8月10日，將是北京核心區首例直管公房退租片區菜西，結束簽約的時間。
根據退租居民反饋，一直到9日深夜，菜西退租工作辦公室還「燈火通明」，持續加班，說明退租工作依然在緊張進行。
我們估計最新的退租數據，官方將會很快公布，而且本次菜西的退租率極有可能將超過之前的預期比例：30%-40%。
其實就在一周之前，官方給出的數據中，390戶直管公房，已經有150戶自願退租，退租率就已經達到了40%。
而根據最新的消息來看，最後的退租率極有可能會超過50%！
根據某些居民的反饋，個別院子除了1-2戶，其他都「已經退租了」。
「除了少數房少人多的走不了」之外，大部分已經申請退租。
也有人表示「都是出於無奈，不走以後不知道會怎樣，擔心越來越壞，所以都走了」。
甚至有些退租居民說「退租辦公室的人，都讓他們別再退租了，再退租人氣就沒了，再說也沒有那麼多錢給啊」。
當然以上說法只是一種玩笑而已，具體退租的真實情況，我們等待官方最後的宣布。
8月9日中國銀行剛剛宣布在未來五年要給北京實施4000億的融資支持，重點用於支持北京做好重大活動支持保障工作。
而且北京市在多份文件中，均明確提出「要推廣申請式退租經驗，推進核心區平房有機更新，改善留住居民生活條件」。
這也就意味著核心區退租工作肯定將會持續推廣，如果按照菜西試點這個退租率，恐怕北京東西城未來將會迎來巨變！
【1】
堅持「保障對保障」原則
核心區人口迅速向近郊區轉移
在本次核心區退租中，官方一再強調，要堅持「保障對保障」的基本原則，這個也是市政府工作報告中提出的基本方向。
「保障對保障」的意思很明確：直管公房的性質是保障房，退租及騰退後提供的安置房源，依然還是保障房。
根據2019年1月16日，北京市住建委和東城區、西城區政府聯合發布的「18號文件」中就提出，「定向安置房按共有產權住房管理，也可作為公租房使用」：這意味著退租居民對於安置房將不再擁有完全的產權。
2019年8月，北京市住建委發布了《北京住房建設白皮書》，在裡面再次強調要堅持「保障對保障」的基本原則來推進核心區平房院落有機更新。
保障對保障的原則確定，意味著兩件事：
第一，退租居民已經不可能再擁有回遷的機會，因為東西城已經基本「禁住」，新的住房建設基本停滯，無房可回遷。
第二，北京絕大多數的共有房均分布在順義、大興及房山等近郊區，接受退租意味著要遷往近郊區。
如果按照菜西試點這個比例來估算，我們判斷核心區常住人口的下降將會超過預期比例，東西城人口將會迅速向近郊區轉移。
【2】
共生院將廣泛應用
老城區變身文化區
而對於退租騰退出來的多餘房子，北京市政府主要有兩個方面的考慮：
第一，是對騰退的院落和房屋進行修繕，增加公共設施，比如增加廚房及衛生間，改善了留下來的居民的居住條件。
第二，是引入新居民，實現騰退院落和房屋的利用，推廣共生院生活。
現在有很多人比較擔心的問題就是：一個院子如果只剩下我一戶，將來會不會有什麼問題？
目前看解決的方案就是推廣共生院：就是留下來的原住民與改造後的新居民一起共住在一個院子裡，實現共同生活，即為共生院。
比如，草廠片區的院落升級改造後，定位為「青年公寓」，引入知識層次高的年輕人群，與留下來的老北京人做鄰居，共推出了9個院子約16套房間。
目前，草廠「青年公寓」項目已經開放申請，按面積大小月租金5000元至10000元不等。「春風習習雜誌圖書館」的員工成為首批新居民，已經入住位於草廠四條的三套院落中，和胡同老居民「共生」。
未來還會有更多的胡同，嘗試改造成為高端民宿、精品酒店、茶室及書店等各類文化空間，東西城將逐漸由老城區變身成為擁有歷史味道的文化區。
這就意味著未來的東西城將不再是一個傳統的居住老城區，而是朝著文化區，甚至是旅遊區來逐漸過渡。
因為我們認為，所謂的「中央政務區」，並非僅僅是中央政務功能區，更是歷史文化區和旅遊區，是展示大國政治、文化、歷史發展的核心平台。
【3】
東西城未來鎖區可能性不高
未來房價取決於資源優勢
由於東西城面臨如此重大的轉變，很多人對未來東西城的房價有了較大的擔憂，這種擔憂主要集中在兩個方面：
第一，東西城未來會不會鎖區？
由於通州在宣布成為副中心之後，宣布進行了局部鎖區，要求北京戶籍必須首套才可購房，外地戶籍必須三年通州社保才能購房。
因此東西城未來是否會鎖區，引發了一定的心理恐慌。我們的判斷是鎖區的可能性不大，原因在於東西城已經基本禁住，沒有新開發的商品住宅，因此不存在大規模炒房的可能性。
因此採取「只有東西城戶口才能買東西城的房」的鎖區方式沒有必要，反而會引起東西城房價的動盪，不滿足穩房價的政策意圖。
第二，東西城未來的房價會怎麼變？
我們認為東西城未來房價的不確定性比較大，原因在於隨著人口比例的下降，東西城的優勢資源也會逐漸外遷：包括好的學校及醫院等資源。
目前已經有一定比例的核心區學區資源確定要轉移，同時醫院的資源也會逐漸疏解，人口密度的下降會導致優勢資源占有率的下降。
但是我們認為這種轉移可能是長期效果，短期之內出現較大轉移疏解的可能性不大，只有在未來3-5年才會逐漸看到資源逐漸疏解的後果。
而支撐東西城高房價的核心，恰恰就是優勢的學區資源及醫療資源，因此我們的判斷是：短期之內東西城房價會平穩，略有波動；而從長期來看，不確定性較大，如果學區資源能夠得到保證，房價還會持續走高。
相反，如果學區資源流失，房價未來的不確定性就會很高。
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