作者 | 司丹 編輯 | Wisdom來源 | 地產資管網（ID：thefutureX）

郭公莊·共享際把位於北京南城的一處廢棄購物中心，打造成商、住、辦混合業態為一體的社交復合型空間。

共享際其實一直在構築一種特定的「能量場」，雖然其每個空間都有不同的特色，但「能量場」是相似的。這種「能量場」和運營有關係、和社群有關係、也與周邊大環境密切相關。在國貿或者前門，我們以為這種「能量場」是大環境、社群、運營共同構建的。

而在郭公莊，我們看到了脫離大環境之後的「能量場」依然存在。這是共享際團隊運營能力的一種表現。或者說是聚集起特定的社群，抵消了大環境的不良影響。這意味著，共享際獲得了可以脫離區位支持，構建與城市核心區位相同社群能力的空間。

比如國貿區域的空間價值是8，共享際通過「能量場」的構築，能夠形成10的社群價值。在郭公莊，共享際通過「能量場」的複製，最終獲得了8的社群價值，而原本空間價值只有2。這種提升，不但是對周邊區域的賦能，也會讓共享際獲得更大的收益和發展空間。

項目雖然位於北京南四環外，周邊大量地塊還在開發建設中，附近有總部基地這樣的綜合性園區分流客群，但是依然經營良好，各業態出租率均達到85%以上。如此偏僻的地方，出租率為何如此之高？睿和智庫帶大家一探究竟。

項目特點

項目優勢

1. 復合業態經營，在附近總部基地及和灣流、樂乎等長租公寓的夾縫裡求生存。

2. 優質的社群經營，共享際為會員定製深度參與高粘度的社群活動。

3. 項目選擇緊挨地鐵和公交樞紐的位置。

項目劣勢

1.建築外部綠植較少，從建築外面走過去，體驗感和室內相差較遠。

2.公寓部分，LOFT的樓梯台階過窄。

項目基本信息

項目名稱：郭公莊·共享際

地理位置：北京市豐臺區郭公莊中介20號院4號樓C座

建築面積：建築總面積25000平米

開業時間：2019 年 3 月

運營公司和物業所有者

運營公司：優享天空(北京)科技服務有限公司

物業所有者：郭公莊投資開發有限公司

所處地區情況

· 大區位

項目位於北京市西南郊，四環外，五環里。南城無論在經濟發展、收入水平、社會結構和基礎設施等方面，都與其他區域存在差距。北京相聲里素有「寧要城北一張床，不要城南一間房」的戲文。

2018年北京市出台《促進城市南部地區加快發展行動計劃（2018—2020年）》，使南城迎來新的發展機遇，南部也成為京津冀重要的交通節點，受限於北京土地資源的缺少以及城市內其它城區發展的局限性，南城可能會肩負起北京未來數十年發展的重任。

· 小區位

項目周邊有房天下和中國指數研究院等辦公空間，基礎設施發展緩慢，生活配套設施不完善，共享際的出現填補了這部分的空白。隨著政策的完善與發展，隨著周邊建設的完成，生活條件也會逐步改善。而有了共享際這樣的刺激因素存在，加速了區域發展。

