一周多前被朋友的經紀公司拉去當了回「文書先生」，幫忙起草房東和租客解約賠償的協議。這起解約的事情也是夠奇葩的，今天就來跟大家講講這件事情，希望大家都能從中汲取點教訓，別稀里糊塗地犯同樣的錯誤，賠了夫人又折兵！
事件回顧
房東X先生將一套一室戶的房屋租給了Z女士，當時的租賃合同簽了一年的期限，到期後雙方協商達成續租的事宜但一直就未在簽署正式的租賃合同。續租期間，Z女士向房東X先生提出需要辦理居住證，房東同意了。之後，房東在租客自行擬定的一份租賃合同上籤了字，並一起去了街道辦事處辦理了備案登記手續。
貌似這是一件合情合理的事情，可其中的貓膩是這份合同上的承租人也就是要辦辦居住證的人並不是實際租房子的Z女士，而是Z女士的堂兄Z先生和他的妻子以及未成年的兒子。說到這，大家應該就明白了，這其實就是為了辦理居住證而借用該房子的地址虛擬了一份租賃合同，這樣的事情在2018年7月份上海市最新的居住證辦理規定出台前還是挺多的。
由於我只是被臨時拉去幫忙的，所以並不十分清楚那位已經七十多歲的房東當時在辦此事時是否完全明白這究竟是怎麼一回事。據朋友公司描述，租客在房東同其交涉解除租賃事宜時拿出了這份合同（房東手上應該是沒有的），房東當時看到後表現得極其詫異，估摸著房東被忽悠簽下這份租賃合同的可能性不算小。然而由於合同上有房東本人的親筆簽字並且在街道還有備案登記記錄，房東如何舉證自己當時是不明白實情的呢？啞巴虧算是吃定了。
以上只是故事的鋪墊部分，接下來才是整個故事的「高潮」。今年3月份，房東因為要給外孫籌錢買婚房，所以要把這套出租的房子賣掉。房東在賣房前告知了租客Z女士，Z女士當時也配合了看房的事宜，房子在5月份找到買家定下了。
原本以為萬事大吉，但當房東簽完了買賣合同通知Z女士，同時與其協商解除租賃關係時，租客Z女士堅定地表示要繼續租房不打算搬。房東之後多次同其協商，答應給Z女士適當的合理繼續租賃的時間後再搬，也願意按之前第一次租賃時合同中約定的違約金賠償，甚至適當再多賠償幾個月房租作為Z女士重新租房的補貼，房東也表示願意。
Z女士仍是拒絕接受並且理直氣壯地拿出那份備案租賃合同，房東看後傻眼了，那份合同的租賃期限居然是三年，按那份合同的約定，距離合同到期還有兩年多時間。據說直到那個時候，房東才如初醒地想起來還有那麼一份租賃合同的存在。
Z女士以此為依據拒搬，房東多次請其提願意搬離的條件，Z女士就是隻字不提，同時也不答應房東提出的搬離條件，如果想讓她搬，她給到的答案就三個字，「法院見」。
事情就這樣僵持了兩個多月，眼看著就要到了和買家過戶交房的時間期限了，事情必須要有個了斷了，可如何了斷呢？
打官司？且不說最後會如何判，這時間上就至少要半年，買家明確表示不接受，如真拖那麼長時間交房，買家也要打房東官司，告房東違約，逾期交房，毫無疑問，買家必會勝訴，按照買賣合同的約定，賠償金得四十多萬。
玩「硬」的？租客Z女士似乎鐵了心，軟硬不吃。升級玩「橫」的，警察叔叔都來了不下一次，說了不能「過火」處理，不然有理也變沒理了。
左右為難之間，房東最終為了買賣合同不違約，不得不心不甘情不願，氣不打一處來地給出了賠償「十萬元」的條件，希望租客能儘快同其了斷此事。結果大家一定都猜到了，租客Z女士聽到了這樣的最後答覆，立馬通知自己的堂兄一家都到場，在解約賠償協議上齊刷刷地都簽了字。
作為從業十餘年的經紀人，經歷過的，聽說過的，由於賣房而賠錢給租客的事情也算是有一沓子了，但因為這樣的合同，這樣的故事情節而賠錢，還賠了這樣一個讓人瞠目結舌的數目，真是生平頭一遭。
我無意從道德層面去評價租客的這種行為，「有恥or無恥」，每個人心中應該都會有桿秤。接下來我想要說的是，從法律層面上，我們必須從這件事情上學會點什麼，因為道德層面對解決或是預防此等事件沒用。以下所講的內容是我就自身知識範疇和經驗的一些看法和見解，未必完全精準，供大家參考。
事件的幾個關鍵節點以及涉及到的法律問題
（1）「買賣不破租賃」
這是我國法律明確規定的，房屋租賃關係存續期間，房東出售房屋，不影響已有租賃合同的效力。換句話講，如果原房東不能順利跟租客解約的，那麼新房東可以就無法如期騰空交房追究原房東的違約責任，但原有的租賃合同依然有效，新房東不能擅自單方面解除租賃合同。
