貝殼財經原創出品
記者 姜樊
編輯 陳莉
4月21日，最高人民法院公開發布了關於商品房消費者權利保護問題的批覆。
最高法於近期公布了《關於商品房消費者權利保護問題的批覆》（以下簡稱《批覆》）。根據相關批覆內容，在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還，人民法院應當予以支持。
這意味著最高法支持爛尾樓業主退款。多位受訪業內人士指出，「保交樓」事件將進入到深水區階段，最高院的此次批覆將為後續的強制執行及房企破產做準備。此次規定基於河南保交樓事件做出了相關受償權的規定，但對各地解決爛尾樓事件具有積極的指導意義。
北京金訴律師事務所主任王玉臣告訴記者，（有了最高法的支持）當爛尾樓徹底爛尾，不可能再交房的時候，購房人要求返還購房款的請求權就優先於建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權。
01
獲最高法支持！
購房者有權要求交付所購房屋
《批覆》指出，商品房消費者以居住為目的購買房屋並已支付全部價款，主張其房屋交付請求權優先於建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。只支付了部分價款的商品房消費者，在一審法庭辯論終結前已實際支付剩餘價款的，可以適用前款規定。
資深金融監管專家周毅欽認為，購房者的房屋交付請求權可以優先於建設工程價款優先受償權和銀行等享有的抵押權，具有比建設工程價款優先受償權更加優先的「最優先效力」。
王玉臣指出，近年來爛尾樓比比皆是，很多購房人一旦買到爛尾樓，面臨著錢房兩空的風險。在司法實踐中，雖然主流觀點認可業主的基本債權優先權，認可業主的權利在某種程度上優於抵押權和施工單位的工程款優先受償權，但是沒有明確的規定。因此實務操作中亂象叢生，在不少爛尾樓盤，業主的權利並沒有得到有效保護。
「此次《批覆》中所謂支付全部價款的概念，不僅局限於銀行購房者以全款購房。」王玉臣表示，購房者貸款買房，實際上是銀行已將購房全款支付給了開發商，因此亦屬於全款支付，享受全款支付的待遇。
易居研究院研究總監嚴躍進指出，購房者按揭貸款視為全額交付購房款，但期間的按揭貸款不能出現斷供。
此外，此次最高院為保護購房者居住利益而作出的例外規定，僅限於「商品房」，不包括寫字樓、商鋪、廠房等其他房產。
周毅欽認為，所謂「居住為目的」，參考《九民紀要》的解釋，即在案涉房屋同一設區的市或者縣級市範圍內商品房消費者名下沒有用於居住的房屋」或者「商品房消費者名下雖然已有1套房屋，但購買的房屋在面積上仍然屬於滿足基本居住需要的」，都可以理解為符合「名下無其他用於居住的房屋」的規定。
圖/IC photo
02
爛尾樓業主可退款！
律師：實踐中可能無法有效執行
《批覆》還將「最優先效力」推及至「購房款返還請求權」上。《批覆》指出，「在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權優先於建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權。」
嚴躍進認為，此次《批覆》對購房者的保護力度要大於建築企業。此次司法解釋涉及到商品房已售逾期難交付引發的購房者權利保護問題。該政策在遇到退房索賠和工程款賠償兩個領域，要優先保護退房者的權益。不過，在退款時，需要認定房屋工程確實持續爛尾、且已經沒有交付的條件。
王玉臣指出，當爛尾樓徹底爛尾，不可能再交房的時候，購房人要求返還購房款的請求權就優先於建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的。
北京市廣盛律師事務所主任、高級合伙人翟浩傑表示，批覆規定的是「房屋不能交付且無實際交付可能的情況下」，爛尾樓並不必然能夠達到「房屋不能交付且無實際交付可能」的條件。實踐中，要看法院怎麼認定。只有達到這一條件，才能適用該批覆相關規定。當然，一旦達到這一條件，則可能面臨開發商資金鍊斷裂、無其他財產可供執行且已完成的在建工程變現困難的極端情形，存在商品房消費者價款返還請求權的優先權得到判決書、裁決書等生效法律文書支持但事實上無法得以有效執行的可能。
03
爛尾樓退款後
如何操作購房者的貸款？
購房者若要求返還購房款，通過銀行按揭貸款的購房者又應如何操作？
王玉臣認為，銀行按揭貸款合同與購房合同是兩份獨立的合同，不可混為一談。但可與此前發布的《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（2020修正）》聯合起來看，購房者可通過訴訟的形式，要求開發商處理後期貸款。
根據上述司法解釋，以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合併審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合併審理。同時，商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除後，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。
翟浩傑指出，實踐中，商品房消費者在請求解除商品房買賣合同時，通常一併請求解除商品房抵押貸款合同，法院經審理認為應當解除商品房買賣合同的，一併判決解除商品房抵押貸款合同，對於商品房消費者已支付給開發商的購房款、已償還銀行的貸款本金及利息，判決開發商償還或賠償，對於商品房消費者未償還給銀行的貸款本金及利息，判決開發商直接償還給銀行。
此外，招聯金融首席研究員董希淼認為，銀行不要以為抵押了在建房產就萬事大吉了，購買者比銀行抵押權優先，所以銀行應在貸前加強對房地產開發商的盡職調查，選擇優質開發商合作。