10月瘋狂，11月爆冷，12月衝刺。
11月份，武漢4萬+豪宅網簽成交111套。
與10月份的510套相比，11月份的業績跌入谷底，是今年的最低點。
但是與2022年同期持平，這與普宅市場的走勢非常相似。
11月份，武漢新房網簽成交5802套，環比腰斬（12099套），同比也是持平（5801套）。
1-11月，今年武漢新房累計網簽98376套。與去年同期99102套基本持平。有專家表示，今年武漢新房與二手房累計成交將達19萬套，新房與二手房兩大市場齊頭並進。
大盤很穩，個盤很難。與普宅市場一樣「入冬」，武漢豪宅市場並沒有走出獨立行情。
主要原因是，一是豪宅市場在10月的井噴之後，買賣雙方進入休整期。
二是，豪宅項目供應斷層，沒有集中開盤，多處於平銷，也就沒有集中網簽。部分豪宅項目積蓄力量衝刺12月。
三是，每年11月份，都是豪宅的淡季。而12月豪宅集中入市，搶奪年底業績，市場有翹尾行情。
01
盤點11月份武漢豪宅數據，發現幾個「冷」現象：
一是，至少三家有風險的豪宅，11月份成交為零。
二是，至少有2個豪宅項目的網簽出現1-2套撤銷。
三是，11月，6個豪宅項目網簽僅為1套。
這些現象，也反映出一些問題：
市場有延遲。11月武漢豪宅市場的冷，是從10月下旬開始的，冰凍非一日之寒。
人們買豪宅，也要看開發商的實力，更在意交付能力。准現房的豪宅，更讓買家放心。
之前衝動買了後，發現有更好的豪宅或無力還貸，出現反悔，開發商解除備案，這是極個別的個案。
從價格上看，少數3萬+豪宅，主動降價。4萬+豪宅，價格堅挺。總價700-800萬價格段，是武漢豪宅之間的分水嶺。
這個價格段以內，是普通豪宅。價格之間或以上，是頂級豪宅。
02
儘管11月份武漢豪宅總體市場偏冷，但是也有很多亮點。
在二七濱江，豪宅價格與品質的上限被打開，個別頂豪的高區房源，均價有望突破8.5萬/平。
綠城武漢黃浦灣，最後一棟樓的500多平米超級大平層，樣板間開放。3號樓准現房，推出3.6米層高的246平、263平戶型。
宸嘉100，總價6000多萬、頂層複式豪宅樣板間開放。這套樣板間值得頂豪買家參觀。一線臨江、少量低區260-270平大平層在售，單價4.4萬/平。200多平米起步、總價1000萬起的大平層「嘉佰軒」已亮相。
在漢口解放公園板塊，武漢潤府加推熱銷5億元，即將上新約143平四房。漢口長江日報路板塊，武漢城建中央雲璟取證，148-151平，均價3.6萬元／平。
在武昌濱江，武漢長江中心的一線江景大平層，正在被收藏。210、244平大平層，總價預計800萬-1500萬。還有5套281平的准現房，將在年底交房，價格很勁爆。
在沙湖核心，建發朗玥持續熱銷。
152平戶型售罄。11月加推最後一棟5號樓，183平，總價680-780萬。另外還有少量3號樓的224平。預計很快該項目將清盤。
在武昌灣，武漢長江天地即將加推6層洋房與小高層，建面約140-202平。
武漢豪宅江湖，有這樣幾組格局關係：
3-4萬+豪宅，左有武漢潤府，右有建發朗玥，中有長江天地，東有御湖境。
4.5萬+豪宅，江北有武漢瑞府、新希望D10，江南有長江中心、沙湖中心。
頂級豪宅，「雲三」（武漢天地雲廷三期）、「黃三」（綠城武漢黃浦灣三期）、華發外灘薈與宸嘉100，「頂豪四件套」。
商務大平層「四小龍」，新希望D-ONE、龍湖101、嘉佰軒、東湖九號。
03
最近，受萬華邀請去了一趟成都看豪宅。
麓湖，位於中國四大神盤之首，把成都五環外（成都的環線間隔窄，成都五環，相當於武漢三環）的項目，價格賣到內環一樣貴。
麓湖，造了一個雲夢澤的水上烏托邦，造型各異的別墅、高層住宅，沿湖生長。它的陽台、外立面、建築造型，堪稱一座水上建築博物館。
黑鈺島，湖岸邊的一棟總價1.5億的別墅，有私人碼頭、超大湖邊花園。
搶在房子主人入住之前，看了一眼室內，果然很不同。外形像一個博物館，陽光從天窗流入屋內，主臥牆上的牆景，是室外的綠樹成蔭。
它的部分建築組團，是麒麟、雲龍、鯤鵬、玄鳥等「神獸」。這個項目的TOP系，是「神獸」系。
同行們感嘆，為什麼武漢有這麼多湖，卻造不出一個「麓湖」？
在二七濱江與長江新區之間，萬華，布局了一個武漢版「麓湖」。
這一次，他們不複製成都麓湖，而是教武漢人「玩水」。
04
最近，武漢出台「漢十條」新政鼓勵住宅設計創新，對住宅陽台進深、面積比例等技術規範優化，支持建設第四代住宅。
第四代住宅，是集合「空中庭院房、垂直綠化」等於一體的理想住宅，每層每戶都有「前庭後院」。
10年前，這類住宅就在麓湖出現。目前，在福州、西安等地推廣。未來，這樣的「第四代住宅」豪宅也將在武漢誕生。
今年武漢第四批供地清單中，中心城區多個地塊即將出讓。
其中，武昌區臨江板塊（聯投中心附近）與中北路板塊（東亭地鐵站附近）各1宗，二七濱江板塊六期1宗，解放大道與二七路交匯處（萬科御璽濱江附近）1宗、解放大道與台北路交匯處（六中附近）1宗。
2024年武漢將有更多豪宅「新面孔」亮相，競爭更激烈。
［後記］
麓湖的高管說，他們很羨慕武漢。
「武漢豪宅的價格天花板已打開，豪宅與剛需之間有一個很大的區間。」
而我們很羨慕成都的豪宅，房子更低密，陽台超級大、產品如此超前。
成都的買房人，不僅是四川省內，更輻射整個西南，有著龐大的「紐西蘭」客戶。而武漢的輻射範圍，僅限於湖北省內。從豪宅買家總量上看，成都高於武漢。
同時，成都的豪宅買房人，多是企業主、金領。而武漢的豪宅買房人，多是企事業單位的骨幹，如醫生等群體。
總體而言，在產品品質、單價與總價上，武漢豪宅還有很大空間。最近兩年，武漢頂豪將迎來8-10萬+時代。
文｜楊光華（地產寫字人）