「買賣不破租賃」的初衷是為了保護租客的合法權利，但現實中確實有一些「精明」的租客利用房東既貪戀租金收入，又想要賣掉房子的心態迫其出了點「血」，不過像今天這個故事中的賠法，我也是無語了！
「買賣不破租賃」也非適用於所以房屋出售的情況，比如有抵押的房屋，若出租時房東已經向租客明確告知了抵押的事宜，那麼抵押權實現時，租賃合同對於受讓人不具約束力。
（2）「不定期租賃合同」
不定期租賃指的是當事人沒有約定租賃期限或是約定不明確的租賃形式。一般我們在首次出租或是承租房屋時都會簽正式的租賃合同，合同也會約定租期，而往往續租時許多房東和租客就沒有再簽正式的合同，都想當然的認為租約應該自動延續且完全照舊的，但殊不知，租賃合同一旦到期，若租客繼續承租且房東無異議的話，原租賃合同雖仍有效，但租賃期限確是為不定期的。
不定期租賃，承租人或是出租人都有權解除合同，但應當在合理期限前通知對方。
顯然，X先生和Z女士之間的租賃就是屬於不定期租賃關係。
（3）此事件中的租賃事實究竟該如何認定
這個問題的認定直接關乎Z女士和她的堂兄以那份備案租賃合同未到期為由不搬，最終讓房東賠了「十萬元」才同意解除那份合同的做法有沒有道理。
整個事件中實際存在兩個租賃關係，一是Z女士實際承租該房屋的租賃事實，另一個是Z女士堂兄借用該房屋簽署租賃合同進而以此租賃關係辦理居住證的事實。
如果辦居住證的事情是發生在2018年7月之後的話，那麼房東就根本不可能碰到這樣奇葩的事情。因為最新的居住證辦理辦法規定必須網簽租賃合同且要經派出所上門登記並不定期檢查半年後才能發放。若當時就是需要網簽備案的話，估計房東就不會這麼稀里糊塗了，而且網簽合同也不是租客可以擅自自擬的，遺憾的是事情發生在新規定出台前的半年。
就我的認知看，即使是打官司也應該是以確認Z女士的實際租賃行為，而認定那份所謂的備案租賃合同和實際租賃無關聯的機率性大，因為這本來就是事情的原貌，除非當初租客擬定租賃合同時就預先在合同中設定了可以轉租給Z女士的條款。遺憾的是，我沒有看到那份合同的全部內容，不能給到最精準的判斷。
如果那份合同中沒有轉租的條款，Z女士堂兄一家就必須履行合同中己方的義務，不得轉租他人居住，包括Z女士在內，所以只要那份合同沒明確可以轉租Z女士的條款存在，房東就完全有理由直接讓Z女士搬走。
在那份合同沒有轉租條款的前提下，如果Z女士堅持她的承租行為有效，那就意味著自己承認備案租賃合同和實際事實不符。根據我們之前分析的，Z女士和X先生之間的租賃已屬於不定期租賃，X先生完全可以在通知Z女士解約後給出合理的時限要求其搬家，根據實踐這個合理期限通常是三個月。
若是Z女士既想堅持她的承租行為有效，又想讓那份租賃合同合法有效，那除非其堂兄一家乖乖搬來同她一起擠在這樣一間一室戶里，不然，天下豈有魚和熊掌通吃的道理？不如此辦，房東大可直接趕Z女士搬家並且還保留追究Z女士堂兄違約的權利，當然前提還是那份合同中沒有相關的轉租條款，若是有，那房東徹底沒戲。另外，在沒有轉租條款的情形下，若是Z女士堂兄真搬來跟房東耗，那房東也尷尬了。
所以說，租客方仗著有份房東簽字的租賃合同擺譜未必一定能達到目的，但是事實的認定是誰主張誰舉證，租客方定是不會承認只有Z女士租住的事實，舉證責任在房東方，房東目前恰恰沒有過硬的證據證明那份合同的虛假性，貿然強行趕人勢必真的就得「法院見」了。
打官司是需要很長時間才會有結果的，房東未必怕打官司，但時間上確實耗不起，除非為了爭這麼一口氣，願意承擔買賣合同中的違約責任，賠更多的錢給買家。租客精就精在知道時間是房東的「命門」，正是因為摸清楚了房東的「底牌」，租客才會在房東之前的一次又一次「軟硬」交涉時，撂下一句「打官司，法院見！」的話拒絕房東。
房東到底「冤不冤」
分析清楚了事件的本質和關鍵點，我們再來看看房東到底「冤不冤」，如果「冤」，有沒有比竇娥還要「冤」呢？
房東很冤，因為當初出於好心幫忙簽下的那份租賃合同給他今天的賣房帶來了如此巨大的麻煩，不僅金錢上受了損失，精力上也被嚴重地消耗了，更加要命的是這樣一份租賃合同的存在，房東居然忘得一乾二淨了，但凡能在賣房前想起來，再詢問一下懂行的人，結果未必會如此。
房東其實也不冤，因為房東對於房屋買賣知識太缺乏了，不僅如此，對於房屋租賃的相關知識估計也是極度缺乏的，殊不知偷懶不續簽合同會有如此巨大的潛在危害性。如果房東和Z女士正兒八經地每次續租時都簽個期限為一年的書面合同，那絕對可以直接證明那份辦居住證的租賃合同的虛假性和無效性，而如今因為沒有符合實際租賃事實的合同，才給了租客扯皮要求法院見的說詞。