項目獲取方式

長租

項目歷史及更新過程

項目改造前身為長期閒置的大型批發商場。改造從2018年2月到2018年10月，過程歷經8個月。

原建築頂樓封閉，存在照明不亮的問題。先將部分樓體打通，做了大規模的挑空設計，讓光線投到底層，並將每層的中間部分做成「浮游之島」。

項目體量

項目建築總面積25000平方米，其中生活40%，辦公30%，商業娛樂20%，未知10%是社群活動和會員互動的化學反應。

產品詳情

項目共6層，一二層架空結構為公交樞紐。兩層挑空使其看起來像一座架在交通樞紐上的空中城堡。

三至五層，每層同時擁有公寓、辦公、商業多場景空間，五層、六層為公寓和巨幕電影院。

· 辦公區

這裡提供600多個辦公工位滿足多種定製化辦公需求，和360°全景會議室，比寫字樓更舒適比傳統聯合辦公更有趣。

· 生活區

公寓部分有兩種戶型，其中天空房30平米，雙子房45平米。

設計風格

辦公區和公寓的設計走現代簡約的風格，簡約但不簡單。

辦公區的線條遒勁而富於節奏感，整個立體形式都與有條不紊的、有節奏的曲線融為一體。並且有大量鐵制構件，將玻璃、鐵藝樓梯等綜合運用於室內。

室外搭建露天陽台，將花蕾、綠藤體現在裝飾上，且注意室內外溝通。

露天陽台採用玻璃地板，從上空引入光源，打破了室內外的界限，讓你無論在哪個樓層都能享受純正的自然光。

典型空間內部配置

· 辦公區

配有書櫃、吧檯和公共會議室

· 生活區

生活區的內部裝修非常接地氣，在40多平米的空間內，底層配置小而精緻的客廳、衣帽間和獨立衛生間。二層臥室空間也十分開闊，整個公寓布置完善，麻雀雖小而五臟俱全。

並且生活區內配有共享洗衣房、共享廚房和公共休息區。

周邊環境

所處的商圈的同業競爭

郭公莊·共享際的商業業態正在完善中，但其作為一個小型綜合體，目前找不到合適的對標項目，因此本文僅用共享辦公和長租公寓部分與其他競品做對比。同時，睿和智庫會深度挖掘數據層面上無法體現的......

在共享辦公方面，選擇與項目周邊提供相同服務的摩天之星、企聯重創和太庫 Techcode進行對比。

在長租公寓方面，我們選擇與附近的灣流國際共享社區、北京Meeta自如寓和樂乎公寓進行對比。

和周邊競爭對手坪效對比

· 辦公方面

郭公莊·共享際的坪效比並非最高，這與它給人營造共享格局所占用的空間不無關係，但太庫 Techcode的工位1200元/月，而共享際的工位為900元/月。如果站在初創者角度而言，共享際可能是個比較好的選擇。

· 公寓方面

單獨把公寓功能拿出來和長租公寓相比，共享際是稍微落後一些，正如開篇所說，這是一個綜合體，集合效應大於單個的效應。而且共享際辦公和公寓中間均有大面積的空地，公共部分和共享設施占用了較大的空間。

配套交通及對比

· 公交

樓下交通樞紐為郭公莊西站，開通的路線有：470路、497路和627路。距離世界公園公交站，步行約605,米，途徑692路。距離豐葆路口東站，步行約622米。距離中海九號公館小區站，步行約666米，途徑快速直達專線131路。

· 地鐵

距離郭公莊地鐵站，步行約240米。距離大葆台地鐵站，步行約934米。

項目周邊有很多在建工程，也有很多空地可以停車，目前暫時沒有停車場。

雖然距離地鐵和公交站都十分方便，但外面綠植較少，酷熱天氣時行走可能要經歷暴曬。

· 辦公區交通指數

· 生活區交通指數

無論共享辦公部分還是公寓部分，交通指數都較其他項目要高出很多，郭公莊·共享際這個建在交通樞紐上的5LHUB確實名不虛傳。

周邊配套及對比

郭公莊·共享際項目的商業業態包括餐飲、影院、健身房、便利店等。目前影院正在籌備階段。共享際緊挨著房天下和中國指數研究院，附近有健身房、便利店、藥店，及兩個衛生站。

睿和智庫生活指數評選參照長租人群的訴求，如餐飲店、便利店、藥房或診所、健身房、銀行ATM機等因素。

郭公莊·共享際的單個部分的生活指數都稍微略遜一籌，這與它的地理位置和周邊配套有極大關係，但項目內部的業態布局適當彌補了區位不足和周邊配套不全的短板，填充業態對資產盤活起到至關重要的作用。

睿和智庫分析從供給端改變社區商業業態的布局，可能是「共享經濟」的盤活邏輯。

共享際提供的社群交互活動，是讓辦公和公寓所有的人群產生化學反應。雖然與其他競品單獨的生活指數對比上無法直觀提現這一點，但這並不影響社交復合空間的集合效應。這也是共享際入住率依然居高不下的原因。

因此，睿和智庫認為郭公莊·共享際項目適合新就業的年輕人居住。

與其他對比，項目獨立的商務指數雖然在數據上存在劣勢，但實際運營情況卻十分良好。究其原因，其作為小型綜合體，內部業態可以滿足基本生活需求，具有一定的時間優勢和距離優勢。

經營管理

管理結構

社區經理 1名

社區管家 3名

社區物業管理 1名

費用詳情

辦公有兩層，600多個工位，辦公區比較靈活，租金按月繳納，每個工位900元/月。公寓租金按照押一付三。公寓房租每月3600元/一室一臥，3800元/一室兩臥。公寓為loft結構，一層為小客廳，衣帽間和衛生間，二層為臥室。商業的租金合同至少要簽一年。

