重磅！2019年中國房地產市場銷售將破16萬億

統計局發布了2019年1-10月房地產市場數據，最值得關注的一個數據是：1—10月份，商品房銷售面積133251萬平方米，增速今年以來首次由負轉正，同比增長0.1%，1—9月份為下降0.1%。

1—10月份，商品房銷售面積133251萬平方米，增速今年以來首次由負轉正，同比增長0.1%，1—9月份為下降0.1%。其中，住宅銷售面積增長1.5%，辦公樓銷售面積下降11.9%，商業營業用房銷售面積下降14.0%。商品房銷售額124417億元，增長7.3%，增速加快0.2個百分點。其中，住宅銷售額增長10.8%

最值得關注的數據肯定是銷售額和銷售面積！

首先：10個月房地產銷售面積首次同比上漲,全年銷售額超過15萬億成定局

1—10月份，商品房銷售面積133251萬平方米，增速今年以來首次由負轉正，同比增長0.1%，1—9月份為下降0.1%。

商品房銷售額124417億元，增長7.3%，增速加快0.2個百分點。

2018年同期數據：1-10月份，商品房銷售面積133117萬平方米，商品房銷售額115914億元。

2019年再次刷新2018年創造的歷史年度15萬億銷售額記錄已成定局！年度銷售面積也將有望與2018年創造的歷史記錄持平。

10月份房地產市場銷售活躍，同比均明顯上漲，拆分單月數據看，10月全國房地產市場銷售面積高達1.4億平米，同比上漲了1.94%。銷售額高達1.29萬億，同比上漲了9.7%。

整體看，市場在5-6月反彈後，再次進入平穩周期。單月數據環比同比均出現了繼續退燒的現象。8-10月已經連續3個月市場數據上漲。

（2018年全年房地產銷售面積171654萬平方米，商品房銷售額149973億元）

按照數據測算，2019年最後2個月首次成交額只要不出現突然暴跌，且跌幅不超過25%的情況下，2019年全年市場成交超過15萬億就成為定局，按照趨勢2019年全年有望創造接近16萬億的房地產年度銷售紀錄！

其次：投資數據放緩

2019年1—10月份，全國房地產開發投資109603億元，同比增長10.3%，增速比1—9月份回落0.2個百分點。其中，住宅投資80666億元，增長14.6%，增速回落0.3個百分點。

整體看，市場雖然銷售刷新歷史記錄成為定局，但投資放緩，調控導致的市場下調逐漸有出現的跡象。企業資金鍊有所吃緊。

第三：政策逐漸出現了微調，人才政策井噴

樓市調控政策：

10月已經過去，但從樓市各種調控政策看，即使在長假影響下，樓市政策依然處於年內高位，中原地產研究中心統計數據顯示，累計10月合計房地產調控高達67次，疊加之前數據，年內高達482次，相比2018年同期上漲超過20%（9月單月48次，1月份68次、2月份21次、3月份15次，4月份60次，5月份41次，6月份46次、7月份56次、8月份60次）

2018年前10個月房地產調控次數是482次。從房地產調控的政策密集程度看，2019年前10個月合計的482次房地產調控，平均每個工作日有2次以上的房地產調控，刷新了歷史記錄。

2019年是房地產政策最密集年份，而在房地產政策內容里，過去很少提及的房地產金融風險在2019年來密集提及，累計看，中央各部委在2019年來累計已經發布過超過25次講話或政策，關於要求注意防範房地產金融風險。

2019年10月份，房地產調控最主要的特點集中在，政策關注人才、公積金、租賃等市場。

人才政策井噴，10月單月超過23次，在67次政策里占據了34%。

最近全國多城市發布人才政策，人才政策與購房掛鉤，被市場認為是房地產調控鬆綁的表現。其中最典型的包括：天津、南京六合、三亞等。

從全國看，人才政策多發已經是2019年樓市政策的最大特點，大部分城市的人才政策與住房政策都有關聯。

整體年內累計看，2019年全國已經有超過150城發布了各種人才政策，與2018年同期相比上漲超過40%。

房地產調控原則是亂必調，漲幅過高必然加碼，「穩地價、穩房價、穩預期」的全面調控要求，對調控不利的城市繼續問責。穩定其實是雙向調節，大漲肯定不是穩定，但暴跌也同樣不是穩定。

樓市調控嚴格，針對房價上漲的打補丁措施依然不斷出現。但是如果房價下調，預計相對寬鬆政策也會出台

第四：標杆房企10月銷售額依然明顯上升！

26家房企公布前10月銷售額首破4萬億刷新歷史記錄，促銷收穫金九銀十截止日前，標杆房企公布2019年前10月銷售額的企業合計有26家，這26家企業前10月合計銷售額40726億，同比2018年同期上漲了17.9%。刷新歷史記錄。

單獨看10月份，這14家房企合計銷售額達到了5063億， 部分房企業績明顯爆發，恆大單月銷售刷新歷史記錄。

從銷售業績看，房企收穫了金九銀十，但大部分房企都是增加了供應量，部分企業明顯價格調整促銷。房企為了規模化，年末最後2個月依然不排除搶收的可能性。

整體對比過去數據，2019年前10月房企銷售繼續分化，相比2018年同期同比2017年上漲紛紛超過50%，在2019年大部分企業都以平穩為主，部分企業漲幅明顯放緩。大部分企業業績逐漸持平。

從數據看，26家房企2019年前10個月，4萬億，這依然刷新了歷史記錄。但漲幅逐漸房價。密集的房地產政策是出現企業銷售分化。

後市預測：市場逐漸平穩，政策穩定，2019年刷新房地產年度銷售紀錄

雖然當下全國看，房價上行城市依然占主流，但市場已經出現了逐漸平穩的跡象，調控政策嚴格的北京上海深圳杭州南京合肥等城市，房價下行苗頭已經出現。

熱點城市再次開始進入賣不完時代，除了深圳相對活躍外，大部分市場均有下調錶現，除少數熱點剛需項目外，去化率快速下行。

從全國數據看，2019年依然將刷新歷史銷售紀錄，房地產市場平穩是主流。