對於絕大多數人來說，住房貸款流程是買房的必經流程。不管你是主動的還是被動的，畢竟這個房子是你一生當中，對於絕大多數家庭來講，最大噸位的花銷，所以拋開應不應該貸款不談，能夠全款去買房的人也是少數，所以辦理住房貸款的時候，很多人可能都會面臨一個頭痛的抉擇，到底是選擇等額本息呢？還是選擇等額本金？看文章的你是否曾經也被此問題困擾呢？首先我們來看一下，到底什麼是等額本息，什麼是等額本金，先把定義再明確化一下，相信好多人還不是對二者區分的特別清楚，因為沒有去特別的鑽研過，也許就是在貸款的時候，銀行的貸款經理給你推薦，或者售樓處的工作人員給你說了說，你也就一知半解，不是深度了解的。

等額本息和等額本金的概念

等額本息：是指在還款期內，每期償還同等數額的貸款包括本金和利息，計算公式是：貸款本金*【月利率*（1+月利率）^ 還款月數】÷【（1+月利率）^ 還款月數 - 1】，計算公式很複雜，大家也不需要把它學會並記住，我們需要記住的就是通過這樣一個圖示幫助大家再去視覺化一下，等額本息的含義是什麼？其實等額本息是運用一種攤銷的原理，整個的流程過程中，所有的每一期剩餘的利息加總在一起，然後再跟你的本金加在一起，平均化在你的每一個還款期的月數當中，所以，呈現出來的就是在這張圖中，每一個月當中，還款額是一樣的。從應用化的角度來講，大家記住這一點就可以了：我們每個月還銀行的錢是一樣的，那麼就是等額本息，比如說第一個月還10318；最後一個月還是還10318。等額本息的好處就是每個月還款額固定，簡單好記，而且一開始的時候壓力比較小；劣勢是初期攤銷的利息比較多，我們看下面這個圖：同樣是每個月還10318，但是很明顯就是你在開始的時候，你每個月的還款當中，利息占大頭，隨著不斷的還款，本金占的越來越多，而利息占的越來越少，直到最後面的時候，本金占大頭，利息占小頭。平常很多的朋友都聽到過，等額本息一開始的時候，還的大多數都是利息，這是對的。這是等額本息本源的劣勢：初始攤銷利息較多，本金較少，也就是開始時還的錢里大多數是利息，本金占比逐步增大，總利息支出較多！

等額本金：是在還款期內把貸款數總額等分，每月償還同等數額的本金和剩餘貸款在該月所產生的利息。計算公式：每月還款金額 = （貸款本金/還款月數）+ （本金 - 已歸還本金累計額）* 每月利率。就是說你一共借了多少錢，我先把你的本金等分，本金等分的意思如下圖所示：就是說每個月供款額中的本金是一樣的，比如說你借了360萬，分360期去償還，即分30年去償還，360萬平分在360期，那麼你每個月償還的本金是1萬元，而你要償還的利息部分是你剩下的還款額再乘以每月利率，比如說第13個月的還款額是：每個月還款等額本金的1萬元 加上 360萬減去 前12個月份本金總額 12萬，然後348萬乘以第13個月的利率。也就是說利息只計算你剩餘本金的利息，再加上你的平均每月的本金。總之，等額本金是先均攤本金再計算利息。它的優勢很容易看到，就是本金在前期還的快，因而利息下降的也很快，總利息支出占優勢，如下圖所示它的利息是呈現線性下降趨勢的，這一點似乎很吸引人，劣勢就是同樣還款數額的情況下，採用等額本金的還款方式，前期還款數額較高，負擔較重。

