負較低，一般僅涉及企業所得稅及印花稅，但由於土地溢價部分無法取得發票，無法進入項目開發完畢後稅務清算時的可扣除土地成本，因此項目運營階段的稅負將會非常高。

圖：股權收購需關注的重要因素

02 關於交易對價

03 關於承債式收購

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