原本是一樁普通的土地使用權掛牌出讓，卻演變成了一場行政官司。
兩年前，一家名為「海南誠城鑫隆文化旅遊投資有限公司」（以下簡稱「海南誠城鑫隆公司」）的企業，以2.31億元成交價受讓了萬寧市自然資源和規劃局（以下簡稱「萬寧市資規局」）公開掛牌出讓的一宗土地使用權。
海南誠城鑫隆公司認為，其競得的土地理應是「凈地交付」，但土地現狀不具備「拿地即開工」條件。但萬寧市資規局認為，土地出讓合同中約定的是「現狀交付」，並非企業所說的「凈地交付」。
政企之間矛盾由此產生，企業一紙訴狀將政府部門訴至法院，要求解除雙方簽訂的土地出讓合同，返還企業所繳納的2.31億元土地出讓金及承擔相應利息等。
一審法院開庭審理後，駁回了企業訴求。最近，海南省第一中級人民法院通知雙方當事人，並當庭就爭議案件事實部分進行了詢問。
通常情況下，不到萬不得已開發商拿地後很少有主動要求退地的情況發生，這起行政協議官司最後結果如何還有待法院的最終判決。但無論對於企業還是政府部門而言，在未來土地使用權出受讓過程中的風險防範，均具有典型的「樣本」意義。
企業訴訟退地
這起行政協議一案的源起，要追溯至2年前。
2021年5月14日，海南省萬寧市資規局在海南日報、全國公共資源交易平台等媒介，發布一則《國有建設用地使用權公開掛牌出讓公告》。
這是一則再也普通不過的國有土地使用權出讓公告。
公告內容顯示，經萬寧市人民政府批准，萬寧市資規局決定以掛牌方式出讓一宗國有建設用地（萬讓2021-13號地塊）使用權。
記者從上述公告上獲悉，該地塊位於萬寧市興隆興梅大道西側地段，即被譽為「東方夏威夷的一顆明珠」、海南著名旅遊勝地——興隆鎮。憑藉其在國內外知名度及區域位置優勢，興隆一直是房地產、旅遊等項目的開發熱土。
本次出讓的「萬讓2021-13號」地塊，面積6.1813公頃（合92.72畝），土地性質屬40年出讓年限的零售商業用地，掛牌起始價為1.2394億元。
2021年6月18日，作為河南投資商在海南設立的海南誠城鑫隆公司，最終以2.31億元的成交價競得該地塊。
同年7月15日，海南誠城鑫隆公司與萬寧市資規局簽訂了一份《國有建設用地使用權出讓合同》。合同簽訂後，海南誠城鑫隆公司依約支付了全部土地出讓款。
上述合同約定，萬寧市資規局同意在2021年8月15日前，將出讓宗地交付給海南誠城鑫隆公司。同時，該合同也對土地交付條件進行了載明，即「場地平整」及「周圍基礎設施」均達到「以現狀為準」。
記者注意到，在此前掛牌出讓公告中，也對該地塊達到的交付條件作了詳細說明。
該公告原文表述稱，「該地塊已經達到下列凈地條件：安置補償落實到位，土地權利清晰；不存在土壤污染，符合土壤環境質量要求；確認通水、通電、通路等，完成土地平整，具備動工開發必須的條件；已完成地上附著物清表，地上附著物已補償到位，無法律經濟糾紛」。
但是，該地塊項目開發並未往下繼續，政企之間引發了一場行政協議官司。
2021年12月14日，海南誠城鑫隆公司將萬寧市資規局訴至法院，要求解除上述土地出讓合同，返還2.31億元土地出讓金及承擔相應利息等。
從斥資2.31億元競得土地，到最後政企「翻臉法院見」，這半年間究竟發生了什麼？企業為何決意要退地呢？
一審駁回企業訴求
2022年5月17日，海南陵水黎族自治縣人民法院公開開庭審理了該起行政協議案，並於同年10月28日作出了一審判決。
記者從上述行政判決書上了解到，雙方的矛盾焦點主要是地塊的交付條件，即是否「凈地交付」。
海南誠城鑫隆公司認為，企業已依約支付了全部的土地出讓金，但萬寧市資規局並沒有履行「凈地」交付的條件，導致企業無法正常使用土地。
