中房報記者 唐珊珊 北京報道

物業市場的紅利吸引著更多的人加入。時隔八年，兩位「惺惺相惜」的大佬再見面竟是以投資物業的方式再續前緣。

繼2019年12月29日，龍湖集團（00960.HK，以下簡稱「龍湖」）以10.76億港元總價受讓綠城服務（02869.HK）1.39億股股份後，今年4月25日，龍湖再次以13.01億港元認購綠城服務1.55億股增發新股，交易完成後，龍湖將合計持有綠城服務10%股份，成為綠城服務第三大股東。

儘管龍湖方面將投資綠城服務的原因歸於看中綠城服務的社區服務及品牌聲譽等，但在地產人看來，促成這次合作的還有雙方此前的淵源。

「宋衛平和吳亞軍都是對產品品質有著極致追求的人。2011年，綠城危機之時，焦慮的宋衛平想到的第一個人是吳亞軍，但終因吳亞軍的猶豫不決而錯失良緣，這次合作或許也有彌補遺憾的成分在。」一位資深投資機構總裁在接受中國房地產報記者採訪時表示。

而一位龍湖前高管判斷此次增持，或為龍湖分拆物業上市的前奏。

獨立盈利對龍湖的吸引

如果是單純投資行為，為何龍湖會在數百家物管企業中選擇綠城服務？

綠城服務誕生的最初使命是服務於綠城中國所開發的項目，2016年7月12日獨立拆分登陸香港資本市場，如今也是宋衛平唯一留下的上市平台，市值已遠超綠城中國。

從營收規模來看，其2019年營收規模為85.82億元，僅次於萬科物業127 億元和碧桂園服務98億元。

但從毛利率來看，其2019年毛利率低於20%，凈利率只有5.5%，而同行頭部選手毛利率均超30%，凈利率均超15%。

從在管面積來看，綠城服務為2120萬平方米，與碧桂園、雅生活等差別不大。但從儲備面積來看，儘管近兩年，其儲備面積一直處於增長狀態，但仍低於其他物管企業。

從認購書來看，綠城服務在社區增值服務方面的表現是龍湖入股的主要原因。

物業增值服務一直是行業突破的難點，但綠城服務卻表現不俗。財報顯示，其物業服務收入達54.52億元，同比增長22.2%；園區服務收入達19.13億元，同比增長46.0%；諮詢服務收入達19.13億元，同比增長29.6%；新投入的文化教育服務也貢獻了1.91億元的收入。

「如果刨除這些原因，能夠吸引龍湖的應該是他的獨立盈利能力。」上述投資機構總裁表示。在他看來，相比其他從母公司分拆出來的物業企業，綠城服務是較早擺脫對母公司依賴性的一家物管企業。

物業分拆上市序曲還是財務投資？

儘管在外界看看，投資綠城服務可能是「理性的吳亞軍」難得的「感性之舉」，但投資綠城服務背後的龍湖或許有更深遠的謀慮。

資料顯示，綠城服務上市前，大股東為宋衛平、壽柏年、夏一波全資持有的Orchid Garden Investment，合計持有公司51%的股份，綠城物業服務集團董事長李海榮持有34%股份。IPO之後，宋衛平等人持股比例稀釋至36.72%，李海榮持有24.48%。

2020年1月6日，在龍湖入股後，該公司的股東持股比例再次發生變化，由宋衛平夫妻持有的Orchid Garden Investment股權仍為36.72%，主要股東Lilac international持股比例由20.19%降至15.2%，由龍湖集團持有的Sail Link Holdings Limited持股比例變為5%，李海榮退出。

如果從認購協議來看，此次增持似乎只是計劃中的一部分，未來龍湖將會扮演一個怎樣的角色？

「龍湖這家企業很少投資其他企業，綠城服務是他們唯一以投資者身份入股的企業。」一位曾在龍湖任職物業高管告訴中國房地產報記者，在他看來，這宗投資最讓人費解的地方是其投資主體，如果是為未來物業公司分拆上市做打算，那麼應該是以龍湖物業服務集團有限公司（以下簡稱：龍湖物業）為主體去投資；如果是吳亞軍個人看好，那麼應該是以雙湖資本為主體，但最終卻是以龍湖集團為主體去投資。

儘管社區服務是龍湖重點布局的領域，但他更傾向於認為此次投資是為將來龍湖物業分拆上市做鋪墊，這點從其派駐綠城服務的非執行董事也可窺一斑，資料顯示，出任非執行董事的是龍湖集團副總裁兼龍湖物業服務集團董事會主席王光健。

「雖然吳亞軍曾在公開場合多次表示龍湖物業不會分拆上市，但從2019年其在內部會議上講話來看，或許未來會有轉變。」在這位龍湖前高管看來，往年吳亞軍對於物業一般只管預算，但近期卻開始強調利潤，這一細微的變化也讓此次增持多了更多想像空間，畢竟有雅居樂收購綠地服務的案例在先。