前兩天，一個學法律的朋友往我們群里扔了一個判決書，是關於白沙樓盤恆通新城的車位問題。
筆者打開後，見到這樣的判決：
根據這個判決書：
該小區，交房後，沒有銷售的車位，歸全體業主所有！
這真是個鼓舞人心的消息。
筆者查閱有關新聞，發現網友留言也非常激動：
有網友說：車庫物權應該歸業主所有，法院這樣判決是順應民意。還有網友說：鄭州可以此事件為契機，讓業主自治車位，以此緩解鄭州停車難題。
小區的車位車庫到底是誰的？一直以來，車位權屬都是行業內的爭論問題。開發商、業主甚至物業公司都認為應該歸自己所有。
現在，恆通新城這一判決，無疑是給廣大業主方吃了定心丸。
那麼根據判決書，恆通新城的車位真的能歸業主所有？這個案例對鄭州其他小區真的有借鑑意義？能夠推而廣之，對小區車位車庫權屬給予司法方面的指引？
另一方面，如果開發商真的敗訴，將來還有房企敢好好建車庫嗎？會不會降低行業標準？
詳細了解案件經過，對比其他城市類似案件後，筆者發現，事情可能並非大家想得那麼簡單和樂觀。
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恆通新城位於鄭開大道和康莊路交匯處，屬於白沙早期開發地塊的一個樓盤，2013年已經交房，規劃地上+地下共1120個停車位，最後建成785個，全在地下。2017年小區業委會成立，當時開發商還有三百多個車位未售出。
業委會和物業公司雙方一起將開發商未出售的375個地下車位和16個地下車庫，按照200元/月出租給了小區業主，收益所得歸全體業主。
這樣一來，開發商鄭州恆通置業有限公司不願意了，開發商準備將未售出的車位收回，但遭到了業主委員會和物業公司的拒絕。
業主們認為，沒有產權證的地下車位應歸全體業主所有，開發商不能再賣給業主，收「二回錢」。
開發商認為，車位是自己修建的，就是屬於自己所有的，業委會和物業的行為是侵權。
於是，開發商一氣之下將業委會和物業公司告上法庭，要求歸還停車位及車庫，並賠償侵占期間的損失。
案件在高新區人民法院審理，一審判決開發商勝訴，業委會及物業公司歸還車位，並賠償其間車位使用費12萬餘元。
但業委會及物業公司不服判決，提起上訴，二審判決則發回重審。隨後高新區人民法院再次開庭審理此案，未當庭宣判。之後，開發商撤訴。
原本以為，開發商撤訴，本案了結，業委會及物業公司獲勝。
誰知，開發商在撤訴4個月後，換了一個法院再次提起訴訟，這次是在中牟縣人民法院。
文章開頭的那個判決書，就是中牟縣人民法院在2019年12月23日作出一審判決。判決的結果是：駁回原告的訴訟請求。
也就是說，開發商恆通置業再次敗訴。
看到這個結果，很多人就沸騰了，如文章開頭的截圖，網友認為業主方取得了勝利。然而，事實上，案件並沒有結束。
我國實行是的「兩審終審」，一審判決後，只有過了15天的上訴期限，雙方都不上訴的，一審判決才生效。
若有人不服上訴，一審判決是不生效、不算數的。上訴後，二審法院可以自己審理、自己判決；如果一審存在事實未查清的情況，則發回一審法院重新審理，自查自糾，當事人仍然可以繼續上訴。
而此次一審判決，恆通置業不服，已經提起上訴，這也就意味著恆通新城案件從2017年12月份開始，到2019年還未結束，2020年還將繼續，這還不是最終的結果。
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而類似車位權屬案件，二審翻盤的，也大有先例在。
2014年，南京鼓樓區法院針對南京星漢城市花園小區業主委員會與開發商的車位產權之爭做出判決：
業主享有地下停車庫的全部權益，開發商應將地下停車庫移交給業主委員會管理。
這就是當時炒得沸沸揚揚的「全國首例小區車庫之爭」。
從當時的審判結果來看，是業主方得到暫時的勝利，於是各大媒體爭相傳頌。而實際上，開發商不服，向南京中院提起上訴，案件被發回重審。
二審的結果是，小區規劃的車庫數量是36個，實際建設是59個，超過規劃建設的23個車庫歸業主共有。
並且按照南京《商品房附屬房屋轉讓等問題的若干規定（試行）》第6條的規定，應有不低於15%（最低6個）的車庫歸業主所有。