海南誠城鑫隆公司訴稱，雙方簽訂合同後，萬寧市資規局應於2021年8月15日前向企業凈地交付土地；但經企業催告後，萬寧市資規局仍不能在合同約定的期限內進行凈地交付。
「2021年8月15日是雙方合同約定的交付日期，但該地塊遠未達到『地上附著物清表』的條件，不具備動工開發必須的條件，也不符合建設用地使用權『凈地』出讓的約定和法律規定。」企業稱，直至2021年10月15日（延期交付土地超過60日），當地居民仍在該地塊之上從事養殖、種植等生產經營活動。
但萬寧市資規局認為，案涉合同上約定的土地交付條件為「以現狀為準」，該行政協議目前不具備法定解除條件。
「該行政協議第六條約定，出讓人同意在2021年8月15日前將出讓宗地交付給受讓人，出讓人同意在交付土地時達到的土地條件，無論是場地平整還是周圍基礎設施均是『以現狀為準』，出讓人並未承諾在上述期限內完成地上附著物清表工作。」萬寧市資規局稱。
萬寧市資規局還表示，案涉宗地的土地清表工作在依序進行。
庭審法院表示，該合同合法有效，雙方應依照合同約定履行義務。但法院認為，萬寧市資規局於2021年8月11日為企業辦理了國有土地使用權證，均履行了合同約定的義務。
關於土地交付條件問題，法院認為，合同中並沒有明確約定「凈地交付」，只是約定了「場地平整達到以現狀為準」，所以不能說明萬寧市資規局交付土地不符合約定。
10月28日，法院以合同未約定「凈地交付」等3方面理由，駁回了海南誠城鑫隆公司的訴訟請求。
上訴案庭上詢問
「一審判決在事實查明部分，對土地掛牌出讓公告中的『凈地』表述事實隻字未提，然後僅憑合同中『現狀交付』等理由駁回企業訴求，是不客觀公正的。」一審判決後，海南誠城鑫隆公司表示不服，遂向海南省一中院進行上訴。
最近，海南省一中院依法通知雙方當事人，當庭就爭議案件事實部分進行了詢問。庭上，「凈地交付」仍是雙方爭論的焦點問題。
海南誠城鑫隆公司稱，2021年5月14日，萬寧市資規局在各媒介平台公開發布的土地出讓公告，已明確「該地塊已經達到下列凈地條件」，包括「安置補償落實到位，土地權利清晰」「確認通水、通電、通路等，完成土地平整，具備動工開發必須的條件」「已完成地上附著物清表，地上附著物已補償到位」等條件。
海南誠城鑫隆公司認為，公告內容就是萬寧市資規局公布的土地狀況及凈地標準，合同中的「場地平整達到以現狀為準」的「現狀」，就是指符合公示的土地狀況及凈地標準；萬寧市資規局在立案後對場地的緊急清理行為，都說明合同中約定的現狀就是公告的「凈地現狀」。
萬寧市資規局卻表示，土地出讓合同不應被判令解除，一審法院駁回企業的訴訟請求是正確的。其堅稱，無論是場地平整還是周圍基礎設施均是「以現狀為準」，出讓人並未承諾在上述期限內完成地上附著物清表工作，企業在競買前完全知悉此點。
萬寧市資規局在答辯狀中稱，目前，清表及補償單位萬寧市興隆管委會已經支付完畢全部的補償款，清表工作也已經完成；案涉土地目前完全屬於凈地，具備開發建設條件。
「事實上，直到一審法院公開開庭審理之日，涉案土地上仍有檳榔、橡膠樹、魚塘、房屋、墳墓、採石場等地上附著物未開始清表，尚未完成拆遷安置補償工作。」海南誠城鑫隆公司稱，客觀上企業已無法對涉案土地再進行整體開發利用，不能實現合同目的，萬寧市資規局已經構成根本性違約。
該上訴案庭上詢問進行了一上午，雙方各執一詞。法官徵求當事人意見是否願意協商和解，雙方當事人均表達了有進一步溝通協商的意願。記者將進一步關注此事。
【購房資訊輕鬆享，快來關注樂居網】
文章來源:中房網