從金融效率分析，等額本息、等額本金

了解了等額本息和等額本金的概念之後，接下來就深入分析一下等額本息和等額本金的區別，因為是深入的分析，所以往往結果和你的日常認知有些不一樣。

​我們注意到目前市場上的主流觀點，包括有些銀行的從業人員給到你的建議都是選擇等額本金，因為總付出利息低，所以，很容易被群眾接受了。包括很多人說，如果你要提早還款，如果你這個有提早還款的需求，那麼你也應該選擇等額本金。因為等額本息前期這個利息占大頭。如果你需要提前還款，比如說在五年之內有提前還款的計劃，你也應該選擇等額本金，但是我要說的就是：這些簡單粗暴的結論可能在大多數的情況下並不一定準確，甚至有可能是錯誤的。在金融這個領域，相機抉擇是非常重要的，我們每個人的情況、每個人的認知是不一樣的，而且背後對於真實世界的環境的認知也是不一樣的。我們很多的時候，流於表面甚至是書面上的一些看似正確的結論，它有時候可能造就我們長期的金融效率可能是負的。真實世界只有少部分人才能去真正看明白，接下來我就從真實的數據出發、技術型性的闡述分析，幫你去重新認知這個金融工具的效率。

整個貫穿整個過程，最重要的強調就是在財富的世界當中，我們要去注重效率，效率是非常重要的一件事情。真相到底如何？正如這個「比薩斜塔兩個鐵球同時落地」的實驗告訴我們，有時候感覺和事實並非一致，感覺有時候會是錯誤的。在比薩斜塔上一個大的鐵球和一個小的鐵球，從高空落下，到底哪個會先落地呢？感覺告訴我們應該是那個大的、重的鐵球先落地，但是事實上，通過「比薩斜塔兩個鐵球同時落地」的實驗告訴我們其實是同時落地，所以有時候我們必須把一些感覺的東西通過數據量化分析，通過數字來告訴我們究竟真相是什麼。

因此，下面我們通過一組數據來分析：在等額本金和等額本息的還款方式當中，究竟他內在的效率是怎麼樣的？「假定我們貸款200萬，30年期，利率4.9，九五折。」我們採用的是一個比較公允的市場常見利率，我們說市場狂熱的時候，獲得國家刺激加深的時候，可能會繼續下挫，有時候國家調控的時候可能會回調，但是我們只是作為一個數據模型來分析，進行同比分析，所以跟目前市場上究竟是什麼樣子的關係不大。

計算如上圖：通過房貸計算器發現：在左邊，我們是等額本息方式，也就是說，每一期的還款數額是一樣的。我們會看到通過30年360期，每個月還款都是10318。右邊的等額本金中我們看到首月還款13313，也就是等額本金的初始月供是高的，然後越還越低，到了最後一個月還5577。我們會看到，左側的等額本息的月供是比較低的，但是它的總支付利息是171.47萬元，右側的等額本金的月供一開始是13313，然後逐步遞減，總的支付利息是140.04萬，可以很明顯的看到：總利息上等額本金比等額本息少還了31萬，看上去31萬是一個龐大的數字，所以，你就可能很輕易的得出結論，等額本金更划算。但是要注意：是總利息少了31萬，而不是利息少了31萬。「總」這個字就意味著這個數額的利息優勢是建立在一生都不交易，不提前還款的前提下才會發生的。同時我們也拋開升息降息，因為升息、降息在已知範圍內對二者是同步影響，並不存在差異化影響，所以不展開談論。