客戶類別

辦公區的客戶主要為初創企業，目前主要為一家A輪的房產中介。

公寓目標客戶是剛上班的年輕人，現主要住戶多為豐臺科技園總部基地（後面簡稱為總部基地）的在職人員。周圍公寓供給少，租金較高，這裡的辦公人群收入比總部基地的略低，公寓匹配的人群主要以總部基地的員工為主。

商業部分目前配備一家網紅餐廳以及類似職工食堂的創客牛拉餐廳還有健身房、羅森和正在建設的影院。

共享際的辦公、公寓和商業都有不同的入口，各業態之間相互獨立又互相連通，內部區塊之間設有門禁。

爬坡期及入住率

現在辦公區的入住率達85%，已出租約300多個工位。只有兩側的獨立辦公空間處於相對閒置的狀態。

公寓入住率也非常高，由於總部基地強大的房屋需求，使得附近隔斷公寓的價格被抬到達3500元左右，共享際公寓與附近居民樓房屋相比，有獨立的衛生間，當價格定為3600元時，第二個月的入住率就達了85%。

內部收益率

共享際的辦公區域由優客工場負責經營。

整個共享際的物業外包給第三方公司，但是歸共享際統一管理，共享際和物業公司的人員在一起辦公。項目的辦公、公寓和商業的物業費用、能源維保和維修費，均包含在物業租金裡面。

聯合辦公主要賺桌面上的錢（租金和服務），和桌面下的錢。桌面上的部分，可以覆蓋運營的成本。桌面下的部分是，共享際可以第一時間看到有潛力的企業，比專業的投資人快，聯合辦公後面的基金可以隨時投資，投融資部分存在巨大的潛力空間。服務和投融資為聯合辦公的兩翼，缺一不可。

運營事件舉例

項目初期，周圍方圓500米內只有一家隆記，人均消費在70元左右，與入駐的辦公和公寓客戶的收入不符。共享際主動聯繫周邊外賣，為整座樓的工作人員以及入駐人員提供了幾個月的外賣服務，直到擁有自己內部的餐廳。

管理人員自評

郭公莊共享際項目負責人趙雲提出，他們是打造適合的東西，為年輕人創造美好生活。整個項目十分接地氣，辦公主要客群為剛創業初期的公司，和預期相符合。整個項目沒有走高大尚和很炫的路線，而是參考周圍人群的結構及生活狀態、職業收入，進行裝修改造和業態布局，從而達到滿意的入駐率。

共享空間是讓所有的業態發生化學反應。共享際5Lmeet不斷在APP上推出有特色的社群服務活動，社群的會員都可以報名參加其中任何共享際的社群服務，通過會員的深度溝通和體驗參與，既可以增強客戶對項目的粘性，也形成龐大的會員群體。

小睿有話說

人生有兩樣東西是別人搶不走的，一個是藏在心中的夢想，另一個是吃進肚子裡的食物。四樓網紅餐廳九春，與食客圈公所周知的的東四米店屬於同一個老闆經營，吃貨們不用去東四便可拔草。這裡既滿足滿足創業者的夢想，同時也滿足年輕人的胃。

5樓、6樓的大型影院增加了客流，也滿足一公里內人群的需求。項目引進網紅餐廳和影院這些自帶流量的業態，既帶來了人流量，也省去了一定的宣傳成本。

根據2018年百度地圖資料顯示，北京市民每天單程平均通勤時間為49.4 分鐘，每天單程平均通勤距離為11.4 公里，年人均通勤成本約4000多元，其中房山區通勤人群在本市上下班的通勤路程約為13.6km。

因此為緩解通勤壓力、節約時間成本提供一種新的解決方式，同時營造與之相應的客群生活空間，增進人與人之間的交流，打破現在閉門獨居的生活方式，這也是是項目順利運營的重要因素。

共享際雖然為現代社會生活、辦公、娛樂分離割裂提供了一種新的解決方案，但也會存在一種區域化生活的問題，是否會使生活範圍變得更小，這都需要時間來考證。同時，一個建築體存在了三種業態，是否會存在無法將每種業態發揮到極致的情況，也同樣需要時間來驗證。但目前看，共享際的發展是符合年輕人的生活習慣與生活需求的。