最近買房的粉絲找我，諮詢買哪個房子能投資？
賣房的粉絲房東找我，問手裡的房子到底應該賣掉，還是等等？
這不是難為人嗎？這問題太難了。
01.進退兩難 買不買都難！
明顯看見買入就能賺錢的房子幾乎沒有——這就是當下我對濟南樓市在售樓盤的感覺。但是對於剛需和改善，你該買還是要買，因為好點的剛需、改善盤也很難降價，就是這麼無奈的處境。
先說說為什麼出現這樣進退兩難的情況。
濟南的新房住宅供應每年都不少，看起來好像有很多選擇，但是對於很多追求位置、戶型、物業、園林、學校配套的購房者來講，粗略篩選一下，其實可選的樓盤就很少了。而購房者又可以分成剛需、剛改、改善，大家對於房子的要求，又有不同的升級需求，所以必然每向上一個台階，可選就更少了。
濟南樓市未來剛需盤供應區域
02. 我們先說剛需樓盤的供應
現如今大家常談論的片區無非就是雪山、神武、唐冶、張馬、新東站、華山、西客站、藥山等，這還算主流剛需片區，而隨著未來幾年的開發，這些地方也將沒什麼新樓盤可售。
就拿雪山來講，前兩年12000-13000買中新錦繡天地、國際城的業主，算算財務成本，可能現在賣出手裡的房子不賺錢，但是你那時候不買，你現在在同區域內想買房就要花14000-15000元/平米的成本，所以你看，你買了沒賺錢，但是你不買現在買也不會少花錢，甚至還多花錢了。
上面雪山這個例子，你換位到別的區域大機率也試用。你比如張馬片區12000的盤子沒了就是沒了，你比如西客站12000的樓盤也基本沒了，你要買二手房加上稅費、中介費，可能實際要到13000-14000的價格……以此類推，大家可以看看自己置業片區是不是類似。
這就是購房者現如今的無奈，買了吧，持有幾年，算算支出成本不賺錢，選好了能微利；不買吧，晚兩年買，買新房只能更靠外，買二手房實際還要承擔各種稅費中介費，也不省錢。
濟南東城未來改善盤供應區域
03.再說一下改善購房的現狀
改善購房者要求比剛需顯然要更多，看的上的，兜里錢不夠，不買吧，還繼續漲；勉強看的上的，政策出來還有微漲，能不能降回去呢？又是撲朔迷離。
現在開發商是什麼心理呢？
反正能建改善盤的土地，現在就這麼多，盛福、高新、和諧、南北康等位置，肉眼可見的供應量，慢慢一點點消耗，也能賣完。
政策放鬆了，二套房首付40%，改善置業者本來就是肥羊。最暗淡的去年年底，還有濟南疫情那陣，好多人猶猶豫豫，就是不上車。政策一出又慌裡慌張，漲500，看你著急嗎？購房者是散沙啊，在全國樓市政策頻繁放鬆大環境下，說不著急不可能，這就是現在改善片區的售、買博弈。
所以你看扶不起的盛福都漲價了，和諧片區也漲價了……
而二手房掛牌價格更是高起。
最近諮詢我的改善購房者比較多，我很無奈，他們也很無奈。為什麼我也很無奈呢？
高新會展片區、漢峪片區、奧體片區、龍鼎大道、萬象城片區掛牌二手房價格節節高升，買吧，不心甘；不買吧，等等也不會降價。
04. 優質房源掛牌價真虛高 但就是很難降
現在這些相對優質的改善二手房價到底虛高還是不虛高？
虛高。
能不能降價？
很難。
舉個例子龍鼎大道的房子，有很多房子現在掛牌37000-38000，40000元/平米，讓我說虛高，透支了一年左右漲幅。可能現在降個2000-3000買入是合理的價格，但是這種房子很難有降價的。如果明年市場不好，大機率維持這個價格不變，不漲了；如果市場好點，明年掛牌價格可能再漲2000-3000。
這就是人性，不管開發商還是持有優質二手房的房東，絕對不會便宜賣給你，都想透支你未來的漲幅，有人是吃你1年利潤，有人是吃你2年。
05.反觀中下等二手房 慘澹
最近好多星球粉絲諮詢我手裡房子賣不賣，房子老、戶型差、區域發展動力不足，這種房子不賣留著幹嘛？
如果你手裡有老房子，非重點學區，你掛牌試試，很難賣！
如果你手裡有一些所謂的次新房，學校一般，戶型一般、物業一般，你掛牌試試，可能有看房的，但是肯定會壓價。你今年不賣，明年可能還要降價幾萬才能賣出去。
這就是濟南持有房產不同，處境完全背離的兩種狀態，而這種分化還將繼續拉大。
為什麼？
因為前20年的濟南商品房，每年都有大量的房主要賣出置換，因為近幾年濟南樓市產品快速升級，戶型、人車分流兩項，就將前些年的所謂次新房拍死在沙灘上。
你如何跟2016年之後的這些相對好點的次新房競爭？
除了降價，別無他法，這就是現實。你可以不承認，但是你早晚要面對。
06.賣房子也是一門學問
賣房子肯定是要看大趨勢的，也是一門學問。
我自己之前住的房子原本能在高點賣掉，但是我想看看學校到底咋樣，結果耽誤了賣出時間，的確沒判斷准。
一個片區是向上發展還是有向下跡象其實不難判斷，難的是自己得承認；自己的房子是好是壞，一是在片區內比較，你是高層小高層還是洋房，你是物業管理不錯的小區，還是物業管理稀碎的小區……等等這些因素都要比較。
片區不行，你房子再好，只要用不上，也該早點賣掉置換。片區還不錯，但是你持有的房子一般，那就在能力範圍之內，擇機置換成好產品。片區不行，房子也不行，抱著陰跌，那就太不值了。
買房有學問，定期置換自己的房產也是一門學問。理財包含「理房」，花那麼多精力在股市，天天盯著，可能還賺不了三瓜倆棗，倒不如好好思考一下自己房子能不能優化、騰挪一下，折騰好了少虧點、多賺點，幾十萬就有了。
平常心對待買房，因為這種分化才開始。大部分人對待買房的態度：
自住舒適、上下班方便，每月還月供，就當零存整取存錢了，這種心態下買房、置換，就不會糾結了。
「買得起的不怎麼賺錢，能賺錢的大部分人又買不起。」這就是當下、未來的城市房產的分化內卷，剛開始，習慣就好了。
個人觀點，僅供參考。
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