改革開放以來中國經濟高速發展，社會財富大量增長，但是在財富大量增長的過程中，分配卻是不平衡的，而房產在中國目前卻是一個重要的財富分配工具，如果說今天你不能更好的去積累你的財富，也許將來這個社會一旦定型了，你就只能被動接受你所處的社會階層了。因此，當今中國，大家所有人必須了解房產、關注房產，因為房產基本是你在階層固化前，唯一被動公平的改變你自身所處地位的財富分配工具。今天咱們就來聊一聊與房產密切相關的按揭貸款和抵押貸款以及他們之間的組合關係。

按揭貸款和抵押貸款

在房產投資領域，當我們說起貸款時，默認都指的是向銀行借錢。銀行貸款又再細分為兩個大類，有抵押的貸款和沒有抵押的貸款。

1.1 有抵押的叫做抵押貸款，抵押物一般是房產，也有汽車、機器設備等等；沒有抵押的叫做信用貸款，在這裡我沒不做談論。抵押貸款又細分為兩種，一種是一般意義上的抵押貸款，另外一種比較特殊，也就是按揭貸款。

1.2 按揭貸款和抵押貸款有什麼區別呢？最大的區別，是貸款發放給你的時點不同。按揭貸款是你買房子時才能申請的貸款，用於支付一部分的房款，這部分房款由你申請按揭貸款的銀行直接支付給房東。而抵押貸款是你已經把房子買到手了，房子已經在你的名下了，你拿著房產證去找銀行，把房子抵押給銀行，銀行借給你一筆錢，這個叫做抵押貸款。

抵押貸款如果是用於公司經營過程中支付貨款、設備款等等的，這種就叫做抵押經營貸款；如果是用於生活中日常消費的，比如裝修房子、添置家具家電、購買珠寶首飾、汽車遊艇的，這種就叫做抵押消費貸款。

1.3 按揭貸款的優點：按揭貸款是我們最最首選的貸款方式。它主要有以下幾個優點：

第一、利率低：首套按揭的利率最低可以做到基準利率的9折，也就是4.41%。哪怕是二套按揭，利率也只有基準利率的1.1倍，也就是5.39%。如果辦理公積金組合貸款，公積金貸款的那部分利率只有3.25%，可以說是非常低了。

第二、年限長：按揭貸款最長可以做到30年期等額本息，這樣就可以把月供的金額控制在一個比較低的水平，和低利率組合，大大減輕了還款壓力。

第三、還款方式好：在按揭貸款的授信年限里，可以每月按步就班低按照正常月供還款，就這麼一直換下去，中間不需要提前歸還更多的本金。

第四、額度高：首套按揭在上海最高可以批到6.5成，在南京、杭州這樣的典型二線城市最高可以批到7成，而有幾個房價較低的二線城市甚至最高可以批到8成，比如瀋陽。

第五、審批相對容易：只要不是借款人有太嚴重的不良記錄，按揭貸款都是相對比較容易審批的。因此，房產投資中，在可行的前提下，只要按揭貸款可以貸到房價的5-8成，都應該優先考慮按揭貸款。正常情況下，首套按揭貸款都可以批到房價的至少6成以上；而有些情況下，二套按揭貸款也可以批到房價的5-6成，這種情況下，二套按揭貸款也是完全可以使用的。如果有條件使用公積金組合貸，建議選擇組合貸，進一步降低貸款利息成本。

按揭貸款的使用，存在一個 「 認房、認貸 」 的問題。目前，絕大多數一二線城市在審批和發放按揭貸款時都執行 「 認房又認貸 」 的政策，也就是說，如果家庭名下已經在當地有至少一套房，或者家庭名下已經辦理過至少一次按揭貸款，無論這筆按揭貸款目前已經結清還是尚未結清，都不能再按照首套按揭的成數和利率申請按揭貸款了。所以，對於完全沒有使用過按揭貸款的男女雙方來說，最優化的方式是男女雙方在非結婚狀態下各自分別申請一筆首套按揭貸款，這樣可以貸足更多的金額、獲得最優惠的利率，還有節省契稅的好處。

按揭貸款時需要注意的一點是買房的過程中，即使手頭資金比較充足，如果按照貸款政策和借款人的資質，按揭貸款可以貸足成數，則應該靜可能貸足，而不是支付更高比例的首付。這是因為，更高的貸款成數可以讓我們買進總價更高、面積更多的房子，就算因為現金流不足，不願意買入太多的面積，我們手頭的資金通常也都比較容易就可以獲得高於按揭貸款利率的低風險穩定回報。而且按揭貸款是可以提前歸還部分或全部貸款本金的，哪怕將來手頭資金沒有別的去處，也具備提前還款的靈活性，這麼做進可攻退可守。

申請按揭貸款時，銀行信貸員可能會詢問希望使用等額本息還是等額本金的還款方式。前者的月供保持不變，後者每個月歸還的本金金額保持不變，但月供金額一開始要比等額本息方式高，隨後逐月遞減。和上一段同樣的道理可以得出結論：等額本息的還款方式要優於等額本金，任何時候都應該優先選擇等額本息。

