說實話，作為常年活躍在上海和長三角自媒體人，投往北京的目光，通常是戲謔中帶著敬畏，淡漠中緊繃著神經。
然而，就在等待這種大消息的過程中，我的一個朋友的一次求助，在真實讓我感受到，北京樓市市場的艱難。
緣由也不複雜，是我的一位成都朋友，在北京的錢也賺夠了，房子也買了，三元橋附近，也想明白了，就是打算回成都繼續她的巴適生活了。
我現在還記得她說回成都做個小包租婆的嘚瑟勁。
只是，當她把北京房子準備一起打包處理賣了的時候，卻突然發現沒那麼簡單。
01
首先，她認知中起碼7萬一平小區降價了，不是那種意思意思，而是貨真價實的那種。
按理說，北京市場不太好她是有心理準備的，但她打心底也不是很在乎。
在她的底盤中，正望京的地段，06年後的次新房，算不上什麼老破小，在三環周邊也是有產品競爭力的。
而現在的北京市場，地段，成品，規劃，這一切統統失效了。
對口的鏈家中介告訴她，想要達成真實的成交，除非她能真的割到60萬以上的肉，不然也就掛在這碰碰運氣了。
當然，即便你做了這些，只是在增加你碰運氣的機率。
已經有數據已經能說明這點了，來貝殼研究院，2019年10月，北京二手房業主降價比重高達91.6%，為「317新政」以來的最高值。
講真，要不是看到貝殼，我都懷疑是不是錯看了一個十八線城市樓市。
要明白，這代表9成賣家不僅降價可以談，而且釋放了一個信號，承認我們賣方的弱勢地位了。
其實我在鏈家上還偷偷去查了下她的小區，近三個月，帶看了55次，沒有一套賣掉了。
「萬一有客戶來談，您這邊多少還是要讓一點」，這是中介給她最後的一個建議。
我覺得那一刻，她奔潰了。
很多時候，我們見多了各種數據和報表上數字起伏，但真正意義上能推動，能左右市場走向。
是人心，是一個個個體最直接的微觀感受，這才是市場的真相。
02
坦白講，即便三魚這個南方人極其不情願來冬天的北京，一半出於私交，一半還是對樓市態度：樓市的真實溫度只能用肉身感受到。
北京，樓市確實比他的天氣還要冷一些。
和好幾個鏈家門店店長聊了聊，即便在北京東城和西城，如果不是學區這種要用的硬通貨，一套房子的交易周期至少被拉長到半年。
環線內外終於在周期前享受到另一種維度上平等，大家不能一起共富貴，終於能一塊共患難了。
真實的一圈暗訪走下來，能吐出的讓利有十幾個點到20個點都有，但很少有賣家能強勢控制在10個點以內的。
我不知道市場是不是也這個回撤均值，但是現在確實是北京的賣家最沒有信心的時刻。
如果你在碰到我在三環看到這些沒什麼學區地段啊背書的老破小。
那麼價格請大膽往死里砍了，價格有可能不是驚喜，而是驚嚇了，說不定過去回去過年時，你也能在親朋好友的飯局上吹個牛。
「爺也是首都三環內有套房的人了。」
不管這麼說，我對北京樓市最直觀的一個感受就是，市場的需求開始真空了。
如今的北京，也不知道為什麼，需求好像完全沒有了
需求是否充沛，本質上看的是底層托底的那部分，本來北京最強的底層剛需是外來人口，但是如今的限購政策，幾乎把外來人全部排在門口外面了，能進來的已經非常少的。
而且北京政策端也非常微妙，317新政後，北京的剛需不得不面對的一個現實，就是遍地的「豪宅」和4成的首付，以及二套的8成。
要知道，界定「普通住宅」和「非普通住宅」，北京現在依然按照2014年制定的普通住房認定標準，即五環內總價需要控制在468萬以內；五環到六環總價需要控制在374萬元內；六環外總價需要控制在281萬以內。