因此，業主實際取得的車庫為29個，也就是超過規劃的車位以及按照規定歸業主所有的。
而在本案中開發商實際建設的車位（車庫）數量並沒有超過規定，鄭州也有沒文件規定業主占有一定比例的車位。
筆者猜測，也許是因為這個原因，恆通置業才會在撤訴、敗訴之後依然不服從判決，依然要上訴。
目前來看，這場耗時兩年，引發眾多關注的案件，還並沒有塵埃落定，並且開發商還有翻盤的機率，案件在高新區審理時候就是二審反轉的。
知道了這一點，大家就不會盲目樂觀。
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至於有網友擔心，如果開發商真的確實敗訴，那麼這種讓開發商吃力不討好的案件，會不會產生示範作用，以致於其他開發商不會再好好修建車庫？
筆者認為需要分情況。
我們再來看案件本身判決的理由是：證據不足，不予支持。
其實車位分為3種：公攤車位，人防車位，產權車位。
公攤車位，是開發商在前期房屋銷售時候已經把車位的建設成本計算到其中，開發商是無權銷售的，只能出租，這種車位沒有產權。即便是買房簽訂了合同，實際是合同，其實是變相長期租賃合同。
修建人防車位是為了在戰時或重大災難時用於躲避居民，人防車位產權是國家的，這種車位，開發商只能使用，不能銷售。
而產權車位就是那些車位的建築面積沒有被公攤，開發商有車庫的產權的。
恆通新城開發商目前出具的證據顯示，交了50萬的防空地下室易地建設保證金和14萬多的防空地下室易地建設費，也就是說恆通新城這個小區沒有人防車位。但是這個是公攤車位還是產權車位呢？還不能確定。
因為不知道地下車位到底有沒有公攤到業主的房屋中去。
這就是案件糾纏到現在的原因。
所以一般來說，能讓開發商花大價錢投入的車位應該是產權車位，也就是沒有分攤到業主房屋的車位，這是屬於開發商的。
因此筆者認為這個案例不一定會拉低車庫建設的行業標準，但是會提高開發商的產權意識。
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這個案件，由於開發商本身有問題在，所以不一定會在司法方面給出什麼特別的指引，但是通過這個案件，筆者認為至少能給大家帶來2點啟示。
1，買車位，一定要留意。
如果你已經買過車位的，自查下自家車位屬於哪一類，開發商有沒有侵權行為。如果你還沒買車位，準備買，也要分辨清楚，人防車位和分攤車位沒有投資價值。
有的樓盤打著「買房送車位」或者比明顯低於市場價的車位，你更是要留個心眼，問清楚到底是哪一類。
2，維權，一定要採取合理的、合法的方式，這才是最有效率的。
這個案件之所以會產生，最主要是開發商恆通置業產權意識不健全。開發商認為地下車庫所以自己所有的理由是，交納的土地出讓金已經包含地下空間使用權的土地出讓金。
而與之相反，恆通業主們的法律意識讓人驚嘆。他們查詢到：
根據《鄭州市城市地下空間開發利用管理暫行辦法》，開發利用城市地下空間工程應當取得地下空間使用權。以有償使用方式取得地上使用權的,與地上使用權同步開發的地下空間使用權,依法按照地上折算樓面地價的20%繳納地下空間使用權的土地出讓金,一併簽入《國有建設用地出讓合同》。
所以一審判決的開發商敗訴，就是因為他們拿不出來繳納地下空間使用權的土地出讓金的相關證據，也拿不出來車庫沒有被公攤的證據。
不僅如此，小區業主在維權一開始就是走的合理合法的途徑。他們在打算將未售車位出租的時候，就提前諮詢過法律人員，了解到開發商如果沒有車位的產權，業主有權將沒有產權的車位車庫合理自治。
除了車位問題，這個小區的一些照明、消防系統等公共設施修復、更換等，業主都是通過投訴，信訪或訴訟等合法方式解決的，並達到很好的效果，之前就有媒體專門做過報道。
這兩年，鄭州維權事件爆發性增長，而且就在這兩天，鄭州雨雪天氣非常惡劣，還有不少人在大街上維權。但是即便如此，維權效果理想的非常少，甚至有些人還沒抓了起來。
相比之下，恆通新城案件雖然只是階段性勝利還不知道最終結局，但是小區業主的維權態度值得大家學習。
最後，祝大家維權勝利，過個安穩年
文章來源: https://twgreatdaily.com/zh-mo/Y35nh28BMH2_cNUgH2CT.html