總是寫宏觀的大道理，的確枯燥，大部分人的購房人就想簡單直接：
「你就說這個樓盤能不能買，能不能漲，別那麼多廢話！ 」
那今天就從微觀角度，從實例出發，讓大家明白如何在眾多樓盤中，篩選出最適合自己的！
所有買房人，買房目的無非兩個：
1、住起來方便，上班近，配套足夠。
2、別賠錢，漲一些最好的選擇。
圖一
01. 大部分購房人跟著什麼置業買房？
20-50歲年齡的人群屬於購房主力，要上班賺錢養家，所以 大部分人買房首先考慮通勤、便利性；在這個基礎上選擇好產品，綠化、物業，最起碼住起來要舒服；還要有不錯的配套學校，自己的孩子能夠享受不錯的師資教育，對房產的保值增值更是不可缺少的必備條件。
越是靠近商務區，購房需求越多，因為 企業多、工作機會多，配套也更加成熟，僅僅片區內部的人群就能支撐足夠的購房需求。
所以我就把濟南商務區畫出來了，大家看圖一，結合圖二再加深一下記憶：
當下、未來10-15年濟南最核心的商務區就是：中央商務區、高新區中心區、奧體政務片區、漢峪金谷商務區，整個商務區現如今還處於建設、完善、發展、聚集期，還沒到成熟期最頂峰，所以整個區域的吸納人才、企業、資金的能力還沒有發揮出來。
——說白了，就是這裡還會越來越好，這裡的人會越聚越多，更多的商務人士會在這裡就業、置業。
所以這個區域內，以及方圓3公里左右的改善盤、次新房，越是優質越是還有上漲空間。
圖二
從2-3年前我就開始推薦的一些小區，特別是二手房，近兩年的走勢就很明顯了：
中海奧龍觀邸、中海天悅府、財富中心……包含漢峪海風最東側的11層洋房，德潤天璽低價時，對於200萬預算的購房者絕對很友好……
正好這幾個小區，都有我的粉絲在低位抄底購買，現在再看，就能理解我了。
最近諮詢我的粉絲，絕大多數是改善購房者，賣掉1-2套房，去換學校好、位置不錯的房子，自住、保值、優化家庭的房產，預算400-600萬，新房我推薦的比較少，仁恆奧體公園世紀的尾房絕對還可以買，可惜真的集美沒了……銀豐玖熙城4期，23000左右價格買小高層，沒風險，可能潛力還比較大。 （如果學校不出么蛾子，那就更穩妥了）
再就一直篩選、推薦的幾個次新二手房，如果聽我直播多就自然記得住了， 財富中心依然有空間、奧體片區依然有空間、龍鼎大道有空間、高新核心區的仁恆龍湖有空間。
現在掛的略有虛高的片區是大漢峪和龍鼎大道，大漢峪那些大高層最多25000-26000，再高了誰愛買就買；儘管我說了龍鼎大道有空間，但是部分二手房掛的價格實在是離譜，你又無可奈何，掛牌量少，奇貨可居，很難降價，可能透支你1-2年的漲幅，但是你不買，也沒有更好的選擇。
02. 旅遊路房子為什麼貴？
還有很多人痴迷於旅遊路的房子，旅遊路為什麼貴？單純是因為環境嗎？
顯然環境只是一方面，旅遊路貴是因為距離商務區的距離恰到好處，舜耕路的地位，市中區、歷下區的居民結構、企事業單位扎堆，還有經十路2000年以來的經濟中軸線的發展脈絡，還有本身教育師資的跟進，這些才促成了旅遊路自西向東綿延形成了高房價區域。
說到底， 商務、政務、教育配套、環境，這幾項是形成富人區的先決條件，你套用在濟南任何片區，甚至全國的任何城市都適用。
濟南的東部商務中心如此集中，且距離上又相對恰到好處，這兩個條件缺一不可。不然龍鼎大道、大小漢峪房價也不會如此堅挺，有持續的支撐。
現在大家炒概念到港溝，再反觀漢峪片區中鐵逸都國際、鳳凰國際、涵玉翠嶺等次新房的價格，就應該明白，環境、位置只是一方面，產品、物業是一方面， 教育在房價中成了相對比較重要的決定因素，你可以不頂尖，但是必須要中上。
港溝的問題不是產品的問題，位置上來講也還湊合，教育的問題是最大的問題，這決定了未來的天花板價格。
另外彩石片區的發展、孫村片區的發展需要長遠來看， 孫村要看彩石的發展， 彩石看超算中心還有東邊那個產業園的落地投入使用，我們以後再聊。