還有一種普遍的聲音就是等額本息先還的是利息大頭，如果近幾年有提前還款的計劃，還是應該選擇等額本金！聽起來很有道理，但是，還是不那麼準確的。感覺有時候並不如同真相那麼準確，我們繼續深入到數字的內部，我們把數字明細與視覺化的還款圖放在一起，左邊的依舊是等額本息，右邊的是等額本金，我們看到最左邊的圖是這樣子的，等額本息每個月的還款額是一樣的，每次還款既包括了本金又包括了利息，利息在還款占比中逐漸下降；而等額本金中的本金是均分的，而產生的利息依次下降，所以，總的還款是第一個月最高，然後逐步遞減。在這個遞減的過程當中，是由紅色的區塊顯示的，通過把我們第一年的具體的數字展現出來，我們看到等額本息中，每個月還款的本息是一樣的，其中包括了本金是多少，支付的純利息是多少。我們看到償還的本息在第一期當中10318.73，本金2560.4，支付的利息為7758.33，利息占大頭是毫無疑問的。但是我們發現在等額本金當中，第一個月的利息也是7758.33，第一個月的利息兩者都是一樣的。在隨後的過程當中，等額本息和等額本金雙方都開始遞減，只不過我們發現，因為等額本金的本金部分償還的是比較多的相比較等額本息來說，代價就是月供是大的。兩者一開始支付的純利息都一樣，而且都在遞減，只不過右側的等額本金因為供款多，本金還的快，所以他的下降幅度比較等額本息來說，是更快一點的。所以我們從圖示化的形態中很直觀的可以看到，等額本息總支付的多出利息為多出的那部分弧度面積。在等額本金中，紅色利息部分是一個三角形，而在等額本息中產生了一個弧度，實際上這個弧度面積基本上就是你在等額本息當中一共多還的那部分利息，是針對等額本息當中本金前少後多的一種對價。就是說沒有讓你白白占便宜的事情，也沒有讓你白白吃虧的事情。等額本息為什麼在總還款當中的總利息會多了30多萬呢？這是因為等額本息一開始的月供小，造就了你還款的本金少而多出來的那部分利息，這就是針對於你在等額本息當中，你的月供少，本金前面還的少後面還的多的一種對價，而且利息的減少貫穿一生，並且省息的大頭髮生在還款的中後階段，並非中前階段，我們看到第一年，雙方付出的總利息支出幾乎是一樣的，雖然說等額本金，因為前期扛的月供大，而下降的速度比較快一點，而在剛開始的時候，你看到並沒有快到如此之明顯，到了年末第12期的時候，等額本息的純利息支出是7646.94，而等額本金也就7521.27，少了125塊錢，相對於龐大的資產來說，這是個很微小的優勢。我們在圖示當中也能明顯的看到，這個等額本息的利息弧度一開始的增量是很少的，到了中後期才是利息的大頭。數字化的還款明細也告訴我們，第一年兩種方式支付的純代價，也就是純利息，幾無差別，你無非在等額本金的模式過程當中，辛苦的在前期多扛了本金，為了未來少還利息。也就是說：你無非是在等額本金當中，每個月多扛了3000多塊錢，一年就多供了30000多塊錢，你是為了中後期少還利息，並不體現在剛開始的時候。

接下來我們繼續看一看前三年，到了第三年的時候，你每月供款中的純利息部分也沒有省下多少，你會看到在25期到36期的第三年的過程中，等額本息，月供壓力比較少的情況下，支付的利息這時已經降到7500多到7300多；而等額本金這種高月供的情況下，支付的利息也就減少到了7200多到7000多，也就省了300多塊錢，但是你的代價就是每個月你要多扛2000-3000多塊錢。

我們再來算筆帳：到第三年年末，我們把前面的加總：等額本息總供款取整37萬，你已經還給了銀行37萬，其中包含了還款本金9.9萬，純粹為了借貸給銀行支出總利息27.1萬，剩餘本金190萬；而高月供為了減少利息的等額本金方式，總月供款46.6萬，其中還款本金20萬，支出總利息26.6萬，剩餘本金180萬，所以我們看到等額本金方式比等額本息方式三年總還銀行款多了10萬，而真正的純利息部分省了5000多塊錢。因為等額本息前三年支出的總利息27.1萬，而等額本金前三年支出的總利息雖然少，但是我們說支出的利息優勢主要體現在中後期，前三年是很少的，你會發現前三年你也付出了26.6萬的利息，比等額本息少還了5000多，所以這個時候你如果選擇提前還款，你看上去在等額本金的情況下，你只要再還180萬，而等額本息要還190萬。其實如果你選擇提前還款的情況下，你少還的10萬是你前三年辛辛苦苦多還的本金，總體跟利息關係不大，總利息你只省了5000多塊，但是你前三年卻苦苦的白白多支出了10萬塊錢，我相信10萬塊錢，對於一個剛剛開始買房的人來說，或者說你買房的噸位比較大的情況下，你的家庭收支比較拮据的情況下，10萬塊是一個比較大的數目。因此，從這個方面來看：提前還款選擇等額本金的還款方式是不那麼正確的。你雖然少還了利息，但其實是因為源於你前三年辛苦的多還的本金部分，而真正省下的利息就5000多塊錢。你早期多去供還了10萬塊，犧牲了你的生活品質，犧牲了你的各種各樣的東西，苦哈哈的就為了在前三年省這5000塊錢，這實際上是一種非常不划算的事情。