另外，就算房東全然忘了那份租賃合同的存在，在賣房前也沒及時的和租客就賣房後如何處理租約的事情達成一個明確的書面協議，而在還不知道租客真實想法的情況下，貿然和需要騰空房子交房的買家簽訂買賣合同，這只能怪自身做得有問題了，說的不好聽點，租客能獲得要求賠這麼多錢的機會，有一大半都是房東給創造出來的。
當然，憑良心講，我們無法要求一個七十多歲的老先生有這樣的水平和能力，但賣房這事因為是為給外孫購買婚房籌錢，所以老先生的女兒即外孫的母親全程都參與了，作為思維不遲鈍且年富力強的女兒都沒能事先把握好，事後又無能力處理好，就真沒法全都怨別人了。
必須汲取的「致命」教訓
（1）時刻牢記「買賣不破租賃」
不要以為按照合同條款賠錢，租客就是必須要接受的。一般合同約定的違約金是一個月房租或是兩個月房租，這樣的條件，租客有權選擇不接受，而是按照合同約定租滿租期，當然錢出到位，那麼別說是租客，鬼都會搬！
另外現在有些租賃合同，尤其是被長租機構或是個人二房東包租的房子的合同，關於違約的約定基本上都不是按照一個月或是兩個月租金這樣定的，多數都是按照未滿租期天數的租金總和來定的，而且還會約定房東提前收回房子還需賠償其他一些不菲的費用，這樣的合同往往頁數多，條款多，房東極有可能被「繞進去」。
（2）還有一個「優先購買權」的問題，也會是個「雷」
多年前就聽說過這樣一個段子，一個律師租客利用「優先購買權」的規則名正言順地通過法律途徑向出售了房屋的房東索賠了一大筆的賠償款。
現在的許多租客都是經過多次和房東鬥智斗勇較量的江湖老手，保不准你賣房子時就攤上個這樣能「治」你的租客。
記住，「放棄優先購買權」是要書面的，空口無憑，房東有舉證的義務。那個段子中房東雖然告知了租客律師賣房的事，但律師嘴上跟房東打太極，放棄書就是沒簽，等時機到了才跟房東「法院見」，真的是不怕流氓耍無賴，就怕流氓有文化啊！
（3）續租勿忘簽個正式合同
這樣的做法對於房東和租客都是一個最基本的保障。沒有白紙黑字續簽的租賃合同，租賃關係依然會在，但租期則成了不定期的，根據《合同法》的相關條款，只要一方在合理期限前告知對方，就能解除合同。而這個合理的期限絕對不可能是今天故事中所提到的兩年。
續簽合同的事情，房東租客自己就能辦，無需再通過中介。想再找之前居間的中介辦也行，若是遇上一些所謂大中介要以此再收一次中介費的，那就別去了，但付一點合理的手續費還是應該的，沒必要太摳門了。
（4）如今房屋買賣中因為實際交房發生矛盾的事越來越多，真要留神了
現在因為很多房屋的買賣都屬於置換，一環套著一環，因此過去不怎麼被重視的實際交房事宜變得重要起來了，原因是多數買房的都急著要騰空的房子，所以如果買家是要空置交房的，買賣合同中關於交房的時間約定一定要慎重計算清楚，留足時間，避免意外情況導致交房延遲，到時候麻煩上身，千萬別輕易聽信某些不託下巴說話的中介勸你的「交房，那就不是個事」的忽悠！
（5）學習國外房東空置賣房才是「硬道理」
國外多數房東賣房子都是不帶租約，清空房屋再賣。咱們這正好相反，大部分是帶著租約情況在出售，很少是先解除了租約再賣的。
過去問題不大，隨著房地產市場日漸成熟，真心建議各位要賣房子的房東們，還是本著抓大放小的原則，最好是在沒有租約的情況下賣房子，無論是提前同租客解決租約問題，還是原本就沒有租約存在，都是避免意想不到的麻煩發生的「硬道理」！
今天故事和我的分析見解就講到此為止。文章最後還是要聲明一下：故事是真實的，而且就發生在過去的幾個月里。由於不是經手這樁買賣的居間方，我對事件的全部細節無法徹底明了，所以無意去批判誰，數落誰。把這個故事拿出來剖析，只是希望能切切實實地讓沒啥經驗的朋友漲漲見識，知道原來還有這樣坑人的「神」操作存在。
我是樓市柯南，一名資深的房地產經紀人，講樓市中最底層的實情，講最直接的真話，觀點和見解或許會有失偏頗，但絕對有一說一，有二說二！如果覺得我的文章還有那麼些看頭，希望能持續關注我，也希望能向需要者多多推薦。若有房地產方面的問題也可以隨時在評論區聯繫我或是直接私信我，我們單獨討論！感謝各位的耐心閱讀，我會一直在此等著你的關注！