03. 買不起核心買哪裡？
大家接著返回去看看圖一，除了核心商務區外，我還畫出了幾個區域—— 經十東路、世紀大道、唐冶中軸，這幾個未來大機率也會形成獨特的商務區，但是這些是承接核心商務區的溢出企業的，是相對的附屬，還構不成核心商務區。
所以我判斷雪山、唐冶、神武的房產價格不會走特別高，但是有上漲空間，你買了不會賠錢，隨著企業外溢、商務環境形成，而上漲一些。
但是這幾個區域，短期內依然還不是大部分中高改善群體的置業主區域。
有多少錢就辦多少事，當下買房沒有說哪些樓盤值得投資，只能說你買了不會虧錢，剛需自住舒適、改善保值就行了。別問我投資的事情，我說了你可能也買不了，或者你也不信。
所以15000-16000的雪山、唐冶、神武小高層，是可以買的，都屬於歷城區，基本都簽約了歷城二中教育集團，選物業、產品、口碑好一些的上車就好。別人花16000能買，你非要17000去追高那也沒法子，這就是個人選擇了。
04. 遠離商務區的片區就不能買房了嗎？
除了上面說的幾個片區，濟南很多片區未來處於一種平衡狀態。
什麼叫平衡狀態呢？就是流入人口很少、遷入企業很少、流入資金也不會多，就靠片區的內循環。片區內的行政、銀行、教育配套……等，這些機構的人要服務片區，要生活、要置業，片區內的居民要升級居住，換房等，這種內循環對房價形成不了助推，片區內沒有持續的支撐。
但是這種片區內依然可以買房。
人活這一輩子，不能只為了升值去買房，還要住的舒適、方便。在濟南如果你買套房子，距離上班特別遠，每天通勤2個小時左右，這是對生命的浪費，常年累月如此更是一種消耗、折磨。
所以你工作在北邊、西邊、老城區……能滿足你的通勤便利、孩子教育兩方面，就可以就近置業買房了。
這個買房就別指望漲錢了，就當做是一種提升生活的消費，因為大機率很多房產每年的漲幅跑不贏理財……
這樣的區域內買房不要追高，因為你越是追高，你對於房產的「投入消費」越高，是得不償失的。新房價格合適可以買新房，還有大量的次新二手，價格很合適，好好淘換一下，可能是更好的選擇。
這一段，我就不舉例了，以免又傷人心。
05. 該割的時候不割，該換的時候不換。
最後再嘮叨幾句，整體全國樓市也好、濟南樓市也好，房產走勢的2/8分化是必然。只有少部分房產能相對持續漲， 而這些房產又不是普通百姓能買得起的，大部分人能買得起的房子漲價的機率不大，所以別指望買房能逆襲、賺大錢了。
最近還有很多人問我投資的事情，真的是高看我了。確切的說，當下沒有值得投資的樓盤，保值的樓盤還能篩選一下，誰要說哪些樓盤能投資，那基本上是比我還能忽悠……
前幾天在一個小群算了一筆帳，就說有個樓盤現在賣20000一平，買套150平的，未來4年之後有可能到25000，這是相對看得見的漲幅。如果首付3成，75萬，貸款225萬全部為4.25%利率，那麼四年之後我的收益是多少呢：30.4萬左右，是扣除契稅維修基金之後的收益。
你需要找到一個確定有這麼大漲幅的樓盤，你需要能夠享受首套房貸款利率優惠……稍微不慎，基本上就跟買理財差不多了，大部分人其實是做不到這麼精準的判斷篩選、也沒有首套房購房資格。
現階段最應該做的就是割掉那些發展慢區域的房產，僅留一套自住；換掉當下自己持有的雞肋房產，靠近商務中心，選擇優質一點的房產上車。
割割割，換換換，促進一下經濟循環，多納稅，為國做貢獻，為自己的資產升級鋪路！
兩篇舊文，供大家參考：
濟南的房價上限是多少？
最近又想買套房
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個人觀點，僅供參考！
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