至少從這個案例上講，我們從數字的背後看出其實事情的真相和我們平常的感覺、表面上的感覺是有所不同的。

等額本息、等額本金的相機抉擇

我們從上面的數據明細背後看到了一些驚人的真相。

等額本金省利息是存在一定誤區的。我們說等額本金的還款方式確實是省利息，不過是體現在整個的還款周期過程中總利息省，體現在整個周期還款計劃中，尤其是在還款中後期逐步體現明顯而不是前期，而且代價是因為你前期多扛了本金。我們看到前三年的案例模型當中你沒有從等額本金方式中省掉任何的利息，如果你在前三年的資金效率非常高、資金非常稀缺的情況下，你多扛10萬塊錢為代價，省掉了5000塊錢的利息，你覺得合算的話，至少在我的眼裡面，這是在效率比值上絕對不划算的買賣。你有10萬塊錢，在3年之內到哪兒還賺不了5000塊錢？從數據可以看出，從5年開始的時候，才稍微有些體現優勢，所以，早期比如3-5年內要提前還款用等額本金的方式划算省利息的傳統思維是值得商榷的。確實是少了一些利息，但是少了的那點利息跟你付出的效率比值來講的話是非常的低效率的，甚至是負效率的。因為你少還的本金，就來自於你前期辛苦的多供款，而且在這個扭曲的市場當中，在中國的房地產市場中，在土地市場這個扭曲的市場當中，本身借貸的利率就是被扭曲的、壓低的，就是國家給到你的一個福利，同時在這樣一個充滿機會的市場中，如果你不能夠儘量放大你的收益率的話，直白點說：你有這3年多扛10萬塊的能力，其實你能夠尋覓到很多很多的機會，它給你帶來的回報率遠遠大於這個5000塊錢省下來的利息，因此，這實際上就是一個負效率，而且貨幣是有時間價值的，今天的錢永遠比明天的錢更值錢。今天你如果有錢，你應該想到發揮更大的效率，如果你沒有錢，更不要在今天拼了老命，以犧牲今天的青春來獲得明天的負擔的降低。還是那句話，借貸的意思在於把你未來的富裕後邊際效用低下的富裕資金跨時空借到今天供你奮鬥初期錢緊張的時候、資金效率高的時候來使用。我們說：供款是恆定的、收入是增長的，不論是主動的GDP，還是被動的CPI，還是國家的M2需要靠房產來吸納的，如果你走的路是對的，你的收入是增長的，這個負擔是降低的。很多人在前期剛剛開始買房時候的壓力隨著之後房價的上漲，以及自身能力的提高，工作收入的上漲，都會覺得這個利息是不算什麼的，早知道這樣，當時就應該多貸一點買個大的。你有沒有這樣一種感覺：如果能讓你重頭再來的話，你是否能會選擇咬牙再多貸一點，買一些更大的房子或者多買一處房子呢？疊加的效用是超高的，不要把它疊加反掉了，那就叫對衝掉了，所以，我們要正確的認識利息。利息只是必要的、渺小的代價，如果你選擇的方向正確，這個代價會是足夠低的。在中國這個被扭曲的市場當中，房貸是被扭曲了的超低代價，是你的借貸成本最低的、優質的資金渠道來源，而優選的資產大機率又是安全升值的，如果你通過不斷的學習，選對標的物的話，這是一個大機率安全性事件，所以你就應該儘可能把投資負擔拋給富裕的未來，能拋多久拋多久，能拋多少拋多少。

在等額本息和等額本金的抉擇當中，我們究竟什麼時候該用等額本息，什麼時候該用等額本金呢？現在總結歸納一下：

第一、如果預期貸款利率持續較低，低於貨幣增速，實際上在中國這樣一個現實情況下這是一個大機率事件，我們就應該去滿貸。能扛得動200萬的等額本金，能負擔得起 每個月付13313元，那麼你就應該用13313元貸出等額本息方式下的260萬！同樣的支出，如果你沒有壓力，你就應該選擇能夠貸出資金更大的那個，那就是等額本息方式下，每個月能夠月供13313元，我就可以貸出260萬，用多出來的60萬，一方面可以幫你供更大的資產，我說的是優質資產，不是讓你去瞎買，要麼就是用來維護你的流動性。在我們的這個裂變的過程中，實際上還有滿貸、超貸過程中，是要維護我們流動性的。手上留點錢，總比全力以赴的扛債來的安全的多，和有效率的多，而且在現金渠道下，你手上留了錢，去找到一個能夠覆蓋貸款利率的回報率的渠道，確實是太多了，這裡指的是安全性渠道，你不要瞎賣，不要去買易租寶啊。

