上半年過完了，時間過得真快，但是回想過去的6個月真的跌宕起伏。這半年我們經歷了疫情的反覆，也目睹了各種天災人禍。
已經有半年時間沒有帶孩子回老家了，家裡有疫情，防控嚴的時候，我們不敢回去，怕回來耽誤孩子上學；濟南有疫情的時候，回去就是給老家添麻煩，我們還是不能回去；孩子上學期間，去外地要報備，還需要各種核酸證明，我們怕麻煩就沒有回去……
好不容易盼著孩子放暑假，終於可以帶著孩子回去看看了……
這就是疫情帶給我們的各種改變，除了各種出行的自由，還限制住了很多人的「錢包、工作、生意」，更能理解正常平凡生活的重要意義。
01.上半年的濟南樓市
先看兩組數據：
截至2021年7月1日，濟南2021年已網簽商品房86309套，住宅50665套。
截至2022年7月1日，濟南2022年已網簽商品房64463套，住宅33081套。
再對比一下這半年與去年房地產企業排行榜：
來自濟南克爾瑞
粗略算一下，濟南樓市2022年上半年同比2021年上半年，整體成交量只能達到去年的6成左右，而頭部企業的業績排行榜也差不多是去年6成的規模， 這就是濟南樓市這半年的最真實概況。
濟南這個城市就好像全國樓市的縮影，大機率全國樓市整體成交額也下滑厲害，據第三方機構數據，今年上半年，百強房企銷售金額同比下降50.3%。
不過從中也看出特例，龍湖2022半年業績竟然比去年要高。如果說2021年市場好，龍湖賣的好是順理成章，那2022年龍湖逆勢增長，真就是憑藉個人本領了，龍湖這個企業有很多值得濟南業內同行學習的地方。當然也有很多購房者不滿意的地方，這需要風兩方面看。
02.剛需、改善可買房
當一個行業規模大幅度縮小的時候，誰也無法獨善其身。
去年全國房地產成交額為17-18萬億，今年如果打6折，那就只有10-11萬億的規模，相應整個鏈條上的相關行業都不會好過，那規模收縮、裁員就能理解了，對應的就是諸多人的收入下降甚至失業改行，這又影響了這部分人的購房能力，購房預期。
所以，我給更多收入一般的家庭的建議就是保守，不要盲目加槓桿購房，因為你不知道接下來的半年，還有沒有疫情、政策的影響。
即便是買房，大部分人其實是賺不到錢的。現在的銀行理財如果穩妥一點，3.5%的收益，如果售價15000的房子，想要保本，每年漲3.5%就要漲525元/平米，當然你再算算首套房或者二套房的貸款利率，就更不合適了。
所以現階段剛需、改善買房就是圖個自己的房子住的舒適，落戶、孩子上學都就解決了，別指望賺錢。 這就是購房者現如今的無奈，買了吧，持有幾年，算算支出成本不賺錢，選好了能微利；不買吧，晚兩年買，買新房只能更靠外，買二手房實際還要承擔各種稅費中介費，也不省錢。
詳細關於買房能不能賺錢看這篇文章：
在濟南買房還能不能賺錢？
03. 承認自己的平凡
先給大家講一個我自己的笑話，高中時跟同學聊天，聊的是女明星，我信誓旦旦的說：」我長大了要跟她一起吃頓飯「，我同學說我就吹吧……
這麼多年過去了，還是同學了解我，我果然是吹牛了。
就如同我們小時候說要當科學家、太空人……要考北大清華，結果我們長大了才意識到自己的平凡，其實越早知道自己是個平凡的人，早點腳踏實地、日拱一卒，越是會更加受益。
如果你能理解樓市賺錢的確很難了，這代表相關各行業都很難有大的利潤增長空間，我們的經濟也很難再恢復到之前超快的增長速度。當然如果你是在某個迅速發展的「火箭」行業，可以忽略我說的。
作為身在普通行業的普通人我們應該做什麼？
保守，不要盲目投資。短期時間看，對於普通人沒有太多賺錢的機會。守好自己的飯碗，錘鍊自己在崗位、行業內的技能，提升收入，把底子打好，腳踏實地才是最好的選擇。任何行業都能有高收入的大牛，埋怨行業社會沒意義，不如多花點時間提升自己的能力。