知道了一筆貸款的利率、年限和金額，就可以非常快速的在 Excel 里用 PMT函數把等額本息的月供金額計算出來。分別是折算到按月的利率、折算到按月的年限，以及貸款金額。

1.4 抵押貸款的特點：

第一、利率比按揭貸款要高一點，最近普遍在5.6-6.5%之間；

第二、年限比按揭貸款要短，主流產品是20年期等額本息，也有30年期的，但支持的銀行比較少，其它條件也不一定那麼優惠。

第三、還款方式比較多樣靈活，有的和按揭貸款差不多，可以在授信年限內，按月歸還月供即可，不需要提前歸還本金；也有的需要每過一年或幾年就進行一次部分或者全部本金的歸還，再貸出來。少部分抵押貸款產品還支持先息後本的還款方式，可以減輕還款壓力。

第四、額度適中，五成以內比較好批，而六成甚至七成的抵押貸款審批起來就有一定的難度，對借款人的徵信資質、資產負債情況等要求相對比較高。

買房，按揭貸款就夠了，為什麼還要使用抵押貸款？

既然按揭貸款有這麼多的好處，為什麼我們還要使用看起來各方面都不如按揭貸款的抵押貸款呢？ 這是因為抵押貸款可讓我們在不把房子賣掉的前提下獲得更多的資金。

舉個例子，我們買一套300萬的房子，申請了一筆按揭貸款195萬，利率4.9%，30年期等額本息，月供1.1萬。過了十年，房子漲到了1000萬，貸款還剩158萬。

這時候，我們申請一筆抵押貸款，來替換掉原先的按揭貸款。抵押貸款的金額是600萬，利率6.37%，30年期等額本息，月供3.7萬。雖然月供增加了2.6萬，但額外獲得了 600 - 158 = 442 萬的資金，又可以滾雪球建立更大的倉位了。

那麼，這額外的442萬的資金，利率成本是多少呢？是6.37% 嗎？其實不止。因為原先那 158萬的資金成本也從4.9% 上升到了6.37%，這部分增加的成本要平攤到額外獲得的442萬資金上面去。通過內含報酬率 IRR函數可以精確計算出額外獲得的這部分資金的利率成本，大約是8%左右。這在房產投資中，算是一個可以接受的資金成本。

舉例2：我在2009年61萬購買了一套103平米的小戶型住房，現在因為孩子的原因升級大房子，但同時不想把這套房子賣掉，那麼抵押貸款就有大的用處了，首先現在2019年我的房子已經漲到了150萬了，這時候，我就需要申請一筆抵押貸款，來替換掉原先的按揭貸款。根據我房子現在的估值，抵押貸款120萬，這樣就能方便的通過抵押貸款買到自己目標中的大房子了。

我們需要注意的是，由於抵押貸款相對於按揭貸款來說，利率較高、年限較短，它的月供就比同樣金額的按揭貸款要高不少。因此，使用抵押貸款時，要特別注意現金流情況，仔細計算清楚，確保做完之後的財務結構是自己目前的現金流可以正常支撐的。

要申請6-7成這樣的成數較高的抵押貸款，大多需要向信貸中介服務機構支付貸款金額的1-2%不等的服務費用；而申請不超過五成，通常可以直接與銀行信貸員對接辦理。

由於這額外的1-2成資金需要額外付出服務費用的成本，大眾人群還是以控制整體資金成本為優先，一般並不追求成數上的極致；操作比較精細的投資者則可以考慮付出一定的成本來貸足最高的成數，建立最大的倉位。

優化按揭貸款和抵押貸款組合，並把他們作為自己負債結構中最核心的組成部分

目前市場上的主流抵押貸款產品都是個人經營貸款的形式，這也是我們比較推薦的形式。消費貸款在政策層面並不受歡迎，空間可能也將越來越窄，額度和穩定性上都沒有優勢，建議可以不做考慮。

在具體產品的選擇上，還是應該利率為重，優先選擇那些利率比較低的抵押貸款產品。但是，有一個非常重要的前提，那就是還款方式必須比較優質。最好的還款方式當然是長年限的先息後本，在相當長的若干年內每個月都只還利息，不還本金。但這樣的還款方式在市場上基本已經銷聲匿跡了，目前比較主流的相對較好的還款方式還是20年期甚至30期的等額本息。

注意，有些每年都需要歸還本金，再貸出來的抵押貸款產品，利率很低，看起來十分誘人，但這種產品的穩定性通常比較低，每年本金歸還進去以後，都有不再貸得出來的風險。因此，我們建議除非你的資金非常雄厚，否則還是儘量避免使用這種產品。

如果名下有多套房需辦理抵押貸款，可以諮詢市面上口碑比較好的信貸顧問，獲取最優的辦理順序路徑。通常，會先辦理利率低、條件優的好產品，因為這類產品的審批也會比較嚴格，借款人名下負債較少會更容易審批通過。然後，再逐步辦理利率相對更高、條件相對沒有那麼優的其他產品。

總的來說，在所有的融資渠道中，按揭貸款和抵押貸款由於具備低利率、長年限、大額度的特點，屬於最優質的那一類貸款。任何房產投資者都必須會用、善用按揭貸款和抵押貸款，以它們為自己負債結構中最重要而核心的組成部分。