中國的房地產，經歷了近二十年的高速發展，在過去的十幾年裡，用瘋狂來形容，似乎一點也不過分。
各地方瘋狂賣地，開發商瘋狂建樓，老百姓瘋狂炒房！
在一系列的瘋狂背後，帶來了幾個顯著的後果，房價高不可攀，中國家庭資產80%都變成了房子，居民負債率居高不下，而當下的年輕人，也越來越買不起房子，即便掏光六個錢包，首付或許也很難湊齊。
那麼， 未來的房地產到底還會 如何發展呢？未來的房價還會漲嗎？
相信關注房地產的人，都聽到了各種各樣的「專家」們不同的聲音，其實，我們都知道，在當今的樓市裡，沒有哪幾位專家，是真正的「專家」，而即便是真正的專家，也很少有中正的立場，因為他們背後都有著各種各樣的利益集團。
最近，一位號稱當下最懂房地產的官員黃奇帆在一次會議上的發言，回答了上面的這些問題，今天我們就來看看，在他的眼裡，未來的房地產到底會怎樣，房價會如何走。
一、房地產市場規模還有多大？
關於這一點，有很多人都探討過，比較通俗的理論，就有專家說過，未來還有一億農民要進城，那麼，就會產生一億的居住需求，這也就意味著，未來的十幾年，還有龐大的市場需求，足以支撐房地產再高速發展一二十年。
此前，同話財經在文章《我們到底還需要多少房子？》中已經做了分析，根據《中國家庭發展報告2014》，在2014年的時候，中國的家庭數量為4.3億戶，平均家庭規模為3.02人。從這些年的發展趨勢來看，我國家庭小型化的進程並沒有停止，也就是說，家庭成員變得越來越少。
國家統計局數據顯示，2018年末我國人口為13.95億，按平均每戶3個人計算的話，我國家庭數量為4.65億。按戶均1.1套的數量來計算，我國當下的房屋總量為5.115億套。
從套數上來看，我國住宅已經夠多了。
有專家不同意這樣計算，他們要從人均面積上來說事。根據相關統計數據顯示，我國人均住宅面積為36.65平米。根據民生證券發布的統計數據顯示，美國人均住宅面積65.03平方米、英國人均49.4平方米、法國人均40平方米，法國、芬蘭、日本的人均住宅面積都比中國高。
這表明，從人均住宅面積的角度來看，我國的房屋需求量還有很大的空間。
但是，大家要明白一點，西方國家與中國的家庭相比是完全不同的，如果還是按人均面積來算，一戶3個人，一戶的平均住宅面積為109.95平方米，這在一般城市裡，可算得上是大面積的住宅了。
看到這個數字，你覺得未來的樓市還有多少增加的空間呢？
黃奇帆在演講中也提到，在過去的20年，中國房地產每年的新房銷售交易量差不多從1億平方米增長到17億平方米，翻了四番多。
而在今後十幾年，房地產業發展趨勢，不會是17億、18億、20億、30億平方米的逐漸增長，而是逐漸萎縮，大體上有十幾年的過程，逐步往下降。
十幾年後每年的竣工銷售量下降到10億平方米以下。
二、房價到底會如何走？
對於廣大老百姓來說，最關心的還是房價。
但是，對房價的期許，很多人都很矛盾，因為買了房子之後，就希望它漲價，可是沒買房的人就希望它降價，總是在這樣的糾結與矛盾之中，很多人錯過了買房的機會，從而再也買不起了。
過去十幾年，雖然在樓市小周期中，在局部地區、特定的時間段里會有漲有跌，但是，如果從大周期來看，無論在哪裡買房子，都是會賺錢的，因為全中國，幾乎沒有哪個地方的房價價格沒有漲。
說的通俗一點，在過去的十幾年裡，是房價普漲的十幾年。
閉著眼睛買房，都能賺到錢。
那麼，未來的房價還是這樣的普漲嗎？
去年底，同話財經就提出了未來樓市分化的觀點，而今年的現實情況也應證了這一點，不僅是地區樓市在分化，各種不同的類別也在分化，同一個城市的不同地區也都會出現分化。
黃奇帆也認為，從現在開始，往後的十幾年，房地產不會出現四面開花，東西南北中全面發熱的狀態不可能再重複，但是房地產還會有熱點。
這些熱點在哪裡呢？主要就集中在中心城市、城市群、都市圈。
其實，這與經濟的分化是同步的，這也就是為什麼我們一直強調，大家關注樓市，不能單純的只看樓市，要看清楚經濟發展的脈絡和未來，就知道樓市會向哪裡走了。
三、房價還能漲多少？
經常會有網友問，未來房價還能漲多少？我買一套房子放個三五年，還能翻倍嗎？
其實，這樣的問題，不好給出準確的答案。
但有一點是可以肯定的，還想像過去一樣，買一套房子，就躺家裡賺錢，那基本不太可能了，但是機會還是有的。就如上文所說的那些還有機會的城市，可以在適當的時機去布局，雖然不能有太大幅度，但是，一定比例的增長還是能收穫得到的。
關於房價到底能漲多少，黃奇帆給出的答案是，今後十幾年，房價趨於穩定，既不會大漲，也不會大跌，房價的平均增長率將低於或等於GDP的增長率。
那麼，未來的GDP增長率會是多少呢？
中國的GDP今後十幾年平均增長率大體在5%左右，房地產價格的增長大體上不會超過M2的增長率，大體上也不會超過GDP的增長率，一般會小於老百姓家庭收入的增長率。
總之，因為中國的城市化還有一定的空間，城市化率還有10個百分點的上升空間，這也為樓市的發展，提供了相對的空間。隨著國家對中心城市、城市群和都市圈的扶持發展，這些中心城市未來將具有較大的吸附效應，獲得較好的發展，這些地區的經濟發展，必然會帶來人口的流入和樓市的繁榮。但是，那些人口流出、資源枯竭的非中心城市，狀況可能就不那麼樂觀了。
當然，從整體來看，今後十幾年，房價會趨於平穩，既不會大跌，也不會大漲。
同話財經原創文章，轉載請註明來源並保留本站連結。