說到信用卡，我們每個人都很熟悉了。很多人的名下，相信或多或少都有一張到幾張不等的信用卡。信用卡有帳單日和還款日，還款日通常是帳單日往後推大約20天。歸還欠款後，未使用的信用額度會重新釋放出來，供下一次透支消費使用。
信用卡和買房有什麼關係呢？在這裡，主要是利用了信用卡的免息期。大家都知道，信用卡出帳單後，只要在20天內還欠款，就不需要支付任何利息。你還會疑問：信用卡發卡銀行的資金是有成本的，為什麼會願意白白無常給你使用呢？答案是：每一筆刷卡交易都是有手續費的，但是這些手續費，銀行沒有向刷卡者收取，而是向收錢的商戶收取了。2016年9月6日國務院發改委統一信用卡刷卡手續費是消費金額的0.6%，也就是說所有的POS機刷卡費率均是統一的0.6%。舉個例子，你有一張工商銀行的信用卡，帳單日是每個月的1日，還款日是每個月的24日。如果你在這個月的2日刷卡消費，這筆款要等到下個月的1日出的帳單里才會體現出來，而真正需要你還款，不產生任何利息的最晚日期是下個月的24日。因此，如果這個月有31天，你這筆消費的免息期就是31-1+24=54天。如果每一筆刷卡金額都可以充分利用，常規操作下，一年最少可以反覆刷6次。單筆手續費0.6%的情況下，通過信用卡取得的資金，年化利率大約在4.7-4.8%左右。可見，這時一個相當低的資金成本，和首套按揭貸款差不多，比二套按揭貸款和絕大多數的抵押貸款都要低。另外，已使用的信用卡透支額度，在當前版本的徵信報告中，不作為貸款負債來體現。甚至還有比較高階的「零帳單」玩法，也就是在帳單日之前把欠款還進去，帳單之日之後再刷出來，使得徵信報告上連信用卡欠款信息都不會全面完整顯示，這對後續審批按揭貸款和抵押貸款有很大幫助。
具體如何操作刷卡，這裡不做展開，關注的話自行百度。
雖然信用卡資金的成本很低，但在房產投資實踐中，信用卡並不像按揭貸款和抵押貸款那樣被普遍使用。這主要是由於一下幾個限制：
第一、每個人可以申請到的信用卡額度是有上限的。一線城市單位資質不錯、工作穩定的家庭。在方法、順序得當的前提下，夫妻雙方能夠申請到的信用卡總額大約在100-200萬之間，實際能夠有效輸出的額度，還需要打7-8折，所以，真正能夠幫到房產投資的信用卡金額也就是在70-150萬之間。這個數量級的資金可以在低價的潛力二線城市付兩三套房子的首付，而在房價較高的一線城市和強二線城市也就夠付半套到一套房子的首付，作用相對有限，比較適合起步階段缺乏啟動資金的房產投資者。
第二、信用卡的單張額度通常都不會太高。實戰中100-200萬額度，一般是由10-20張大額信用卡組成。每個月操作這10-20張信用卡的刷卡和還款，也是一件勞心勞力的事情，所以不太適合已經有一定規模資產、時間成本比較高的房產投資者。
第三、使用信用卡資金畢竟在合規上存在一定問題。隨時有可能面臨被銀行調降額度甚至封卡的風險。降額和封卡本身沒什麼，但如果因此影響到現金流的管理，產生流動性風險，可能導致財務上更大的損失。
因此，雖然信用卡資金的利率很低、還款方式很好，但是如果資產積累已經有相當規模，我們還是建議儘量不要使用信用卡資金。但不失為一種應急方式，購房者要仔細權衡利弊，慎重決策。
還有另外一類，純憑藉款人的個人信用發放的、沒有抵押物的、用於借款人日常消費的信用貸產品，也就是信用貸。
與信用卡相比，信用貸的單筆金額相對比較大，一般在20-30萬之間。如果借款人的資質比較好、在單位里的職級比較高，單筆50萬甚至更多的信用貸產品，也是存在的。
注意：我們這裡提到的信用貸都是指從銀行獲取的低利率的、還款方式不錯的、具備使用價值的信用貸。這類信用貸通常面向工作單位比較不錯的上班族，例如公務員、事業單位、500強、上市公司、知名央企、國企和外企等等。有的銀行內部還有一份白名單，只有列在白名單上的單位才能接受申請。有時，企業主都比較難申請到優質的信用貸。
信用貸的實際年化率普遍比信用卡要高一些，常見的產品在6-7%之間。這個利率水平從房產投資的角度還是完全能夠接受的。
不過，大部分信用貸產品在申請到授信額度後，只要選擇提款使用，很快使用的額度就會上報徵信，在徵信報告上就會體現為一筆貸款負債。而申請按揭貸款和抵押貸款時，銀行對於未結清的信用貸負債十分關注，一般都要求這類信用貸負債在徵信報告上已經更新為結清狀態後，按揭貸款和抵押貸款的審批才會予以通過。
因此，如果借款人或其配偶後續還需要申請按揭貸款或者抵押貸款，最好先不要申請在徵信報告上體現為貸款負債的信用貸產品。
那麼，正確的信用貸申請順序是怎樣的呢？
第一、大多數情況下，我們會選擇和大額信用卡一起，先申請那些在徵信報告上體現為大額信用卡的信用貸產品。這類產品既擁有信用貸級別的額度，又像信用卡一樣不怎麼影響徵信，是最好用的信用貸產品，應該優先申請。
第二、然後，我們可以考慮申請一些先獲得授信額度，但是不提取使用，就不上徵信貸款負債的信用貸產品，留作以後備用。這類產品的還款方式通常是先息後本，這樣優質的還款方式可以顯著降低還款的壓力。
第三、接下來，要先把需要做的按揭貸款和抵押貸款做完。
第四、此外，再看看還有沒有一些等額本息還款方式、批覆下來就自動提取使用的信用貸產品可以做。如果希望申請到的信用貸總額度達到儘可能的最大，這一步也是不可或缺的。
第五、最後，可以把第二步中申請到的那些授信形式的信用貸提取出來使用了。
這樣，整個申請流程就全部結束了，之後就是每年儘可能的提前和銀行聯繫，確認下一年額度是否充足，已批覆的額度是否可以續上，以免萬一額度突然被收回，產生流動性風險。
與信用卡類似，如果你的資產規模已經比較龐大了，同樣建議可以漸漸減少信用貸的規模，最終將信用貸全部替換為長年限、低利率的抵押貸款。這個過程，就是不斷優化負債結構和現金流狀況的過程。
還需要特別提個醒，信用卡和信用貸在早期啟動資金不足的時候，可以提供寶貴的現金資源，加速投資的進程，就好像相當於打遊戲開了個外掛，但是外掛多多少少都會有副作用，千萬不要有借來的錢好像就是自有資金的錯覺。這些信用卡、信用貸的現金流一定要計算清楚，最好能夠做到每月的家庭現金總流入大於現金總流出，也就是正現金流；哪怕做不到正現金流，也要保證有可以彌補至少五年現金流不足部分的資金儲備，留足充裕的安全邊際，這樣有備無患。畢竟，投資的路上，活得久比跑得快重要的多。
對於房產投資來說，信用卡和信用貸在早期啟動資金不足的時候，可以提供寶貴的現金資源，但是隨著資金規模的不斷擴大，應該漸漸減少兩者的使用，不斷優化自身的負債結構和現金流狀況。