意義不大的一段
本來今天寫盤古大觀幾棟樓的，今天聊聊最近買房的一些觀點！希望能對有意向購房的讀者一點建議。
剛好昨天看到老傅寫的文章談到偉哥寫發在攸克的一篇《買金茂府的18個理由》。當然因為買金茂府房款也沒優惠一毛錢，所以我沒在自己的帳號發這篇文章。怕有點用力過猛嫌疑。
按說老傅寫房地產企業財報，分析企業的文章都非常好，的確值得大家學習，但具體到這麼買房，還真沒什麼值得學習的成功經驗。所以這篇文章事實上沒寫出什麼有價值的內容。
在過去的有限幾次置業經驗中，我認為買房一直就是賭博，雖然自認基本都買對了，但也不可能保證未來金茂府是肯定就買對了。願賭服輸，未來金茂府是我認為相對比較確定安全的，我也相信金茂的品質在北京肯定首屈一指，哪怕是限競房。
房住不炒，對於普通老百姓來說，房子買了以後很難說就一定賺錢了，但賺錢是為了什麼呢，不就是為了住的高興。買一套我喜歡的房，我理由有很多，18個其實也不夠。這些理由說服了我自己本來不買未來金茂府也可以過的挺滋潤的，但看了真心動，現在又要負債買房。
傅大哥財報分析非常有條理，但這篇反對18個理由的確忽視了一個基本點，就是偉哥買了，真買了。所以他這個邏輯就不是你寫了什麼，我認為不對，而是你買了，我覺得不值。
對於這篇反對18個理由的文章，的確有點用力過猛。寫這篇文章碼字花費的精力基本也就是半天，為了寫而寫，那麼偉哥買一套未來金茂府花費的精力，算算還月供起碼估計也要好幾年了。所以單純從文章選題的思考層面，這不是一個數量級。
看這個未來金茂府到底好不好的問題上，一個是用隔壁圍觀角度，一個是用1000萬真金白銀，不對等。所以就事論事，看了反對18理由的前2點的確沒什麼邏輯，那後面16點反對，我真沒看。因為我想了幾個月決定買了呀！
萬一傅碩真寫了對了什麼靠譜的偉哥沒發現的反對理由，我也只能坐在未來金茂府的房頂哭了，畢竟是真買了。（所以如果誰買了青龍湖的房子，同樣偉哥也沒有理由說你買錯了，雖然偉哥寫了青龍湖4篇口水文，總是沒有你的真金白銀值錢）
北京好房子有很多，偉哥專門梳理了一篇買到就賺，與北京那些項目值得買的文章：
重磅！北京歷史97個「限競房」投資購買評級︱張大偉
但對於未來金茂府，我都買了，你說我不對，
，傅大大起碼應該舉例自己買對過什麼房子，才能有點歷史經驗，否則從文章立意上，意義不大。
單純從文章本身也就失去了借鑑的價值。下面聊點有意義的。避免有人又說偉哥寫的軟（偉哥自認現在已經算是北京碼字最硬的了）。
意義大的一段，買房21大秘笈！
下面聊聊，什麼房子值得買，買房有什麼經驗：
1：業內自購的，開發商自購的。
很多人看房地產從業者好像挺光鮮，但這主要指的是70後這一波趕上09年高潮的，對於偉哥這些90後，雖然自認眼光不錯，但2011年後，槓桿率已經很低。撬動不了多少。收入其實都有限，這種情況下，業內自己買的，開發商自購的，這肯定是好項目。所以，未來金茂府還真算是一個不錯的項目。起碼偉哥也算業內。
所以說，如果寫文章的自己也買了，那買房的18個事實。這就不算軟文了。算是業主陳述事實。
2：合適的時間點
偉哥自己最近三次購房，16年10月買了一套抵債學區房、14年8月買瞭望京，11年12月買了大興。
整體看，合適的時間點就是銀行理財收益率最低點，什麼時候錢不值錢了，買房就成了好選擇。
3：不要盲目聽專家說漲
從投資策略常識出發，比如巴菲特在歷次股東大會上表態中（如「要相信美國的未來，但我不知道明年是漲還是跌」）看出，投資預測是很難具體地預測並且判斷資產價格波動的方向的。
我們可以隨便從農村裡找十個文盲老大爺，讓他們預測明年房價的價格走勢，是漲、是跌還是平穩。他們當中肯定有能預測準的。