而對於有錢人，投資、拓展變得更加謹慎，求穩成了大家的主旋律，富貴險中求那種做法已經不適合絕大多數的人了。
樓市的這一波放鬆，不會持續多久，如果疫情過去，經濟恢復的好，樓市企穩，那麼2023年下半年就會有另一種政策出台了。
對於濟南樓市的確沒有太明顯的機會，只能是居住體驗上的升級，保值就是優質的選擇，想賺錢的確差不多要百里挑一。誰要告訴你在濟南買哪個房子可以賺大錢，你可以讓他有多遠滾多遠了。
如果你想在下半年買房就看看這三篇文章：
賺錢不易，切莫買錯了房！
如何在濟南樓市「篩選」合適的房子？
濟南樓市的購買力來自哪裡？
三篇文章看完，結合自己的情況，就該有個理性的結論，如果還是一團漿糊，那就付費諮詢吧。
如果你是高端、改善或者相對投資屬性大一點，那就向下看。
04.下半年重點關注樓盤
下半年我自己比較關注3個樓盤：
中建天辰路集美樂地塊項目，仁恆港溝項目，保利高新區項目。
最近中建吉美樂關注度比較高，高新核心地段，容積率2.0，自帶教育用地，稀缺啊。地塊於2021年9月，由山東能源拿下，與中建八局進行合作建設，樓麵價10769元/平，拿地條件比較嚴格。
A地塊住宅地塊建設用地面積約6萬㎡，總建築面積約17萬㎡，容積率2.0，包含洋房、小高層、配套用房。A地塊共規劃17棟樓，包含7棟洋房和10棟小高層，共756套住宅房源，項目整體布局中間低兩側高，10層-15層-16層-17層的洋房、小高產品，沿地塊南側天辰路集中布置配套。
整個小區無居住公寓，小區756戶共規劃了951個車位，車位配比1:1.26。
B地塊商業地塊建設用地面積約3萬㎡，總建築面積約14萬㎡，地上容積率3.3，包含商務辦公、沿街商業、底商。
項目航拍圖
項目西北側鳥瞰圖
項目整體外立面採用以大面玻璃和斜面框型、270度環鏡落地窗、銀灰色鋁板、香檳金鋁板的設計，目前金屬材質的外立面的項目在濟南市場上屈指可數，值得期待。
效果圖
項目初步規劃128-150-176-185-196-245㎡6種戶型。其中小高層戶型128-185㎡，3米層高，獨立玄關。洋房戶型185-245㎡，3.1米層高，一梯一戶。
中建吉美樂項目七月營銷中心動工，八月開放。鋁板外立面，低密度，精裝產品，價格不會低，另外大機率物業會是綠城。
項目住宅航拍圖
附贈一張仁恆、龍湖的航拍圖：
仁恆及天奕航拍圖
再說說仁恆港溝項目，地塊容積率，1.3—2.4比較低密，洋房精裝，面積143/175/215/260左右，價格比較美麗，且面積段合理。主力戶型為175四面寬戶型，基本上算是完美的四面寬，唯一缺點面積大了幾個平方，這地方160-170四面寬住起來舒服，且總價可控，流通性最好。整體項目標準跟奧體仁恆公園世紀差不多，一個系列的產品。
還有疊拼產品，這個後續再分享。
300萬左右就能買上，大機率首開很熱。適合自住、或者有閒錢當理財買的客戶購買，想賺大錢就別考慮了。
保利高新項目共包含3個住宅地塊，2個緊鄰仁恆奧體公園世紀，1個位於奧體西路東側，正豐路地塊2.0容積率，類似於瓏悅府地塊了，但是位置相對更好一些。輕騎地塊容積率2.3，可對比龍湖天奕一期同樣2.3容積率。
整體體量不大，其中臨近奧體西路的正豐路西側、會展路北側地塊距離3號線丁家莊地鐵口約500米。看保利的施工進展，今年年底能入市就已經相當不錯了。
正豐路地塊
輕騎組團地塊
小結：下半年樓市沒有太大的波瀾，分化繼續，而買不買房還是看購房者自己處於什麼階段，收入、需求綜合判斷之後再做決定。
不要想通過買房賺錢了，大機率比較難，零存整取的心態會比較合適。濟南核心區的用地越來越少，新入市樓盤很難低開，有個心理準備。
以上個人觀點，僅供參考。
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