作者丨王哲 編輯丨王英華
來源丨地產資管網（ID：thefutureX）
任何事物的發展都有它的兩面性，局外人淡然看之，局中人五味雜陳，對於長租公寓來說，這句話顯得尤為合適。
在經歷過電線桿小廣告時代、網際網路大雜燴時代後，過去被人們所熟知的住房租賃市場，進入到了現在的長租公寓時代。過去一年，對於長租公寓來說，是充滿風雨磨難的一年，在這個大賽道里，有人拚命進場，也有人，就此哭著離開。
在外人看來，不管將「住」這件事弄得如何五花八門、多姿多彩，終究不過是一張床而已。而在局中人看來，床的舒適固然重要，但如何能夠獲取更多的溢價才是重中之重，畢竟，賺錢才是做生意的根本。
面對爆倉門、甲醛門、投訴門、剝離門等諸多現實，局中人與局外人的反應也不盡相同，有人唱衰，有人看好，也有人滿不在乎。唱衰的原因不必多說，發生這麼多事情後，總會有一些悲觀的聲音出現，而看好這個行業的局中人，則各有各的理由。
然而，雖然硝煙瀰漫，但是我們注意到，在2019年，還是有這樣一家長租公寓，在整個賽道中，脫穎而出---中駿集團旗下的長租公寓FUNLIVE方隅。
對FUNLIVE方隅來說，2019年並不容易，但是他們不僅沒有放慢自己前進的步伐，反而越走越堅定。作為抱有樂觀態度的局中人之一，FUNLIVE方隅副總裁麥偉基打趣，長租公寓這一賽道越激烈越有趣。同時，他從市場、產品、運營等方面，向我們講述了他眼中的長租公寓賽道，以及他看好的理由。
麥偉基：現在許多人不看好的不是長租公寓這一新興業態，而是這樣一種包租方式。比如，人們不會說新鴻基地產做的不好，因為它走的是重資產道路；人們也不會說美國長租公寓運營商EQR業務發展不好，因為它以基金運營為主，走的是委託管理的道路。
所以，長租公寓這類新興業態出現的問題更多是在商業模式上，人們不看好的也是商業模式，並非資產或行業的本質。
麥偉基：開發商布局長租公寓大抵有兩種模式：第一種是開發商去做包租業務，放棄是很正常的，畢竟成本太高；另外一種是開發商對存量資產進行改造，或者配合拿地進行持有部分運營，問題是沒有找到資產退出的有效途徑，或者融資成本太高，又缺乏這方面的能力及資源。
而FUNLIVE方隅不同，我們走的是一種「基金管理+連鎖運營」的商業模式，基於我們自有的資本和投拓團隊，能從全局出發去考慮整個投資鏈條的邏輯，比如如何配合不同的融資手段或者不同融資的渠道，去把不同的渠道都加起來， 最終優化整個融資組合，這是方隅獨有的優勢；因為對於長租公寓這個行業來說，如何實現退出是一個很重要的問題，現在很多運營商都走不掉，所以有些企業就不做公寓了。
這其實也是行業中商業模式出現問題的原因，本身重資產是沒有問題的，但前提是需要找到退路，如果沒有退路，就會走向爆倉這樣的後果。
麥偉基：大概在2014、2015年開始，長租公寓行業開始快速發展，包租項目的租金大概每兩年到三年漲一次，漲幅大概在5%-6%，而租金可以直接影響公寓的運營，但業主並不會根據運營情況的好壞調整漲幅。
比如上海，前十年的平均租金基本沒有太大變化，從前兩年開始，隨著物業租金上漲，從有利潤變成了持平，沒多久就處於虧損狀態了。為什麼行業在2019年進入集中爆倉期，因為租金漲了幾次後，測算模型與租金漲幅不符，運營商們承受不住這麼高的成本，主要也是他們對市場的預期太過於樂觀。
FUNLIVE方隅的測算模型與市場其他家不大一樣，方隅會將未來十年的租金增長全部考慮進模型中，再加上基本租金、運營成本、裝修成本等，基本將所有的硬性成本都計算進了模型中。如果第一年的租金能夠覆蓋成本，後面十年基本也能覆蓋，所以固定成本是定量，租金是變量的話，我們能夠計算出風險有多少。
麥偉基：如果運營商只計算租金的中間差，那麼如何儘可能的節省成本，就成了核心關注點。市面上普遍的做法是犧牲空間的舒適度來提升坪效，儘可能節省裝修成本、人工成本和運營成本，但是這樣下去就會導致各類投訴事件的爆發，比如 「甲醛門」。長期以往的話，這樣不僅不能節約成本，反而會極大程度的損害品牌自身，可謂「損人而不利已」。