按現在北京房價，很多北京土著欣喜的發現他們手上連老破小都是豪宅了，等置換的時候，接著又發現，這種玩法，來買他們房子的人也扛不住了。如今的北京樓市就呈現這樣的循環。
北京不論土著還是有房的新北京人，第一次真正感受到什麼是紙上富貴。
市場需求少，圍牆外的人又進不來，房票又極其有限，僅有的幾個想買房的人又要等到自己把自己的房子賣了才有購買資格，但是賣房的時候又看到市場需求少。
所以僵持也就這樣形成了。
03
接著，北京的一手房也算比較微妙了
北京也有限價房，也就是限競房
但問題在於其他城市比如上海，蘇州，杭州，需要的就是用限價房來保持新房的熱度，就是因為市場不能狂熱，但也不能徹底沉默，適當放些鲶魚也用來活躍市場氣氛。
而北京限價房的現狀就是：問津的人寥寥無幾
理由其實很簡單，兩點，供應的時間和地點都有點不太討巧
差不多就在2017年末，北京開始大批量出讓競限房地塊，截止今年，北京供應新建住宅7.8萬套，其中限價房4.76萬套，占比61%。
如此多限價房集中入市，直接衝擊了二手房需求，來拉低整條街的房價。
我北京朋友告訴我，公益西橋限價房出手後，這種環境下，市場區域內本來就搖擺的二手房一夜下降數千元。
而當我們拉出北京的限價房供應分布時。
買這些6環外的大興以及豐臺、房山交界的青龍湖地區的項目，是在太偏遠了
本來最後一點不堅定還若隱若現的需求，這下子終於被你這些不講究的位置，給徹底磨滅了。
終於，北京的二手房和一手房的相互「助攻」下，最後局面就是，北京新房庫存達到7.56萬套。
創下8年的最高紀錄，按現在去化速度，起碼兩年，還有9萬套二手房庫存嗷嗷待哺。
按中原地產的數據，2019年前十個月，北京二手房宅成交量創2015年以來同期最低值。
和市場和北京天氣同時冷掉，還有北京購房者們曾經火熱的心。
04
實際上，北京的樓市艱難發酵效應還不止於此。前段時間有篇講述北京人才外流火了，雖然這不是什麼值得遮掩的事實。北京的人口由於自我控制和高門檻，的確在下降。
但是永遠沒法否認，這個每條路都在堵車的城市，是現行制度下，最不會衰落的城市。
就拿最能吸附素質人口的高端產業來說吧，在中科院認定產業創新能力中，北京哪怕對深圳和上海，也是碾壓級姿態。
這點上，深不可測的帝都，只能自己打個瞌睡，沒有任何被挑釁的可能。
樓市亦是。
05
所以理解這點，我看完北京樓市真實生態後，我給到大家幾點真誠的看法吧。
第一，北京剛需們不要拖到了小陽春了。
就像我之前一直和各位強調的，很多什麼角度看來都是底的城市，可能禁不起任何利好刺激。人身處黑暗，便沒什麼可以失去，給點陽光，必須要燦爛。
第二，目前能賣的房子都是降價賣的，如果你要買房砍價一定是有效的，而現在關鍵是判斷好自己的付款條件和時間，這個可能是現在最好的談判籌碼
而如果你真的想快點賣房，掛牌的時候最好把價格的誠意放出來，如果你選擇先吊著慢慢賣，然後一點點降，可能最後價格會跌破你的心理預期。
第三，這次來北京，也聊了鏈家在北京的起家史，也推薦大家在北京買房賣房，最好也用鏈家。這不是什麼廣告，而是多多想想鏈家為什麼能在北京殺出來，這種行情下，說穿了也很簡單。
節約時間，找最靠譜的，和最有戰鬥力的。
其實到這，很多人會想起問，我那朋友呢。最後，她還是說出那句無數人證明在樓市中賺錢的不二金句：「再等等吧」
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