合肥，簡稱廬，古稱廬州、廬陽，是安徽省省會、合肥都市圈中心城市，綜合性國家科學中心，「一帶一路」和長江經濟帶戰略雙節點城市 ，具有國際影響力的創新之都，皖江城市帶核心城市，是國務院批准確定的中國東部地區重要中心城市、全國重要的科研、教育基地和綜合交通樞紐。在當時大運河未開通，邗溝經常淤塞的情況下，地處長江、淮河兩大水系運輸節點的位置使得合肥成為貨殖列傳中記載的十八個商業都會之一。
說到樓市，合肥一直比較低調，畢竟國中城市無緣，自貿區無緣，都市圈城市群無緣。除了安徽人民之外，外省市的人很少關注合肥樓市。
但就是這麼低調的合肥，最近樓市出了兩件大事。
1、發布公告，地價控房價。
2、14家銀行二手房拒貸。
一、70年首次，地價控房價
8月28日，合肥市市自然資源和規劃局發布公告，為貫徹落實房地產長效管理機制，實現「穩地價、穩房價、穩預期」目標，促進房地產市場平穩健康發展，調整商品住宅用地定價方式，建立房價和地價聯動機制。
總結下來主要內容有兩個方面：
1、根據周邊新房和二手房的價格，綜合考慮，確定擬拍土地起拍價和最高限價
2、KFS拿地競拍的時候，沒達到最高限價，價高者得，達到最高限價，以競自持用於租賃的商品住房計容建築面積最大者為宗地競得人。
目前，合肥是我國首個採用這種地價和房價聯動機制的城市。
從控地價的角度來控制房價，不得不說是一項非常有力的控制手段。
但是，公告中並沒有說如何根據周邊房價確定土地的起拍價和最高限價。
但是公告內容有限，正向跟進調節還是逆向調節不確定，周圍樓盤採集數據不確定，甚至是根據周邊房價上下限制定的起拍價和最高限價的規則也不確定。
是跟著周邊新建項目和二手項目上漲順向跟進，調節作用微乎其微，甚至有哄抬房價之嫌疑。
所以只能是根據周邊新建項目和二手項目漲幅實行逆向調節。
本次公告開宗明義，「為貫徹落實房地產長效管理機制，實現「穩地價、穩房價、穩預期」目標」。
房價過熱的時候，控制土地價格，幫助穩定房價；房價下跌的時候，通過提高地價的方式，刺激房價回暖。
如果真的採用逆向調節的話，無論是現在還是未來，都可以有效的控制房價的快速增長。因為我國房價上升的主要原因就是土地財政下，不斷上漲的地價。
二、合肥樓市近況
因為二手房成交更加貼近市場，我們從合肥二手房成交行情來整體看合肥樓市近況。
從上圖河北貝殼網成交價指數，可以看出，近一年以來，合肥二手房價格比較穩定，今年一月份以來，從房價上來看，基本保持穩定，略微有所下降，基本符合調控預期。
再看看成交量，貝殼網顯示，合肥近三個月成交量3222套。
而2018年合肥的人口已經800萬人。800萬人口，三個月二手成交3222套。樓市之冷可想而知。
最近又爆出合肥12家銀行二手房拒貸的消息，據悉現在碩果僅存的只有徽商和民生兩家銀行還可以做二手貸款。
那些有需求的剛需客，沒法通過二手房解決需求，只能等待或者將目光轉向新房。
此時，出台這麼一個看似對樓市利空的房價和地價聯動機制，看來合肥這麼默默無聞的老實人也有自己的如意小算盤。
三、對房地產的影響
從房價與地價聯動的直接作用效果來看，最直接受到影響的是土地價格，逆周期調節情況之下，土地價格上調的可能性比較大。土地價格回調，自然會帶動房產市場的回升。
從中長期看來，這種房價與地價的逆勢調節，必然會使土地市場和樓市更加穩定。不僅土地供應會成為房地產調節的重要方式之一，土地價格也會成為房地產市場的重要調控手段之一。
所以綜合來說，這項政策對房地產市場來說，對剛需來說自然並非是利空政策。因為「穩」也是房地產長效機制的調控目的。但對有房產投資需求的人來說，顯然並不是一個好消息。
從這方面來說，暴漲的時候沒有拿出來這項政策，現在不以房地產作為短期刺激經濟的手段和長效機制的基本方針之下，拿出這項政策，說是錦上添花也不錯，在我看來頗為雞肋。
四、其他城市會不會跟進
昨天我在冷靜思考：未來五年房價漲不漲。。。提出一個問題，18個自貿區，8個國中城市，臨港自貿區，深圳特色主義示範區發展的錢從哪兒來？
18個自貿區，8個國中城市，臨港自貿區，深圳特色主義示範區幾乎囊括了熱門投資城市，就連地位超然的北京，也有大興機場一角被劃入河北自由貿易區。
我國的崛起與世界上絕大多數國家都不同，資源型國家比如阿拉伯半島是靠石油起家，其他一些列的資本主義國家，基本上都是靠對外掠奪，完成資本的積累。唯獨我國，不靠掠奪，不靠資源，靠土地財政實現國家的崛起。
所以即使不以房地產作為短期刺激經濟的手段，土地財政是萬萬丟不得的。
從短期來看，即使房價和地價聯動的逆周期調節，也不會改變各個城市的樓市行情，甚至會因為錯誤解讀而帶來更大的樓市恐慌，所以上述這些城市和城市群規劃之內的城市，跟進這種政策的可能性極小。
從地價角度來看，無論是自貿區還是城市群規劃區，或者更高一級的深圳特色示範區，現在樓市變冷的情況，土地市場必然受到影響。
從房企的角度來看，現在在售的受到影響的項目，基本上都是在17年或者更早之前拿的地。
而現在拿地到項目上市銷售，最快也會是兩年或者三年之後的事情，現在土地市場因為樓市變冷，也是一個房企拿地占領市場份額的機會。
自貿區吹風會，也可以是房企的借風會，對個人來說，這也是一個比較好的投資機會。
需要發展的地方土地不因為樓市冷淡而下降太多，有更多錢用於發展，房企有了吹噓的「噱頭」，房子更好賣，個人投資有了預期，三者皆利。
從臨港自貿區方案確定之後，上海定向解綁一周時間臨港新盤基本售罄也可以看出端倪。
從中長期來看，房價和地價聯動的逆周期調節的調節方式，必然會使土地市場和樓市更加穩定，一旦市場回暖，對中心城市、自貿區等可以說是土地財政背景下自縛手腳的行為。
短期利益不明顯，長期利益看空，城市群發展需要錢、自貿區建設需要錢、產業轉型需要錢，各種需求導向都決定有發展的城市不會跟進這一政策。
反而是被國中、都市圈、城市群排除在外的城市出台的幾率會大一些，畢竟這些城市的任務已經從全面的經濟發展上升到保障糧食安全、生態安全、邊疆安全等方面。