所以在我看來，運營商應該更多的去考慮如何多元化融資，而不是以節約成本為由犧牲客戶的居住感受和運營服務的質量。
麥偉基：方隅有幾個比較獨特的商業模式，以重資產為主，比如收購，或者與其他投資者一起投資項目，同時方隅也有輕資產的項目，如中駿做業主，委託我們管理。其他房企系的公寓，集團給他們純委託的項目數量很少，而中駿給我們的支持就是能用來做居住用途的項目，除了酒店，都會給我們去做運營。
此外就是方隅的連鎖經營與基金管理模式，連鎖經營我們會把成本分攤，並進行系統化管理，形成規模化。基金管理就是與基匯資本合作一些房地產基金，方隅將項目放在基金平台中，資本方進行投資的合作模式，陸續也會有一些投資者收購方隅的項目，由我們運營，這也是委託管理的邏輯。
區別於以租金差為主要收入的盈利模式，方隅的收入模式除了一般的運營管理費以外，還會有基金管理費，包含前期開發顧問部分、資產退出部分的利潤。
麥偉基：首先，集團在拿有些地塊的時候就已經承諾做長租業務；比如在一二線城市，居住需求很大，租金也有溢價空間，所以「住宅+長租公寓」的模式比較理想；對於消費相對集中的三四線城市來說，「購物中心+住宅+長租公寓」的模式更加適合，這樣有助於形成公寓、購物中心和住宅，三者一體的協同效應。
泉州中駿世界城項目就很好的驗證了「購物中心+住宅+長租公寓」這樣的協同效應對於公寓本身的溢價，是很有幫助的。就這個項目來說，我們在泉州沒有競爭對手，我們的產品與區域租戶都十分認可，我們的長租公寓溢價超過住宅租金達到30%至50%，所以這樣的組合是很成功的。
麥偉基：方隅的基金管理，類似於基金公司但是又不同於傳統的基金管理公司。
方隅有一支專業團隊來負責基金管理相關的系列業務，我們是一種垂直一體化的模式。即從開發，設計，運營，到傳統基金資產管理業務的投融管退都是由方隅來負責。
作為基金管理方，方隅和其他基金管理人也有很大的區別。我們是長租公寓資產類別「代運營」的基金管理人，基金管理和連鎖運營是相輔相成、相互依託的。
除此之外，方隅在重資產投資方面也很有特色，我們和我們的投資者是同股同權的，對方隅和投資者來說，這樣的模式，更有利於保持雙方利益一致，共同進退。
麥偉基：我覺得用「打基礎」來形容2019年，更加合適。從2017年品牌面世開始，到2018年在商業模式、項目獲取上的改變，再到2019年項目與成員的增加，我們更多的是在思考應該用怎樣的方式去立足於這個市場。
在2020年，我們希望實現速度上的突破，因為2020年我們也會有更多的項目落地，我們會抓住更多發展機會。
麥偉基：會的。在2019年8月，我們收購了深圳的窩潮系的社區，他們主要做城中村的產品，而且拿項目的成本較低。城中村項目其實也屬於剛需產品，雖然並不是方隅擅長的部分，但是這次收購，能夠幫助方隅將公寓上下游的產品打通，豐富產品線。
另外，我們也在觀察考量更高端的項目，因為在高端項目中，也有很大差異，這個還需要時間去驗證。
2020年，我們會以現有產品為主，做好產品線劃分，梳理品牌故事，並且持續開拓新版圖。我們希望以一個新的形象重新面世，能夠讓市場和客戶更清晰地懂方隅，懂方隅的定位，從而也獲得更多認可。
麥偉基：市場經濟本身的好壞，對於方隅的產品影響，其實不大，因為我們的產品在一線城市的價格大都在5000到15000，我們的客群的收入大都比較穩定，屬於社會的中流砥柱。同時我們的體量並不大，所以市場經濟對於我們的影響也相對較小。方隅的產品都是通過對目標客群的深度研究，花心思做出來的，所以我們更加貼合客戶需求，客戶對我們的依賴度也很高。
另外在2020年，我們也會多關注現在還在市場上活躍的公寓，去看他們如何精細化管理等；2020年也是市場整合的一年，對於整個長租公寓行業來說，賽道的競爭越來越激烈，產品也會越來越精，好的必須要更好，不好的也只能被淘汰。