第二、如果你只貸如案例中的200萬，也就是我只要貸200萬，那麼我們的選擇就應該是等額本息的方式。月供10318元，比等額本金的13313元依次遞減的省下每個月的3000元錢，只要能夠尋覓到大於房貸低息的安全性回報理財產品，那麼等額本息的效率就是更高的，同時還可以兼顧流動性，和維護一定的生活品質。反覆強調，在你年輕的時候，資金效率最高的時候，最缺乏資金的時候，把自己逼的太狗血是一點都沒有效率的。人生是需要規劃的，只要一個人努力、勤奮、向上，未來大機率是越來越有錢的，未來有錢的時候，多這點錢，效率對你來說是減低的。你不如把它供你今天效率高的時候來用。

第三、如果你當下並不富裕，咬牙扛房，統統選擇等額本息，原因和上面講的是一樣的，並不要把自己逼的太狗血。

第四、如果你在使用最大的槓桿效用投資房子，短期交易機率大，選擇等額本息。你需要的是供更大的資產，你能夠在有限的資金下，頂起更大的資產，或者說維護你的流動性，因為在3-5年內，你選擇負擔更重的等額本金方式，並沒有給你省下來更多的利息，少供款即可放大你的槓桿率，所以還是要選擇少供款的等額本息方式。這樣才能實現你在短期制勝的過程中的效率最大化，利息只不過是頂起你效率最大化的必要的代價，你選擇多供款10萬，少還5000塊錢是一點效用都沒有的。

第五、如果你是超級保守派，或者又沒有二次投資的能力，又很有錢，我覺得你隨意。很多人說：房子不就是個住的地方嗎？我買個房子可能就在裡面終老到死了，我一輩子也不折騰了，那你就隨意。選哪個都可以，但我也就覺得你也就失去了看這篇文章的意義了。看我的一系列文章的意義就是要利用我們的專業性，去更加的提升我們創造財富過程中的效率。但是我們也相信，如果你沒有在這個方面提升自己能力的慾望，你也就不會把這篇文章看完了。

第六、如果預期未來的貨幣價值大幅度上漲，超過貨幣增速。也就是說突然有一天，我們的國家想通了，我們要嚴密的控制貨幣的發行，我們要讓我們貨幣的價值大幅度的上升，體現在政府大幅度的加息，銀行一年期的存款利率加到了5%-6%，那麼還是要選擇等額本金，因為你借錢的代價要大於你倍增的速度。但是我們說了，通過我們學習，在法幣時代，尤其是在中國的國情下，這是一個微小機率事件。不僅僅是中國的微小機率事件，在全世界的今天，都是一個微小機率事件，因為一個國家，它承受得起通脹，但是它承受不了通縮。通縮可能會引發大蕭條、大衰退，所以有些時候，有些事情是回不去的。像存款都能存到利率十幾個點的時代是不可能再有了，如果發生了，那麼一定是意味著我們國家發生了大的問題，環境的改變，很多的東西就可能要重新的去分析了。

第七、最後如果你是消費狂，炒股狂，手裡有點小錢就要花出去或者在股海中賭個快活的，我建議你還是選個等額本金吧。寧可把錢多還一還款，少供點利息也比你把錢拿在手裡，沒事瞎折騰出去的好。

那麼對於貸款期限究竟是選擇貸多少年呢？我相信如果看懂我這個系列的幾篇文章的話，自己心中已經有了判斷了，究竟貸多少年呢？等待下一篇文章深度分析吧！

還要提醒並強調一點的是：在攤銷原理中，僅有房貸是為數不多的真實利率，所以本分析只針對真實利率下的正統房貸，大量的其他借貸，包括但不局限於信用卡分期，小貸公司的利率大多數都是名義利率，表面利率，換算成真實利率會令你恐懼，只供周轉不適合常持。我們的分析只針對超低利率的正統房貸。