在現在的中國預測房地產走勢就是玄學，不是科學。玄學就靠蒙，瞎子算命。蒙准了有獎，蒙不准不受罰，不擔任何責任，是個只賺不賠的買賣。所以預測的就趨之若鶩了。
4：房地產從來不是一個孤立的行業，看房地產的發展其實有人說他是夜壺挺恰當，經濟發展需要時。他就會刺激，不需要時，他就會調控。和股市一樣，如果預測靠譜，並且相信自己的預測，就不會出現有些房地產專家還租房的現象了，專家也不用天天講課發布排行榜了，開公司能賺多少錢？
很多天天預測房地產的專家自己還在租房，還有動不動說自己是房地產教父的人，把自己當董事長的企業干黃了。
5：預測這個事，千萬不能聽不參與交易的，因為他們的依據都是網簽數據，做過房地產買過房的人都知道，網簽是滯後的，有些地方甚至滯後半年以上，這種情況下，官方數據+簽約數據根本不靠譜。
所以多聽聽二手房中介參與交易的，多聽聽開發商拿地賣房的，多聽聽代理行站售樓處的。那麼你被忽悠的可能性就要低很多！
6：房地產沒有一直漲，當然也沒有一直跌，漲是主流，但2-3年必然會出現一次調整，有樓市調控導致的也有市場自發導致的，但的確是跌過。
7：房價未來3-6個月走勢看金融信貸政策，未來6-12個月走勢看經濟基本面情況，長遠發展看人口。歸根結底房地產是看政策。長期中期短期！
8：中國房地產最重要的經濟指標是6%
考慮了與全面建成小康社會目標相銜接，考慮了推進結構性改革的需要，也有利於穩定和引導市場預期。穩增長主要是為了保就業、惠民生，有6%的增速就能夠實現比較充分的就業。
9：房地產從來不是一個孤立的行業，看房地產的發展其實有人說他是夜壺挺恰當，經濟發展需要時。他就會刺激，不需要時，他就會調控。
10：買房別扎堆，普通人買房一定要考慮逃生指數，看著漲的多，賣不掉有什麼用？所以對於普通人來說，買房首選是有學區有地鐵的住宅，在大城市，地鐵的通達性非常重要。
11：未來城市級別這個概念失效了，一二線和三四線的劃分意義不大，反而是城市圈、城市群會成為房地產投資的熱點。
12：別因為單價10萬就嫌貴，別因為單價1萬就瘋買。
13：房地產稅是多項稅種，大部分人關心的是其中的房產稅，持有稅制的改革不是一年兩年可以出的。
14：珍惜自己的第一次，首套房首套房信貸資格，不要隨隨便便用掉，未來這可能是普通人最大的本錢。
15：當下對於開發商來說，最關鍵的當然是資金鍊，所以很多人說的，誰能借到跨周期的長錢就是牛逼的。
16：中國房地產還遠遠沒有到崩潰的時候，因為城鎮化率戶籍人口城鎮化率,兩者之間存在著16.2個百分點的差距（數據未更新）。這其中，除部分城市落戶難外，大部分都是買不起房的打工族，但需求基礎依然存在。
17：買房就是賭博，雖然都想賺錢，決定所有人命運的是特朗普。
2015年初，2009年初。2012年初、2014年底，這四次底部，找對了，還要賣對。太難，在未來高房價下波動節奏也會加快。樓市大機率又進入了一次投資周期。
18：對於房企來說2016年-2017年搶了地王的，肯定是要付出站崗幾年的代價的，歷史上，2011年後的地王，爽快的不多。
19：一線城市的房價看新房已經完全失真，因為有限的土地供應量和控制的網簽節奏，所以看房價還是看二手房吧。而很多機構在二手房數據上，不論是買賣還是租賃都在動手腳，所以多和中介聊聊，你也能做老師。
20：千萬別只看中央和地方政府的報告，要看他們的信貸真實釋放量和可售商品房住宅貨量！:千萬別看標杆房企特別是萬科說什麼，一定要看他們在做什麼，拿了什麼地，拿了多少地，拿地節奏。（萬科是個好企業）2018-2019年全國只有2家房企招拍掛市場拿地超過2000億。
21：不論是北京還是全國其他城市，2018-2019年房屋質量都很可能是歷史最差，這種情況，如果開發商虧損，你覺得就算質量沒什麼問題，品質還有保證嗎？